7月27日，市政府辦公廳出臺了《關于進一步嚴格執行房地產市場各項條款政策的通知》，其中對差別化住房信貸、稅收和住房限售政策及保障性住房和普通商品住房土地供應力度等六個方面政策進行了重申，簡稱“滬六條”。該文件不僅再次強調之前出臺的政策，還進一步稱，下半年將開展房地產調控政策執行情況檢查，加強限購方面違法違規的查處力度。
早先央行二次降息，樓市或有回暖勢頭。7月份仍然延續著五六月的回暖趨勢，成交量上升明顯，整體價格也有一定程度的上漲。如今在限購令的大前提下，大多購房者對于價格的敏感度仍然較高，房價的漲跌始終牽動著無數人的心，然而房價的走勢也令百姓感覺迷茫。有專家預計，購房者對于價格增長的抗性或會逐步轉強，市場上的觀望情緒似乎又開始凝聚。
調控政策加緊 購房需求轉變
伴隨著“國八條”、房產稅試點等政策的先后落地，“限購”、“限貸”等政策也全面升級。在這輪調控中，上海是調控力度最大的城市之一。限購政策出臺后，投資投機性需求漸漸退出上海住房市場，取而代之的是改善型需求和自住性需求。
上半年，樓市成交量絕大部分都要歸功于剛需購房者，而現在情況似乎開始發生轉變，改善型住宅大有異軍突起之勢，慢慢從調控的低谷中走出來。不少之前基本處于滯銷的樓盤開始復蘇，成交量有所上升，別墅類項目也紛紛入市，在各種優惠措施下，成功吸引人氣。
在九亭貝尚灣售樓處，現場看房者并不算多。據一名銷售人員介紹，該樓盤此次推出112套帶裝修一手房、二手房，均價都在每平米2.5萬至2.6萬元，提前付意向金還可享受總價減12萬元的優惠，“優惠后的均價在每平米2.45萬元左右。”
銷售人員手中的銷售資料顯示，從推出房源開始截至當天下午，該樓盤已定售出房源20套，其中19套為二手房，1套為一手房。已經看過好幾個樓盤的胡小姐當天也來這里看房，據她分析，貝尚灣周邊的二手房源價格最低為每平米1.5萬元，好一點的價格也在每平米1.8萬元左右，而貝尚灣一期的帶裝修二手房價格也只要每平米2.1萬元。“這個樓盤吸引我的原因就是改善性住房。”銷售人員表示，改善性住房已經逐漸成為樓盤銷售的主力。
房價或將反彈 調控新政勢在必行
雖然過去的一段時間中央層面多次強調房地產調控的方向，但本月初，從相關機構發布的數據顯示來看，目前房價和土地成交價格依然呈穩步走高態勢。短期的供需失衡導致市場參與者的心態發生轉變，恐慌性購房者增加，開發商漲價預期增強。其次，信貸政策利好逐漸顯現，經過兩次降息，購房成本降低拉動了部分需求的購房熱情。業內人士分析，在目前的市場態勢下，調控儲備政策有可能會加快出臺的腳步。
房價的止跌引發了房地產調控進一步收緊的預期。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，當前房價面臨重新上漲的壓力，如果不出新的調控措施，下半年漲價的預期將進一步增大。雖然近期監管層曾多次表態堅定樓市調控，但調控精神要想轉化為執行力，還需細化政策予以保障。雖然高溢價地塊的出現與它的優質性有很大關系，但在市場量價逐漸回調的階段下，也在一定程度上帶動市場預期的升溫。
此外，地方政府屢屢出現的小動作也引發了市場預期的混亂。加強問責和監管的調控預期也在不斷增加。例如此次“滬六條”對過去政策的的重申和強調，也一定程度上表明了上海對樓市調控的決心。業內人士分析認為，當前房價反彈的預期已經形成，如果調控沒有新舉措，下半年抑制房價反彈的難度很大。在目前的市場背景下，房地產調控新政策的出臺已經勢在必行，“綜合各種因素，接下來相關部門可能出臺一系列細化措施，既傳遞出國家抑制房價反彈的決心，又讓相關執行部門和地方政府提高政策的可操作性。”
因此，為了避免地價給房價帶來的推動作用，又出于樓市調控效果的考慮，不排除中央再出臺有關的調控措施。對于調控的走向，業內人士普遍認為，如果市場仍舊保持上漲態勢，在限購等現行政策不變的前提下，加大地方調控效果問責力度，加快推進房產稅改革，引導和支持房地產企業調整產品結構，增加普通商品房的供給等措施有望很快被提上日程。
調控大背景下 松江樓市漸成熟
有分析稱， “滬六條”此次 提及的六點均為之前已經提出過并且市場已經完全執行，可以說購房者、開發商等對這些政策已經完全消化，由于并沒有新條款的出臺，政策并未收緊或放松，因此該舉對市場不會有很大影響。而從“滬六條”細則的規范來看，差別化公積金貸款政策，“ 支持首套房及共有產權公積金貸款”這條的出臺對市場會稍有影響，政府進一步重申對自住需求的扶持，也表明了后續調控會繼續實行差別化對待。
關于后市可能會有的兩種趨勢：就市場而言開發商或仍走“以價換量”的策略，市場既不會出現大幅優惠的情況，也不會出現大幅提價的情況；就政策面而言，儲備政策仍然會隨時待命，而后續調控也會實行差別化對待，畢竟政府還是想以引導市場走向平穩發展的趨勢為主。
記者日前從區房產交易中心了解到，今年上半年我區連續出現了新增上市面積小于成交面積、二手房成交面積大于一手房成交面積的現象，且可售商品房面積逐月持續小幅下降，整個松江的樓市呈現出“供小于求”，一、二手房價格呈現逐步接近的趨勢，均在每平米1.4萬元。
松江住宅小區信息化系統顯示，全區成街坊的398個住宅小區中，投資、投機購房占據了一定比重，而隨著動遷安置房、經濟適用房、公共租賃房和廉租房“四位一體”的保障性住房大力推進和建設，尤其是可能實現的房產持有環節的征稅執行，這部分住宅將會加大并加快交易行為。主要原因一是因為未來房價的上漲不太可能超過銀行利息和物價上漲之和，靠長期出租來回收投資不算太明智。二是因為如今房價暴漲的時代已經過去，住房消費逐漸趨向理性。
據預測，我區商品住宅成交均價受政策影響還會小幅下降，這是由于我區的商品住宅成交均價在全市排在末尾幾位，同時新增上市面積持續力量不足，導致這種供小于求的現象有擴大趨勢，需要從二手房中平衡供需關系。這標志著松江區的房地產行業已經逐步走向成熟，未來我區的房地產市場重心或將由增量向存量轉移，商品房的開發量和交易量將逐漸回落，二手房交易量和租賃量將穩步上升，但市場交易量不會減少。
