7月27日，市政府辦公廳出臺了《關于進一步嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)市場各項條款政策的通知》，其中對差別化住房信貸、稅收和住房限售政策及保障性住房和普通商品住房土地供應力度等六個方面政策進行了重申，簡稱“滬六條”。該文件不僅再次強調(diào)之前出臺的政策，還進一步稱，下半年將開展房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行情況檢查，加強限購方面違法違規(guī)的查處力度。

    早先央行二次降息，樓市或有回暖勢頭。7月份仍然延續(xù)著五六月的回暖趨勢，成交量上升明顯，整體價格也有一定程度的上漲。如今在限購令的大前提下，大多購房者對于價格的敏感度仍然較高，房價的漲跌始終牽動著無數(shù)人的心，然而房價的走勢也令百姓感覺迷茫。有專家預計，購房者對于價格增長的抗性或會逐步轉(zhuǎn)強，市場上的觀望情緒似乎又開始凝聚。

調(diào)控政策加緊 購房需求轉(zhuǎn)變
    伴隨著“國八條”、房產(chǎn)稅試點等政策的先后落地，“限購”、“限貸”等政策也全面升級。在這輪調(diào)控中，上海是調(diào)控力度最大的城市之一。限購政策出臺后，投資投機性需求漸漸退出上海住房市場，取而代之的是改善型需求和自住性需求。

    上半年，樓市成交量絕大部分都要歸功于剛需購房者，而現(xiàn)在情況似乎開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，改善型住宅大有異軍突起之勢，慢慢從調(diào)控的低谷中走出來。不少之前基本處于滯銷的樓盤開始復蘇，成交量有所上升，別墅類項目也紛紛入市，在各種優(yōu)惠措施下，成功吸引人氣。

    在九亭貝尚灣售樓處，現(xiàn)場看房者并不算多。據(jù)一名銷售人員介紹，該樓盤此次推出112套帶裝修一手房、二手房，均價都在每平米2.5萬至2.6萬元，提前付意向金還可享受總價減12萬元的優(yōu)惠，“優(yōu)惠后的均價在每平米2.45萬元左右。”

    銷售人員手中的銷售資料顯示，從推出房源開始截至當天下午，該樓盤已定售出房源20套，其中19套為二手房，1套為一手房。已經(jīng)看過好幾個樓盤的胡小姐當天也來這里看房，據(jù)她分析，貝尚灣周邊的二手房源價格最低為每平米1.5萬元，好一點的價格也在每平米1.8萬元左右，而貝尚灣一期的帶裝修二手房價格也只要每平米2.1萬元。“這個樓盤吸引我的原因就是改善性住房。”銷售人員表示，改善性住房已經(jīng)逐漸成為樓盤銷售的主力。

房價或?qū)⒎磸?調(diào)控新政勢在必行
    雖然過去的一段時間中央層面多次強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控的方向，但本月初，從相關機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示來看，目前房價和土地成交價格依然呈穩(wěn)步走高態(tài)勢。短期的供需失衡導致市場參與者的心態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變，恐慌性購房者增加，開發(fā)商漲價預期增強。其次，信貸政策利好逐漸顯現(xiàn)，經(jīng)過兩次降息，購房成本降低拉動了部分需求的購房熱情。業(yè)內(nèi)人士分析，在目前的市場態(tài)勢下，調(diào)控儲備政策有可能會加快出臺的腳步。

    房價的止跌引發(fā)了房地產(chǎn)調(diào)控進一步收緊的預期。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，當前房價面臨重新上漲的壓力，如果不出新的調(diào)控措施，下半年漲價的預期將進一步增大。雖然近期監(jiān)管層曾多次表態(tài)堅定樓市調(diào)控，但調(diào)控精神要想轉(zhuǎn)化為執(zhí)行力，還需細化政策予以保障。雖然高溢價地塊的出現(xiàn)與它的優(yōu)質(zhì)性有很大關系，但在市場量價逐漸回調(diào)的階段下，也在一定程度上帶動市場預期的升溫。

    此外，地方政府屢屢出現(xiàn)的小動作也引發(fā)了市場預期的混亂。加強問責和監(jiān)管的調(diào)控預期也在不斷增加。例如此次“滬六條”對過去政策的的重申和強調(diào)，也一定程度上表明了上海對樓市調(diào)控的決心。業(yè)內(nèi)人士分析認為，當前房價反彈的預期已經(jīng)形成，如果調(diào)控沒有新舉措，下半年抑制房價反彈的難度很大。在目前的市場背景下，房地產(chǎn)調(diào)控新政策的出臺已經(jīng)勢在必行，“綜合各種因素，接下來相關部門可能出臺一系列細化措施，既傳遞出國家抑制房價反彈的決心，又讓相關執(zhí)行部門和地方政府提高政策的可操作性。”

    因此，為了避免地價給房價帶來的推動作用，又出于樓市調(diào)控效果的考慮，不排除中央再出臺有關的調(diào)控措施。對于調(diào)控的走向，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，如果市場仍舊保持上漲態(tài)勢，在限購等現(xiàn)行政策不變的前提下，加大地方調(diào)控效果問責力度，加快推進房產(chǎn)稅改革，引導和支持房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加普通商品房的供給等措施有望很快被提上日程。

調(diào)控大背景下 松江樓市漸成熟
    有分析稱， “滬六條”此次 提及的六點均為之前已經(jīng)提出過并且市場已經(jīng)完全執(zhí)行，可以說購房者、開發(fā)商等對這些政策已經(jīng)完全消化，由于并沒有新條款的出臺，政策并未收緊或放松，因此該舉對市場不會有很大影響。而從“滬六條”細則的規(guī)范來看，差別化公積金貸款政策，“ 支持首套房及共有產(chǎn)權(quán)公積金貸款”這條的出臺對市場會稍有影響，政府進一步重申對自住需求的扶持，也表明了后續(xù)調(diào)控會繼續(xù)實行差別化對待。

    關于后市可能會有的兩種趨勢：就市場而言開發(fā)商或仍走“以價換量”的策略，市場既不會出現(xiàn)大幅優(yōu)惠的情況，也不會出現(xiàn)大幅提價的情況；就政策面而言，儲備政策仍然會隨時待命，而后續(xù)調(diào)控也會實行差別化對待，畢竟政府還是想以引導市場走向平穩(wěn)發(fā)展的趨勢為主。
 

    記者日前從區(qū)房產(chǎn)交易中心了解到，今年上半年我區(qū)連續(xù)出現(xiàn)了新增上市面積小于成交面積、二手房成交面積大于一手房成交面積的現(xiàn)象，且可售商品房面積逐月持續(xù)小幅下降，整個松江的樓市呈現(xiàn)出“供小于求”，一、二手房價格呈現(xiàn)逐步接近的趨勢，均在每平米1.4萬元。

    松江住宅小區(qū)信息化系統(tǒng)顯示，全區(qū)成街坊的398個住宅小區(qū)中，投資、投機購房占據(jù)了一定比重，而隨著動遷安置房、經(jīng)濟適用房、公共租賃房和廉租房“四位一體”的保障性住房大力推進和建設，尤其是可能實現(xiàn)的房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的征稅執(zhí)行，這部分住宅將會加大并加快交易行為。主要原因一是因為未來房價的上漲不太可能超過銀行利息和物價上漲之和，靠長期出租來回收投資不算太明智。二是因為如今房價暴漲的時代已經(jīng)過去，住房消費逐漸趨向理性。

    據(jù)預測，我區(qū)商品住宅成交均價受政策影響還會小幅下降，這是由于我區(qū)的商品住宅成交均價在全市排在末尾幾位，同時新增上市面積持續(xù)力量不足，導致這種供小于求的現(xiàn)象有擴大趨勢，需要從二手房中平衡供需關系。這標志著松江區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐步走向成熟，未來我區(qū)的房地產(chǎn)市場重心或?qū)⒂稍隽肯虼媪哭D(zhuǎn)移，商品房的開發(fā)量和交易量將逐漸回落，二手房交易量和租賃量將穩(wěn)步上升，但市場交易量不會減少。