一直以來，一手房價格是二手房定價的“風向標”，二手房價格隨新盤的定價而波動。近年來，隨著樓市調控政策“未見松動”，一手房市場的開發商不惜通過“打狠折”、“特價房”等促銷活動來吸引購房者的眼球，將“以量換價”的營銷策略進行到底，由此也引發了一、二手房市場價格倒掛的現象愈發明顯。
那么，對購房者而言，一邊是一手房“打折賣”，一邊是二手房“惜出售”，魚與熊掌究竟該如何選擇？業內人士分析認為，一、二手房價格倒掛現象標志著房地產市場的實質性回調已經開始，6月份松江新房開盤及加推量比較多，在價格戰愈演愈烈的背景下，以周邊新房價格為重要參照的二手房，價格也將出現一定程度的調整。置業無論是選擇一手房還是二手房，都要從價格、環境、配套、交通等各方面進行綜合權衡。
6月價格倒掛持續
區房地產交易中心提供的統計數據顯示，截至6月12日，6月份松江一手房總成交量485套，總成交面積約4.9萬平方米，成交總額約5.49億元。其中，住宅商品房成交422套，成交均價每平方米約1.14萬元；商業地產成交14套，成交均價每平方米約1.4萬元。二手房總成交量273套，總成交面積約4.1萬平方米，成交總額約3.8億元，其中二手住宅商品房成交245套，成交均價每平方米約1.21萬元；商業地產成交8套，成交均價每平方米約2.52萬元。
根據數據分析，一手房成交量比上月同期的538套小幅回落，但住宅商品房的成交量環比有所增長；二手房成交量環比減少了19.2%，住宅商品房環比減少10.8%。從價格來看，一手住宅商品房成交均價環比小幅上揚，但一手商業地產的成交均價比上月每平方米便宜了1400元；二手住宅商品房的成交均價環比小幅回落，每平方米約減少500元。
記者采訪發現，6月份延續了上月一、二手房市場價格倒掛的現象。從住房商品房來看，二手房的成交均價比一手房每平方米貴700元左右。自5月份開始，松江的一手房市場不斷傳來低價開盤的聲音，相比之下，價格無明顯變動的二手房有些曲高和寡。尤其在一手房降價幅度較大的區域， 二手房價格之間的落差，一、 使得二手房難于出手，部分意向購房者從二手房轉向一手房市場。即便如此，二手房業主仍然保持觀望，多數房東寧愿轉售為租也不愿降價。
購房者意愿轉向一手房
最近，原先打算購買二手房的何先生發現，他的置業預算其實也可以買得起一套同樣大小的一手房了。大概從五六月份開始，“ 松江有好幾個樓盤都加推了新房源，我發現現在有些一手房折后的房價，比相同區域的二手房還便宜。”打算今年買房的何先生關注松江的一、二手房市場有一段時間了，原本他只打算在松江老城區置換一套大一點的二手房，這樣就可以把家里的老人都接來一起住了。但最近何先生的念頭開始有了改變，經過一番比對和考察，他現在決定買一手房。
記者采訪發現，像何先生這樣的市民不在少數，一、二手房的價格倒掛使得許多剛需購房者將目標紛紛轉向了一手房。計劃在泗涇板塊買房的孫先生，能承受的房價為80至 萬元。90目前，該區域周邊房源的均價每平方米約1.2萬元，如果買新房，由于戶型大多在80平方米以上，總價超過了孫先生的預算。而在二手房房源中有一些60平方米左右的小戶型，總價剛好在預算之中。而經過開發商的各種打折促銷后，孫先生發現購買一套一手房的總價還比二手房的低兩三萬元，而原本只能買60平方米以內的二手房的預算，現在可以支付起一套80平方米左右的新房了。孫先生于是放棄了買二手房的打算，轉而買了套新房。
二手房房東降價積極性不高
既然一手房比二手房便宜，且一手房購買成本更低，還會有人選擇購買二手房嗎？業內人士表示，一、二手房價倒掛的現象還是比較常見的，而在樓盤周邊配套設施水平差不多的情況下，買家更愿意購置價格便宜的一手房。
記者了解到，一、二手房價倒掛的現象從去年下半年開始持續至今，主要是新盤較大幅度讓利促銷，而二手房業主反應相對滯后，主動降價的積極性不高所致。而隨著6月份大量新盤入市及開發商優惠力度增加，購房者觀望態勢有所緩解，部分剛需得到釋放。近期，開發商在小范圍的“以價換量”成功后，推盤意愿明顯增強，在加大優惠力度的同時，還組織各種論壇、活動吸引購房者。比如泗涇板塊的米蘭諾貴都、九亭板塊的象嶼都城等項目，均在加推新房源的同時，紛紛加大了打折促銷的力度。
相對于反應快速的一手房市場而言，二手房價格的下調顯然要緩慢得多。如果在樓市整體發展趨勢不變的前提下，倒掛現象一般要經過一段時間后，在業主逐步調整放盤價的前提下才會有所改變。記者采訪發現，不少二手房東都不肯在房價上有所松動，他們紛紛表示，并不急于把房子出售，還是會保持樂觀的心態賣一個好價錢。對此，中原地產松江片區負責人告訴記者：“現在一手房的市場因為政策調控，所以價格不高。而二手房的掛牌價格依舊居高不下，房東的議價空間不大。對于購買首套住房的購房者來說，可以考慮購買一手房。但是，二手房的優勢在于其成熟的社區配套設施，而且購買后可以直接入住，對于置換型業主來說也是值得考慮的。”
二手房價格走勢趨穩
隨著一、二手房市場價格倒掛現象越來越明顯，未來的市場會怎樣演變？對此，有業內人士認為，二手房業主會根據市場價格對房價進行調整，最終回到一個更合理的市場水平，才會吸引買家入市，整體是穩中有降。但是，按目前整個市場“以價換量”的態勢，未來采取大幅降價促銷的新樓盤還可能出現，這也意味著，會有更多的區域加入一、二手房價格倒掛的陣營。
業內人士還認為，存在一、二手房價格倒掛現象的板塊，肯定會對二手市場造成明顯沖擊，交易量會有所縮減。不過，目前市場正處于微妙的變化之中，最近存款準備金率再一次下降，銀行流動性充裕，可能促進處于觀望狀態的客戶入市，成交量的增加會使樓價在短期內出現“谷底”，甚至有輕微的回升，那時“倒掛”的現象也會在大范圍內消失。
不過，相比一手房，二手房市場的選擇多，戶型豐富，這是無可比擬的優勢。在某個區域內，也許一手房的價格更低，但不一定有適合購房者的戶型。同時，二手房業主對所售房子的定價，主要取決于自有資金和對市場的判斷。而目前看來，除了少數急用錢的業主愿意接受較大幅的降價之外，一般業主只肯接受小幅的讓價。從整體來看，二手房市場的價格走勢還是以平穩為主，下調的幅度比較有限。
