在房地產(chǎn)行業(yè)，許多樓盤都會選擇在三四月份開盤，這個時候恰好是人們的消費心理比較松動，相比其他月份有更高的購買欲望，所以這兩個月的消費額會明顯高于其他月份，這個現(xiàn)象就是所謂“金三銀四”。
今年的“金三銀四”，由于受新“國五條”的影響，交易量尚能暴漲實非平常之舉。不過，新“國五條”滿月過后，隨著二手房市場日漸平息，消費者的交易沖動經(jīng)過了一個多月的緩沖期，市場終于回復(fù)到了理性主宰的本來格局，樓市傳統(tǒng)“金三銀四”也終于落下了帷幕。基于新“國五條”對房地產(chǎn)市場調(diào)整的效果，不少人都在二季度伊始猜測，今年還會有樓市“紅五月”嗎？
新政整固 可能出現(xiàn)“紅五月”
上周末剛剛推出二期房源的新城樓盤怡林花園，就迎來了一大批剛需看房客。“賣得很好，這兩天已經(jīng)售出了200多套房子。”據(jù)售樓處負責(zé)人介紹，怡林花園此次二期項目共加推了300多套壓軸精品公寓，均為帶精裝修的面積在82至116平方米的2+1房和3+1房。
新房源較上一期不僅在戶型上有所升級，更以空前力度加贈精裝修。均價為每平方米1.6萬元。“價格方面，確實比去年有一定漲幅。主要是因為這次新推的房源帶裝修的，而且地段靠近軌交9號線。”據(jù)了解，前來了解怡林花園樓盤情況的市民多為新城區(qū)以及軌交連線的莘莊、徐匯等地居民。
據(jù)房王網(wǎng)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我區(qū)自5月份起呈現(xiàn)出交投活躍的跡象。截至本月14日，月累計成交量272套，環(huán)比增長了30%。而成交均價為每平方米1.84萬元，環(huán)比下降了11％。
區(qū)房產(chǎn)交易中心負責(zé)人分析道，從當(dāng)前市場來看，受新“國五條”政策“末班車”影響，“金三銀四”兩個月爆發(fā)出來的需求表現(xiàn)了一部分剛需旺盛的購買力。尤其是成交量飆升的3月份，更是刷新了歷年樓市“小陽春”的記錄。當(dāng)滬版“國五條”細則出臺后，20%個稅造成二手房市場恐慌性購房，同時也為新房市場注入了需求動力，小陽春”樓市呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢。“
從政策層面來看，滬版“國五條”細則出臺雖然剛滿月，但是執(zhí)行層面收緊的力度明顯偏弱。有業(yè)內(nèi)人士認為，若無后續(xù)政策跟進和落實，價格會延續(xù)上漲趨勢。作為推盤旺季，在房企加大供應(yīng)力度的情況下，預(yù)計5月新房市場將呈現(xiàn)量穩(wěn)價升。
因此，對于當(dāng)前的一手房市場來說， “紅五月”樓市 還是值得期待的。
少量多批 一手房免個稅是“王牌”
如今，對于小戶型“日光盤”來說，開發(fā)商剛推出房源就在幾天之內(nèi)幾乎銷售一空的情形并不稀奇，比如早前加推的辰弘佳苑二期和近期怡林花園的壓軸開盤。當(dāng)下滬上樓市剛需旺盛的局面并未減弱，即便價格出現(xiàn)了一定幅度的上漲，剛需盤仍是“香餑餑”。
區(qū)房產(chǎn)交易中心負責(zé)人告訴記者，“日光盤”的出現(xiàn)有這樣兩個原因：一是由于去年末新房市場庫存大量消耗，而后續(xù)供應(yīng)未及時跟進而產(chǎn)生的供應(yīng)斷層。另一方面，新政后剛需購房者依舊擔(dān)心房價繼續(xù)上漲，導(dǎo)致需求量爆發(fā)，樓市回到了供不應(yīng)求的局面。
當(dāng)下全新盤不多，老盤倒是多批次加推。這種“少量多批”的推盤重現(xiàn)，顯示出開發(fā)商的謹(jǐn)慎。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，這種少量多批的推盤方式是在市場較為平穩(wěn)的情況下，開發(fā)商常用的營銷策略。客戶積累的時間不用太長，政策出現(xiàn)波動的可能性也較小，開發(fā)商便可以以地段、裝修等附加理由漲價，即便開盤期間的去化率不高，仍有較強的后續(xù)銷售能力。此外，由于擔(dān)心后續(xù)政策可能會收緊，開發(fā)商更愿意每月都能有加推。
不過，少量多批可以使樓盤在市場上一直保有“興奮點”，這樣消費者選擇房源的余地也會更大。況且，對于購房者而言，一手房以“免20%個稅”的營銷主題進行推廣，將可能導(dǎo)致二手房市場需求向一手房市場轉(zhuǎn)移，助推一手新房市場在新“國五條”細則政策落地經(jīng)歷平穩(wěn)觀望期后“卷土重來”的勢頭，促使“紅五月”形成。
二手平淡 呈現(xiàn)“量調(diào)價穩(wěn)”趨勢
近期的二手房交易顯然已經(jīng)不再像前兩個月那么“順暢”了，20%個稅的出臺，令如今買賣雙方之間的價格分歧正在逐步擴大，基本表現(xiàn)為“賣家不肯松，買家不愿屈服”。業(yè)界普遍認為未來一段時間內(nèi)二手樓市將呈現(xiàn)“量調(diào)價穩(wěn)”趨勢，不少賣家和購房者卻能明顯感到，最近的市場已經(jīng)“摸不透，吃不準(zhǔn)”了。
雖然“紅五月”新房市場將會呈現(xiàn)量價齊升，但漲幅不會過大。二手房市場5月份的交易量將會有持續(xù)的小幅下滑，盡管交易量萎縮，好在賣家的整體心態(tài)較為平穩(wěn)，成交均價不會有太大波動。
