9月，秋高氣爽，傳統(tǒng)的樓市“金九旺季”到來，各開發(fā)商的推盤力度也有了大幅提高，這對樓市復(fù)蘇起著一定程度的促進(jìn)作用。近期各商家相繼打出“促銷牌”，商家渴望緊緊抓住這個(gè)良機(jī)的意圖非常明顯。而誘人的優(yōu)惠政策，也讓不少購房者心動。
改善性購房者占主力
在綠地薔薇九里售樓處，記者看到前來看房的購房者絡(luò)繹不絕。“這幾天我們搞清盤特惠活動，所以來看房的人比上周多了不少。”一位負(fù)責(zé)人介紹說。這里在售的戶型有65平米1房、88至92平米2房以及110至128平米3房，精裝修，均價(jià)每平方米1.8萬元。“項(xiàng)目目前剩余房源不多，因此很多購房者都抓緊時(shí)間過來了解。”
在萬科金色華亭售樓大廳內(nèi)，每到周末這里也是人頭攢動。據(jù)了解，萬科金色華亭二期將于9月上旬推出，戶型分別為90平、112平、116平3房，其中主推戶型為90平米3房，空間設(shè)計(jì)緊湊，均價(jià)每平方米1.5萬元，總價(jià)130至150萬元每套，現(xiàn)在認(rèn)籌有優(yōu)惠，預(yù)計(jì)總價(jià)可減5萬元。“聽說這里有優(yōu)惠活動，就過來看看。”前來看房的李小姐說，這里房型的設(shè)計(jì)風(fēng)格她很喜歡，想趁著九十月份購置一套一百平方米左右的房子。“剛結(jié)婚時(shí)買的房子比較小，現(xiàn)在孩子長大了也該有自己的房間，平時(shí)家里來親戚也需要一個(gè)客房。”據(jù)這里的負(fù)責(zé)人介紹：“改善性購房者依舊是看房的主流，9月份是各大樓盤促銷的好時(shí)機(jī)，很多持觀望情緒的購房者會在這個(gè)時(shí)候出手。”
形成強(qiáng)烈對比的是，在佘山瓏原售樓處，看房者就沒有那么密集，記者了解到，這里在售的大多為220至280平方米的別墅，每平方米都在3萬元以上。區(qū)房產(chǎn)交易中心有關(guān)負(fù)責(zé)人說，中高價(jià)位房源的成交比前期有所放緩，雖然近期中高端樓盤的供應(yīng)量依然較大，但購房者有了較大的選擇余地，延長了其決策時(shí)間。
同時(shí)，政策面的收緊預(yù)期也對中高端樓盤成交產(chǎn)生了一定的影響。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中高端樓盤成交量下滑是暫時(shí)的、階段性的，九十月份中高端樓盤依然有戲，“中高端樓盤的成交套數(shù)其實(shí)是不多的，但由于總價(jià)、面積較大，其成交變動會對統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)產(chǎn)生很大影響。”經(jīng)過前期的成交放量后，受限購政策影響，中高端樓盤將面臨后續(xù)購買力不足的問題，需要一段時(shí)間重新積累客源。“80后”的生育高峰已經(jīng)來臨，這就意味著在未來幾年，改善型需求都將占據(jù)越來越重的位置。又因在前期的熱銷項(xiàng)目中，改善型產(chǎn)品占據(jù)的比例有所提高，而隨著近期部分項(xiàng)目促銷力度的減弱，房價(jià)出現(xiàn)小幅上揚(yáng)，剛需的接受能力備受挑戰(zhàn)，單靠剛需拉動已經(jīng)不能滿足開發(fā)商回籠資金的需求，因此開發(fā)商在接下來還會持續(xù)加大改善型產(chǎn)品的推盤力度。
房價(jià)會不會借機(jī)回暖？
優(yōu)惠政策帶來的購房熱潮會否引發(fā)價(jià)格回升？據(jù)分析，管理層繼續(xù)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不放松，上海的“滬六條”也明確表態(tài)對樓市調(diào)控的決心，且將持續(xù)實(shí)行限購政策，如果在此時(shí)出現(xiàn)大幅漲價(jià)，不排除有新的政策出臺的可能性。因此，房價(jià)快速上漲的情況也不太可能發(fā)生，房價(jià)將保持平穩(wěn)態(tài)勢。伴隨傳統(tǒng)旺季需求的集中釋放，價(jià)穩(wěn)量升的態(tài)勢更可能出現(xiàn)。
最近是否出臺新政策以及新政策的力度，將影響“金九銀十”市場上漲的幅度，土地價(jià)格居高不下，使得“金九銀十”開發(fā)商以價(jià)換量的積極性不高，三四季度的降息或者降準(zhǔn)的信貸政策，明顯影響了購房者的積極性。
據(jù)區(qū)房產(chǎn)交易中心有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，近期松江一手房成交量較上月有所上升，“金九”一定程度上起到了助推作用。“‘金九’的成色如何，還要看強(qiáng)銷期的產(chǎn)品主力是否仍是剛需產(chǎn)品，以及這類產(chǎn)品的價(jià)格和性價(jià)比如何。九十月確實(shí)是推盤的好時(shí)機(jī)，但從政策走向上看，有迫使投機(jī)資金重回實(shí)體經(jīng)濟(jì)的趨勢。因此，房價(jià)上揚(yáng)必招致政策的進(jìn)一步打壓，近期不會有太大變動。”
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，一輪“合格”的市場上升周期，必然要經(jīng)歷主力需求類型的交替換位，即市場在觸底企穩(wěn)之初由剛性需求主導(dǎo)，交易量回升導(dǎo)致市場預(yù)期持續(xù)轉(zhuǎn)好，改善型需求出現(xiàn)并逐漸取代剛需的主力地位，接下來房價(jià)的止跌回漲將吸引投資需求入場，高端產(chǎn)品登場。正是這樣分階段入市，才能夠帶著市場持續(xù)走高，最終成就一輪完整的行業(yè)周期。
