激戰67回合 萬科7.9億奪地
今日出讓的國際生態商務區14號地塊是今年松江區推出的第二幅宅地。由于地塊所在區域發展前景較好，受到眾多關注。
截止昨日(8月29日)，該地塊已有21家企業領取競買申請書，其中5家提交競了買申請。9點15分，5家企業均已到場，并準備參與現場競價。新浪樂居在土地交易現場了解到，包括萬科、招商、信達、協信在內的知名企業均參與了此次競拍。競買還未開始，媒體等待區已坐著不少前來觀摩的人士。
9點40分，在主持人“請各位競買人正確認識當前市場形勢，理性參與現場競價”的提醒下，號牌為18號的競買人率先報出72400萬元的價格，號牌為16號的競買人緊接著報價，隨后價格一路上升。值得一提的是，本次競價只在號牌為16、18號的競買人之間展開，其余三家企業未參與繼續競價。據新浪樂居現場了解，16號競買人為協信，18號競買人為萬科。
新浪樂居現場觀察發現，競買時，18號競買人舉牌速度較快，16號競買人一般在主持人第二次確認競買價格時才舉牌，而18號競買人接著在主持人第一次確認競買價格時就立刻舉牌，似乎抱著勢在必得的心態。最終，經過67輪報價，18號競買人萬科以7.9億元拿下國際生態商務區14號地塊，折合樓板價5473元每平方米，溢價率9.3%。
出讓門檻頗多 業內稱或為萬科量身定制
業內人士指出，該地塊較高的出讓門檻是制約其高溢價的因素之一。出讓合同中規定，項目必須全面建設為生態低碳社區。
首先，項目的設計方案和綠色建造方案需經專家論證并報松江區規土局審定、備案。其次，項目應按照《綠色建筑評價標準》GB/T50378-2006中關于住宅或公共建筑二星級以上標準設計和建設，其中不少于總建筑面積30%的建筑應獲得中華人民共和國住房和城鄉建設部頒發的三星級綠色建筑設計和運行評價標識，項目住宅建筑面積90%以上應為精裝修，工業化住宅面積不少于30000平米。
零晨房產咨詢策劃經理張佳浩表示，不僅僅是其他要求，僅看要求工業化住宅面積不少于30000平米，就是為萬科設立的。“全國能做到工業化建設的，也就沒幾家。”
“出讓條件的限制下，絕大多數房企做不到，買地的競爭極小，自然地溢價率不會高。”一位現場觀摩人士說。
21世紀不動產上海區域分析師黃河滔指出，“從價格來看，此次土地出讓的樓板價還是體現了當前開發商的拿地情緒仍偏理性。”
張佳浩表示，由于該地塊2.5的容積率限制，所以必須用過配置多層的洋房、多層的疊加別墅來提高總建筑面積，留出少量的土地用于聯排別墅。
“這個價格對于開發商來說未來盈利空間很大，且該地塊周邊有個萬達廣場，發展前景可觀。”分析人士指出，萬科以目前這個價格拿下該地塊，可謂是“抄底”成功。
萬科拿地或為補倉
近期萬科的拿地動作相比上半年已經有所加大。萬科的銷售月報顯示，在剛剛過去的7月，公司分別在上海、寧波、南昌、青島、天津、西安新增6個項目，對應萬科權益的建筑面積約84萬平方米，需支付地價款30.2億元。
對此，有分析師表示，與其土地儲備去化周期下降有一定的關系。數據顯示，萬科2011年土地儲備與當年總的銷售面積的比值已經降低為3.30，已經遠低于近兩年一直維持在4左右的水平，這意味著萬科的土地儲備只夠其3.3年開發。而截至2012年上半年，萬科銷售金額625.4億元，銷售面積為602.5萬平方米，而上半年萬科新獲取開發項目13個，對應萬科權益規劃建筑面積確只有174萬平方米，拿地速度相對較慢。
業內人士張宏偉認為，萬科今年推貨將集中在下半年，且仍將以中小戶型為主，預計全年銷售額將達到1400億左右。如果沒有及時的拿地補倉，萬科將面臨土地儲備下降，后期發展動力不足的問題。
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