激戰(zhàn)67回合 萬科7.9億奪地

　　今日出讓的國際生態(tài)商務區(qū)14號地塊是今年松江區(qū)推出的第二幅宅地。由于地塊所在區(qū)域發(fā)展前景較好，受到眾多關注。

　　截止昨日(8月29日)，該地塊已有21家企業(yè)領取競買申請書，其中5家提交競了買申請。9點15分，5家企業(yè)均已到場，并準備參與現(xiàn)場競價。新浪樂居在土地交易現(xiàn)場了解到，包括萬科、招商、信達、協(xié)信在內的知名企業(yè)均參與了此次競拍。競買還未開始，媒體等待區(qū)已坐著不少前來觀摩的人士。

　　9點40分，在主持人“請各位競買人正確認識當前市場形勢，理性參與現(xiàn)場競價”的提醒下，號牌為18號的競買人率先報出72400萬元的價格，號牌為16號的競買人緊接著報價，隨后價格一路上升。值得一提的是，本次競價只在號牌為16、18號的競買人之間展開，其余三家企業(yè)未參與繼續(xù)競價。據(jù)新浪樂居現(xiàn)場了解，16號競買人為協(xié)信，18號競買人為萬科。

　　新浪樂居現(xiàn)場觀察發(fā)現(xiàn)，競買時，18號競買人舉牌速度較快，16號競買人一般在主持人第二次確認競買價格時才舉牌，而18號競買人接著在主持人第一次確認競買價格時就立刻舉牌，似乎抱著勢在必得的心態(tài)。最終，經(jīng)過67輪報價，18號競買人萬科以7.9億元拿下國際生態(tài)商務區(qū)14號地塊，折合樓板價5473元每平方米，溢價率9.3%。

　　出讓門檻頗多 業(yè)內稱或為萬科量身定制

　　業(yè)內人士指出，該地塊較高的出讓門檻是制約其高溢價的因素之一。出讓合同中規(guī)定，項目必須全面建設為生態(tài)低碳社區(qū)。

　　首先，項目的設計方案和綠色建造方案需經(jīng)專家論證并報松江區(qū)規(guī)土局審定、備案。其次，項目應按照《綠色建筑評價標準》GB/T50378-2006中關于住宅或公共建筑二星級以上標準設計和建設，其中不少于總建筑面積30%的建筑應獲得中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部頒發(fā)的三星級綠色建筑設計和運行評價標識，項目住宅建筑面積90%以上應為精裝修，工業(yè)化住宅面積不少于30000平米。

　　零晨房產(chǎn)咨詢策劃經(jīng)理張佳浩表示，不僅僅是其他要求，僅看要求工業(yè)化住宅面積不少于30000平米，就是為萬科設立的。“全國能做到工業(yè)化建設的，也就沒幾家。”

　　“出讓條件的限制下，絕大多數(shù)房企做不到，買地的競爭極小，自然地溢價率不會高。”一位現(xiàn)場觀摩人士說。

　　21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔指出，“從價格來看，此次土地出讓的樓板價還是體現(xiàn)了當前開發(fā)商的拿地情緒仍偏理性。”

　　張佳浩表示，由于該地塊2.5的容積率限制，所以必須用過配置多層的洋房、多層的疊加別墅來提高總建筑面積，留出少量的土地用于聯(lián)排別墅。

　　“這個價格對于開發(fā)商來說未來盈利空間很大，且該地塊周邊有個萬達廣場，發(fā)展前景可觀。”分析人士指出，萬科以目前這個價格拿下該地塊，可謂是“抄底”成功。

　　萬科拿地或為補倉

　　近期萬科的拿地動作相比上半年已經(jīng)有所加大。萬科的銷售月報顯示，在剛剛過去的7月，公司分別在上海、寧波、南昌、青島、天津、西安新增6個項目，對應萬科權益的建筑面積約84萬平方米，需支付地價款30.2億元。

　　對此，有分析師表示，與其土地儲備去化周期下降有一定的關系。數(shù)據(jù)顯示，萬科2011年土地儲備與當年總的銷售面積的比值已經(jīng)降低為3.30，已經(jīng)遠低于近兩年一直維持在4左右的水平，這意味著萬科的土地儲備只夠其3.3年開發(fā)。而截至2012年上半年，萬科銷售金額625.4億元，銷售面積為602.5萬平方米，而上半年萬科新獲取開發(fā)項目13個，對應萬科權益規(guī)劃建筑面積確只有174萬平方米，拿地速度相對較慢。

　　業(yè)內人士張宏偉認為，萬科今年推貨將集中在下半年，且仍將以中小戶型為主，預計全年銷售額將達到1400億左右。如果沒有及時的拿地補倉，萬科將面臨土地儲備下降，后期發(fā)展動力不足的問題。