除了交通上的利好，產業也是區域經濟發展的重要推動器。在7月6日公布的”洞涇鎮國土空間總體規劃2020-2035”中，提到了未來洞涇將依托G60科創走廊的發展優勢，打造人工智能創新區。從地理位置來看，該區域正位于G60科創走廊的起點位置，未來或直面G60發展紅利。

另外從本次規劃圖中看到，整個板塊在保留制造產業區和農業區的同時，還劃分出了鎮西和鎮東兩大居住區。也就是說，未來洞涇的居住用地供應或主要集中在這兩個區域內。目前來看，洞涇板塊內依然還有大片的空地資源。

可以預見未來的洞涇在交通和產業的雙輪驅動下，會帶來更多產業的聚集和優質人口的導入，再加上優質9年一貫制學校的引入，未來這里的發展潛力還是很大的。

新房市場橫盤多年，房價仍處于低位！

雖然未來的規劃很美好，但由于前期板塊發展緩慢，對樓市影響較大，導致洞涇房價始終處于低位。

從近1年洞涇二手房價格來看，房價基本處于停滯狀態，甚至在去年下半年上海樓市逐漸升溫的情況下，洞涇的二手房價還一度出現了回落，今年開年后才逐步回歸正常水平。

二手房源也主要集中在沈海高速以西的區域，這里聚集了不少2010年后的商品住房。例如中海悅府、法蘭西世家、長泰西郊別墅，掛牌均價也在4-5萬/平。值得一提的是，光明云廬和尚云里兩大新盤也在同區域。

再說回新房，洞涇板塊近幾年新房供應量并不多，從2018年至今僅有3盤入市，其中兩盤各加推2次。整體的供應量相比松江其他板塊只能算是小巫見大巫。

在供應量少的前提下，成交表現也不算理想，無論是海倫堡蘭園還是光明云廬，開盤成交表現都不到5成。不過考慮到海倫堡蘭園主力面積為180-240平的大平層產品，剛入市時的價格也不便宜，去化不理想還算合理。

不過主打小戶型的光明云廬（89平8層洋房，約115-135平疊加），在住宅均價更低的情況下，去化情況也不見起色。

好在今年上半年尚云里入市緩解了這一尷尬局面，項目主推90-115平的中小戶型，社區規劃及產品也比光明云廬更有優勢，最終項目330套房源共有330組認籌。雖沒有觸發積分制，但是成交表現比起前幾年有很大的進步，項目二期預計今年下半年加推。

可見洞涇在板塊不占優勢的情況下，開發商可以通過打造質量過硬的產品，在品質上給到消費者更高的溢價；退而求其次可以打造高性價比的產品，給剛需購房者更高的心理預期，否則都很難俘獲購房者的芳心。

從新房價格來看，近4年新房的漲幅也是非常小，2018年入市的海倫堡蘭園均價就維持在4.35-4.4萬/平，今年上半年入市的尚云里公寓也僅4.35萬/平。別墅方面，疊墅均價基本在4.79萬/平，而聯排產品的均價要稍貴。總體來看，板塊內并沒有形成一二手房倒掛的情況。

綜上所述，當前洞涇板塊內的房價在松江區仍然處于較低水平。如果是自住的業主，建議要謹慎，至少這里3-5年內城市界面很難有起色，配套的劣勢在短期內也很難補上，軌交通車和產業發展仍需多年來兌現，畢竟現在買的只是一個未來的預期。

如果你能接受若干年內沒有地鐵，平時出門買菜、購物、看病都要出遠門的生活，那么可以考慮下半年尚云里將加推二期房源，主推90-115平3-4房，總價預計380萬出頭的上車盤。

而對于想要投資的購房者來說，現在入手洞涇顯然是一個抄底的好時機，雖然短期內這里不會有大多升值的空間，但12號線通車后這里或有翻天覆地的變化。