一直以來(lái)，一手房?jī)r(jià)格是二手房定價(jià)的“風(fēng)向標(biāo)”，二手房?jī)r(jià)格隨新盤(pán)的定價(jià)而波動(dòng)。近年來(lái)，隨著樓市調(diào)控政策“未見(jiàn)松動(dòng)”，一手房市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商不惜通過(guò)“打狠折”、“特價(jià)房”等促銷活動(dòng)來(lái)吸引購(gòu)房者的眼球，將“以量換價(jià)”的營(yíng)銷策略進(jìn)行到底，由此也引發(fā)了一、二手房市場(chǎng)價(jià)格倒掛的現(xiàn)象愈發(fā)明顯。
那么，對(duì)購(gòu)房者而言，一邊是一手房“打折賣”，一邊是二手房“惜出售”，魚(yú)與熊掌究竟該如何選擇？業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，一、二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)性回調(diào)已經(jīng)開(kāi)始，6月份松江新房開(kāi)盤(pán)及加推量比較多，在價(jià)格戰(zhàn)愈演愈烈的背景下，以周邊新房?jī)r(jià)格為重要參照的二手房，價(jià)格也將出現(xiàn)一定程度的調(diào)整。置業(yè)無(wú)論是選擇一手房還是二手房，都要從價(jià)格、環(huán)境、配套、交通等各方面進(jìn)行綜合權(quán)衡。
6月價(jià)格倒掛持續(xù)
區(qū)房地產(chǎn)交易中心提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月12日，6月份松江一手房總成交量485套，總成交面積約4.9萬(wàn)平方米，成交總額約5.49億元。其中，住宅商品房成交422套，成交均價(jià)每平方米約1.14萬(wàn)元；商業(yè)地產(chǎn)成交14套，成交均價(jià)每平方米約1.4萬(wàn)元。二手房總成交量273套，總成交面積約4.1萬(wàn)平方米，成交總額約3.8億元，其中二手住宅商品房成交245套，成交均價(jià)每平方米約1.21萬(wàn)元；商業(yè)地產(chǎn)成交8套，成交均價(jià)每平方米約2.52萬(wàn)元。
根據(jù)數(shù)據(jù)分析，一手房成交量比上月同期的538套小幅回落，但住宅商品房的成交量環(huán)比有所增長(zhǎng)；二手房成交量環(huán)比減少了19.2%，住宅商品房環(huán)比減少10.8%。從價(jià)格來(lái)看，一手住宅商品房成交均價(jià)環(huán)比小幅上揚(yáng)，但一手商業(yè)地產(chǎn)的成交均價(jià)比上月每平方米便宜了1400元；二手住宅商品房的成交均價(jià)環(huán)比小幅回落，每平方米約減少500元。
記者采訪發(fā)現(xiàn)，6月份延續(xù)了上月一、二手房市場(chǎng)價(jià)格倒掛的現(xiàn)象。從住房商品房來(lái)看，二手房的成交均價(jià)比一手房每平方米貴700元左右。自5月份開(kāi)始，松江的一手房市場(chǎng)不斷傳來(lái)低價(jià)開(kāi)盤(pán)的聲音，相比之下，價(jià)格無(wú)明顯變動(dòng)的二手房有些曲高和寡。尤其在一手房降價(jià)幅度較大的區(qū)域， 二手房?jī)r(jià)格之間的落差，一、 使得二手房難于出手，部分意向購(gòu)房者從二手房轉(zhuǎn)向一手房市場(chǎng)。即便如此，二手房業(yè)主仍然保持觀望，多數(shù)房東寧愿轉(zhuǎn)售為租也不愿降價(jià)。
購(gòu)房者意愿轉(zhuǎn)向一手房
最近，原先打算購(gòu)買(mǎi)二手房的何先生發(fā)現(xiàn)，他的置業(yè)預(yù)算其實(shí)也可以買(mǎi)得起一套同樣大小的一手房了。大概從五六月份開(kāi)始，“ 松江有好幾個(gè)樓盤(pán)都加推了新房源，我發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在有些一手房折后的房?jī)r(jià)，比相同區(qū)域的二手房還便宜。”打算今年買(mǎi)房的何先生關(guān)注松江的一、二手房市場(chǎng)有一段時(shí)間了，原本他只打算在松江老城區(qū)置換一套大一點(diǎn)的二手房，這樣就可以把家里的老人都接來(lái)一起住了。但最近何先生的念頭開(kāi)始有了改變，經(jīng)過(guò)一番比對(duì)和考察，他現(xiàn)在決定買(mǎi)一手房。
記者采訪發(fā)現(xiàn)，像何先生這樣的市民不在少數(shù)，一、二手房的價(jià)格倒掛使得許多剛需購(gòu)房者將目標(biāo)紛紛轉(zhuǎn)向了一手房。計(jì)劃在泗涇板塊買(mǎi)房的孫先生，能承受的房?jī)r(jià)為80至 萬(wàn)元。90目前，該區(qū)域周邊房源的均價(jià)每平方米約1.2萬(wàn)元，如果買(mǎi)新房，由于戶型大多在80平方米以上，總價(jià)超過(guò)了孫先生的預(yù)算。而在二手房房源中有一些60平方米左右的小戶型，總價(jià)剛好在預(yù)算之中。而經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商的各種打折促銷后，孫先生發(fā)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)一套一手房的總價(jià)還比二手房的低兩三萬(wàn)元，而原本只能買(mǎi)60平方米以內(nèi)的二手房的預(yù)算，現(xiàn)在可以支付起一套80平方米左右的新房了。孫先生于是放棄了買(mǎi)二手房的打算，轉(zhuǎn)而買(mǎi)了套新房。
二手房房東降價(jià)積極性不高
既然一手房比二手房便宜，且一手房購(gòu)買(mǎi)成本更低，還會(huì)有人選擇購(gòu)買(mǎi)二手房嗎？業(yè)內(nèi)人士表示，一、二手房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)象還是比較常見(jiàn)的，而在樓盤(pán)周邊配套設(shè)施水平差不多的情況下，買(mǎi)家更愿意購(gòu)置價(jià)格便宜的一手房。
記者了解到，一、二手房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)象從去年下半年開(kāi)始持續(xù)至今，主要是新盤(pán)較大幅度讓利促銷，而二手房業(yè)主反應(yīng)相對(duì)滯后，主動(dòng)降價(jià)的積極性不高所致。而隨著6月份大量新盤(pán)入市及開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠力度增加，購(gòu)房者觀望態(tài)勢(shì)有所緩解，部分剛需得到釋放。近期，開(kāi)發(fā)商在小范圍的“以價(jià)換量”成功后，推盤(pán)意愿明顯增強(qiáng)，在加大優(yōu)惠力度的同時(shí)，還組織各種論壇、活動(dòng)吸引購(gòu)房者。比如泗涇板塊的米蘭諾貴都、九亭板塊的象嶼都城等項(xiàng)目，均在加推新房源的同時(shí)，紛紛加大了打折促銷的力度。
相對(duì)于反應(yīng)快速的一手房市場(chǎng)而言，二手房?jī)r(jià)格的下調(diào)顯然要緩慢得多。如果在樓市整體發(fā)展趨勢(shì)不變的前提下，倒掛現(xiàn)象一般要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后，在業(yè)主逐步調(diào)整放盤(pán)價(jià)的前提下才會(huì)有所改變。記者采訪發(fā)現(xiàn)，不少二手房東都不肯在房?jī)r(jià)上有所松動(dòng)，他們紛紛表示，并不急于把房子出售，還是會(huì)保持樂(lè)觀的心態(tài)賣一個(gè)好價(jià)錢(qián)。對(duì)此，中原地產(chǎn)松江片區(qū)負(fù)責(zé)人告訴記者：“現(xiàn)在一手房的市場(chǎng)因?yàn)檎哒{(diào)控，所以價(jià)格不高。而二手房的掛牌價(jià)格依舊居高不下，房東的議價(jià)空間不大。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)首套住房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可以考慮購(gòu)買(mǎi)一手房。但是，二手房的優(yōu)勢(shì)在于其成熟的社區(qū)配套設(shè)施，而且購(gòu)買(mǎi)后可以直接入住，對(duì)于置換型業(yè)主來(lái)說(shuō)也是值得考慮的。”
二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)趨穩(wěn)
隨著一、二手房市場(chǎng)價(jià)格倒掛現(xiàn)象越來(lái)越明顯，未來(lái)的市場(chǎng)會(huì)怎樣演變？對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房業(yè)主會(huì)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)整，最終回到一個(gè)更合理的市場(chǎng)水平，才會(huì)吸引買(mǎi)家入市，整體是穩(wěn)中有降。但是，按目前整個(gè)市場(chǎng)“以價(jià)換量”的態(tài)勢(shì)，未來(lái)采取大幅降價(jià)促銷的新樓盤(pán)還可能出現(xiàn)，這也意味著，會(huì)有更多的區(qū)域加入一、二手房?jī)r(jià)格倒掛的陣營(yíng)。
業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，存在一、二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象的板塊，肯定會(huì)對(duì)二手市場(chǎng)造成明顯沖擊，交易量會(huì)有所縮減。不過(guò)，目前市場(chǎng)正處于微妙的變化之中，最近存款準(zhǔn)備金率再一次下降，銀行流動(dòng)性充裕，可能促進(jìn)處于觀望狀態(tài)的客戶入市，成交量的增加會(huì)使樓價(jià)在短期內(nèi)出現(xiàn)“谷底”，甚至有輕微的回升，那時(shí)“倒掛”的現(xiàn)象也會(huì)在大范圍內(nèi)消失。
不過(guò)，相比一手房，二手房市場(chǎng)的選擇多，戶型豐富，這是無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)。在某個(gè)區(qū)域內(nèi)，也許一手房的價(jià)格更低，但不一定有適合購(gòu)房者的戶型。同時(shí)，二手房業(yè)主對(duì)所售房子的定價(jià)，主要取決于自有資金和對(duì)市場(chǎng)的判斷。而目前看來(lái)，除了少數(shù)急用錢(qián)的業(yè)主愿意接受較大幅的降價(jià)之外，一般業(yè)主只肯接受小幅的讓價(jià)。從整體來(lái)看，二手房市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)還是以平穩(wěn)為主，下調(diào)的幅度比較有限。
