激戰(zhàn)67回合 萬科7.9億奪地
今日出讓的國(guó)際生態(tài)商務(wù)區(qū)14號(hào)地塊是今年松江區(qū)推出的第二幅宅地。由于地塊所在區(qū)域發(fā)展前景較好，受到眾多關(guān)注。
截止昨日(8月29日)，該地塊已有21家企業(yè)領(lǐng)取競(jìng)買申請(qǐng)書，其中5家提交競(jìng)了買申請(qǐng)。9點(diǎn)15分，5家企業(yè)均已到場(chǎng)，并準(zhǔn)備參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。新浪樂居在土地交易現(xiàn)場(chǎng)了解到，包括萬科、招商、信達(dá)、協(xié)信在內(nèi)的知名企業(yè)均參與了此次競(jìng)拍。競(jìng)買還未開始，媒體等待區(qū)已坐著不少前來觀摩的人士。
9點(diǎn)40分，在主持人“請(qǐng)各位競(jìng)買人正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)，理性參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)”的提醒下，號(hào)牌為18號(hào)的競(jìng)買人率先報(bào)出72400萬元的價(jià)格，號(hào)牌為16號(hào)的競(jìng)買人緊接著報(bào)價(jià)，隨后價(jià)格一路上升。值得一提的是，本次競(jìng)價(jià)只在號(hào)牌為16、18號(hào)的競(jìng)買人之間展開，其余三家企業(yè)未參與繼續(xù)競(jìng)價(jià)。據(jù)新浪樂居現(xiàn)場(chǎng)了解，16號(hào)競(jìng)買人為協(xié)信，18號(hào)競(jìng)買人為萬科。
新浪樂居現(xiàn)場(chǎng)觀察發(fā)現(xiàn)，競(jìng)買時(shí)，18號(hào)競(jìng)買人舉牌速度較快，16號(hào)競(jìng)買人一般在主持人第二次確認(rèn)競(jìng)買價(jià)格時(shí)才舉牌，而18號(hào)競(jìng)買人接著在主持人第一次確認(rèn)競(jìng)買價(jià)格時(shí)就立刻舉牌，似乎抱著勢(shì)在必得的心態(tài)。最終，經(jīng)過67輪報(bào)價(jià)，18號(hào)競(jìng)買人萬科以7.9億元拿下國(guó)際生態(tài)商務(wù)區(qū)14號(hào)地塊，折合樓板價(jià)5473元每平方米，溢價(jià)率9.3%。
出讓門檻頗多 業(yè)內(nèi)稱或?yàn)槿f科量身定制
業(yè)內(nèi)人士指出，該地塊較高的出讓門檻是制約其高溢價(jià)的因素之一。出讓合同中規(guī)定，項(xiàng)目必須全面建設(shè)為生態(tài)低碳社區(qū)。
首先，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案和綠色建造方案需經(jīng)專家論證并報(bào)松江區(qū)規(guī)土局審定、備案。其次，項(xiàng)目應(yīng)按照《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50378-2006中關(guān)于住宅或公共建筑二星級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)和建設(shè)，其中不少于總建筑面積30%的建筑應(yīng)獲得中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)的三星級(jí)綠色建筑設(shè)計(jì)和運(yùn)行評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)，項(xiàng)目住宅建筑面積90%以上應(yīng)為精裝修，工業(yè)化住宅面積不少于30000平米。
零晨房產(chǎn)咨詢策劃經(jīng)理張佳浩表示，不僅僅是其他要求，僅看要求工業(yè)化住宅面積不少于30000平米，就是為萬科設(shè)立的。“全國(guó)能做到工業(yè)化建設(shè)的，也就沒幾家。”
“出讓條件的限制下，絕大多數(shù)房企做不到，買地的競(jìng)爭(zhēng)極小，自然地溢價(jià)率不會(huì)高。”一位現(xiàn)場(chǎng)觀摩人士說。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔指出，“從價(jià)格來看，此次土地出讓的樓板價(jià)還是體現(xiàn)了當(dāng)前開發(fā)商的拿地情緒仍偏理性。”
張佳浩表示，由于該地塊2.5的容積率限制，所以必須用過配置多層的洋房、多層的疊加別墅來提高總建筑面積，留出少量的土地用于聯(lián)排別墅。
“這個(gè)價(jià)格對(duì)于開發(fā)商來說未來盈利空間很大，且該地塊周邊有個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，發(fā)展前景可觀。”分析人士指出，萬科以目前這個(gè)價(jià)格拿下該地塊，可謂是“抄底”成功。
萬科拿地或?yàn)檠a(bǔ)倉
近期萬科的拿地動(dòng)作相比上半年已經(jīng)有所加大。萬科的銷售月報(bào)顯示，在剛剛過去的7月，公司分別在上海、寧波、南昌、青島、天津、西安新增6個(gè)項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)萬科權(quán)益的建筑面積約84萬平方米，需支付地價(jià)款30.2億元。
對(duì)此，有分析師表示，與其土地儲(chǔ)備去化周期下降有一定的關(guān)系。數(shù)據(jù)顯示，萬科2011年土地儲(chǔ)備與當(dāng)年總的銷售面積的比值已經(jīng)降低為3.30，已經(jīng)遠(yuǎn)低于近兩年一直維持在4左右的水平，這意味著萬科的土地儲(chǔ)備只夠其3.3年開發(fā)。而截至2012年上半年，萬科銷售金額625.4億元，銷售面積為602.5萬平方米，而上半年萬科新獲取開發(fā)項(xiàng)目13個(gè)，對(duì)應(yīng)萬科權(quán)益規(guī)劃建筑面積確只有174萬平方米，拿地速度相對(duì)較慢。
業(yè)內(nèi)人士張宏偉認(rèn)為，萬科今年推貨將集中在下半年，且仍將以中小戶型為主，預(yù)計(jì)全年銷售額將達(dá)到1400億左右。如果沒有及時(shí)的拿地補(bǔ)倉，萬科將面臨土地儲(chǔ)備下降，后期發(fā)展動(dòng)力不足的問題。
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