上海還有比較好上車的地方么？
當然有！那就是如今大家所知曉的五大新城！
五大新城，有當下火熱的規劃，也有充足的土地供應，也有較為活躍的新房市場！新房價格也利好剛需一族！
但是，上車五大新城的門檻也在提高！這也是不爭的事實！
2021年至今，五大新城一共入市了33盤，我們可以先看下目前五大新城新房價格的“制高點”：
價格有高有低、市場有高價格并不可怕！怕就怕在價格要持續上漲！
所幸的是，當下的樓市政策層面并不希望價格持續突破上限！
新房限價不松懈，二手房價格要核驗，金融信貸持續收緊，開發商拿地時也有房地聯動價格牽制……可以說，當下的樓市并非是脫韁的野馬！反而是栓地死死的！
五大新城的新房價格，當然首要也是穩！！！
但是，凡事也有例外！
不信，你看——
松江新城的房地聯動價竟然突破了當下的“上限”！
就在前不久，松江新城廣富林街道雙子地塊被首創、中駿摘得！
兩幅商住辦綜合地塊彼此相鄰，成交樓板價相近，連溢價率也幾乎相當！
官方給出的房地聯動價：
5.81萬/㎡。
明碼標價！不知道有沒有伙伴注意到，這個房地聯動價不僅大大地超越了松江新城目前的“制高點”，而且還是目前五大新城里最高的！
這兩塊地，地處年輕又有活力的松江大學城，直線距離軌交9號線約1.5公里。東側是初具雛形的松江印象城，西側是廣富林文化遺址和郊野公園。
確實是妥妥的風水寶地！
明面上看，只要產品不差到哪里去，未來是不愁賣的！但一看到這個價格的時候，未免還是會倒吸一口涼氣！
畢竟，五大新城“同臺競技”，松江新城，論地段，或許不及嘉定新城；論發展潛力，或許還不及青浦新城和南匯新城！
何況，近半年來的新房市場表現，青浦新城和嘉定新城的熱度有目共睹，熱盤頻出！反觀松江新城，卻反響平平！
新房去化一般也就罷了，但是卻還要賣得這么貴！
這是什么道理？今天我們就來探討下！
其實，在當下的新房市場價格體系里，松江新城已是遙遙領先。
新房價格，松江新城早早就來到了5w+/㎡，嘉定新城、青浦新城尚在4.5w+/㎡左右徘徊，奉賢和南匯松江偏居南端，更無法比。
松江新城的“貴”不言而喻！
而與新房價格高啟相對應的，則是近年來松江的宅地供應一直在低位徘徊，新房供應也相對較少！
原五大新城近五年宅地供應對比，來自瀾城數據
一般來講，區域內新房供應較少，有著較為龐大人口基數的松江新城，新房市場到現在這個關頭應該也能“火”一把了吧？
但是，近一兩年來松江新城的新房市場表現，卻不溫不火，這著實有點令人詫異！
在筆者耐心梳理2020年以來松江新城的入市新盤的分布后，卻發現它的“不好賣”，也算是情有可原。
首先，新盤軌交優勢缺乏！
這些新盤中，除了合景天悅賦和華發象嶼光星華府在地鐵1公里范圍內，其他新盤基本上離地鐵站都在2公里開外，最遠的甚至達到4.5公里左右。
對于當下的大部分購房者來說，都到郊外了，沒有地鐵通勤優勢，就好比飯里沒夾菜，菜里沒放鹽，怎么吃都不香。
而地鐵盤一直就是上海新房市場的“流量明星”，沒有這些“明星”站臺搭戲，松江新城怎么能火起來？
其次，新盤價格沒有吸引力！
松江新城價格高企，無形中樹立起了壁壘和門檻。譬如，在2020年9月同期入市的新盤中，合景天悅賦和華發象嶼光星華府，均價都比泗涇的泗水和鳴和九亭的復地九月要高。
而致命的是，后兩者在地鐵通勤上明顯更具優勢。不僅離地鐵站更近，而且去市區要近3-4站，價格卻還更為便宜！
有更方便的通勤，有更近的市區距離，關鍵還有更優質的價格，我為何不選？
市場的天平無疑會向泗涇和九亭傾斜！
綜合以上兩點，如果放到同期整個上海的外郊環間，尤其是五大新城“物美價廉”的地鐵盤里，松江新城新房的競爭力，明顯是要被生生碾壓！
新房市場差強人意，那二手市場咋樣呢？
我們以數據說話！
近年來，松江新城的二手市場成交比較活躍，不僅成交走勢相當穩健，而且成交量也遙遙領先！
而根據近3年鏈家二手房（房齡10年內）掛牌數據，可以看出，五大新城里，松江的房價是最高的！
而且，2018-2019年上海走過了樓市的盤整期后，只有松江和南匯均價實現了新的突破！
南匯因為有了臨港自貿區新片區的頂層設計和規劃，強勁復蘇“理所應當”！
但刨去南匯之后，剩下的四大新城，有且只有松江能夠領漲，而嘉定、青浦、奉賢至今仍存有跌幅！
這說明什么？
這就說明，松江新城的樓市韌性和爆發力，都是要強于其他新城的！
而這主要是基于松江新城有著更為龐大的人口存量，更為充沛的置業需求，以及更為成熟的置業環境。
更關鍵的還在于，松江新城的區域內的改善動能，也在不斷釋放！和剛需底色濃重的其他新城相比，松江新城明顯在大戶型上有著顯著的成交偏好！
改善的力量漸趨凸顯，也即意味著松江新城的居住環境、居住品質愈發受到歡迎，房產價值也日益凸顯。
某種程度上，這也在預示著松江新城的樓市已經度過了起始階段，正在逐漸走向成熟階段。
松江新城的二手市場，已經有了較為夯實的基礎沉淀！
制定5.81萬/㎡的最高新房指導價，底氣大概率也就來自于這里！
松江新城的“雙重人格”
一手受冷落，二手受青睞！
這可能是筆者總結的最適合松江新城樓市的“關鍵詞”！
“冰火兩重天”的滋味確實不好受！
按理說，得益于發展起步較早和人口導入優勢，松江新城綜合實力相當不錯，屬于資質較好的“優等生”！
從世紀初的“一城九鎮發展規劃”，到如今的“五大新城”，松江可以說是新城里面資歷最老的了！
所以，松江新城的城市界面在整體上也要成熟很多，且更為均衡！
而且在五大新城里，松江早在2009年就已經通達地鐵，至少要比其他新城早上七八年。
區域內的大學城人文氛圍濃厚，每年也擁有穩定的消費群體；
可以說，松江新城的宜居屬性是非常nice的！
但是，松江新城發展到現在，產業動力到底如何呢？
當嘉定有了汽車城，松江新城：“我有大學城和G60科創走廊……”
當臨港有了特斯拉工廠和大飛機產業園，松江新城：“我有大學城和G60科創走廊……”
當青浦有了華為基地，松江新城：“我有大學城和G60科創走廊……”
當奉賢有了東方美谷，松江新城：“我有大學城和G60科創走廊……”
大學城不多說了，那么這個G60科創走廊到底是什么？能給松江新城帶來什么？……我相信很多伙伴還不是太明白。
究竟能給松江新城帶來哪些利好，實際上還得看松江新城自己區域內有多少大牛企業！有多少企業總部！有多少高科技產業園！……
但好像，松江新城在G60科創走廊里，布局的主要是松江大學城和松江科科技影都，似乎并沒有什么獨當一面的實體產業。
——我是非常宜居，但我是個“睡城”！我的未來和發展究竟在哪里？
在“群雄割據”，紛紛謀劃宜居宜業、宜游宜產制高地的時代，“雙重人格”的呈現，相信不只是松江新城的焦慮，也讓很多松江新城的置業者在決策時猶疑不決！
但好在是，G60科創走廊確實是取得了相關重大突破。
多多少少，還是能讓松江新城享受到哪怕一絲絲的利好！
而且，松江新城也在奮發有為！拿下這一接力棒的就是松江南站樞紐！
松江南站效果圖
松江新城還是有清晰的未來的！松江南站樞紐就是松江新城未來價值的制高點！
但回過頭來講，即使刨掉所謂的產業和樞紐，有了那么多價值點支撐的松江新城，再加上豐富優美的環境綠化，不可多得的人文氣息，還是會成為很多置業者的心儀之選！
就像筆者有位置業松江新城的朋友，用他的原話說：“這里環境那么好，生活也很方便，還需要換到哪里去呢？松江新城，就是宜居呀！”
回顧這近20年， 松江新城真的是改頭換面了！在五大新城里，顯得更加成熟穩重！
松江新城的門面和規模已經初具雛形，而五大新城剩下的四兄弟尚在蠻荒之路上闖蕩。
就好比松江新城已經長出了青年的模樣，而四兄弟還帶著少年的稚氣。
但是，如果稍有停滯不前，可能就會被其他兄弟趕超！
“世界潮流，浩浩蕩蕩”！在當前市場大潮裹挾之下，不進步就是退步！
行文至此，筆者就只剩下最后一問了：
明年賣5萬8的松江新城，你還投TA一票么？
