松江區(qū)住宅庫存量

1134034平方米

泗涇板塊 256511平方米

松江中部板塊 213728平方米

松江新城東區(qū)板塊 190110平方米

九亭板塊 189966平方米

新橋板塊 137572平方米

2012年5月22日網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)

2010年底，松江新城常住人口規(guī)模達(dá)到46萬。而預(yù)計(jì)2015年，其常住人口規(guī)模將達(dá)到90萬人。隨著人口規(guī)模的迅速集聚，松江已邁入了深度城市化發(fā)展的階段。而與之前的規(guī)劃配套建設(shè)滯后于房地產(chǎn)發(fā)展不同的是，松江已逐漸進(jìn)入成熟期，所謂庫存也或開始一種平穩(wěn)去化。

大戶型成交遇阻

截至5月20日，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示松江區(qū)的住宅庫存總量為1141444平方米，房源套數(shù)為7470套，其中70-90平方米套數(shù)占比最高，有2659套，面積為231324平方米，分別占到總量的35%和20%；而210平方米以上房源則有1612套庫存，面積為500811平方米，占比分別達(dá)到21%和44%，為庫存面積之首。

高庫存并未在區(qū)域內(nèi)的某一個(gè)板塊集中，泗涇板塊、松江中部板塊、九亭板塊、松江新城東部板塊，庫存面積都在18萬平方米之上。

從板塊排行來看，泗涇板塊以257206平方米的庫存排位第一。其中210平方米以上房源有480套，面積為151550平方米。

九亭板塊196800平方米的庫存總量中，也有近一半來自180平方米以上的大戶型。

而在松江新城東部板塊，180平方米以上大戶型的庫存為137117平方米，占到板塊總量的72%。

據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年至今（截止至5月18日）松江區(qū)域新建住宅供應(yīng)約為21.3萬平方米。與之對(duì)應(yīng)的該段時(shí)期內(nèi)松江區(qū)域新建商品住宅合計(jì)成交2380套、25.5萬平方米，成交均價(jià)1.61萬元/平方米。

其中90平方米以下合計(jì)成交1297套，占比54.5%，90-140平方米面積段成交816套，占比34.3%，而140平方米以上成交267套，只占比11.2%。

◎高庫存項(xiàng)目現(xiàn)場調(diào)查

米蘭諾貴都

2012年住宅銷售：成交29套

可售住宅套數(shù)：652套

可售住宅面積：66485平方米

（網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至2012年5月22日）

軌交房少配套

從軌交9號(hào)線佘山站出來，步行300米即可到達(dá)米蘭若貴都。

該項(xiàng)目位于松江泗涇板塊，緊鄰松江大學(xué)城。離地鐵佘山站較近，是開發(fā)商主打的軌交房項(xiàng)目。從地圖上看，該項(xiàng)目西側(cè)是嘉松南路、北側(cè)是泗陳公路。從泗陳公路可上A9滬青平高速直達(dá)虹橋、古北商圈，而嘉松南站往南則直通松江主城區(qū)。

但筆者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場周圍僅有幾家餐館、便利店等，對(duì)面的賣場還處于在建狀態(tài)。而且附近沒有醫(yī)療配套，最近的泗涇醫(yī)院也在5.4公里外的泗涇鎮(zhèn)。距離項(xiàng)目1.2公里外的松江新凱幼兒園是周邊唯一的幼兒園。

據(jù)周邊居民反映，目前該項(xiàng)目附近的配套設(shè)施不能滿足日常生活需求，一旦有購物等生活需要就得另行前往九亭、松江新城或者閔行七寶等地區(qū)。

據(jù)銷售人員介紹，米蘭諾貴都的二期和三期預(yù)計(jì)6月份左右開盤。而即使是周末，前來售樓中心咨詢購房的人也寥寥無幾。

數(shù)據(jù)顯示，米蘭諾貴都之前的一批房源去化較為理想，但其集中成交在去年11月。而在目前市場下，其如何實(shí)現(xiàn)高去化也需費(fèi)些思量。

中星佘山溪語

2012年住宅銷售：成交4套

可售住宅套數(shù)：123套

可售住宅面積：20673平方米

（網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至2012年5月22日）

經(jīng)濟(jì)型別墅不經(jīng)濟(jì)

據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，中星佘山溪語從去年12月銷售至今只售出7套，周邊交通與環(huán)境可能是中星佘山溪語滯銷的兩大原因。中星佘山溪語位于廣富林路2610號(hào)，離松江大學(xué)城商業(yè)區(qū)還有一定的距離，離市中心車程大約在40公里左右，車程較遠(yuǎn)，并且離軌交9號(hào)線松江大學(xué)城大約3公里，步行大概30分鐘的時(shí)間。不太便利的出行讓消費(fèi)者猶豫不決。并且周邊設(shè)施不全，故而人氣不足。

該項(xiàng)目近3萬元/平方米的定價(jià)，讓這個(gè)經(jīng)濟(jì)類別墅的定位也略顯尷尬。就周邊樓盤來看，像英郡別院等經(jīng)濟(jì)類別墅的單價(jià)僅在2萬元/平方米左右。并且中星佘山溪語為毛坯房，周邊商業(yè)配套也沒有跟上，教育資源雖然臨近松江大學(xué)城，但中小學(xué)校卻相當(dāng)匱乏。更近佘山的一些豪宅項(xiàng)目憑借購物、教育、運(yùn)動(dòng)都更加成熟的周邊環(huán)境，緊鄰佘山的地理位置以及重金打造的小區(qū)環(huán)境和房屋裝修，主要針對(duì)高端客群。而相比而言，中星佘山溪語目標(biāo)受眾不明確，頗有點(diǎn)高不成低不就的感覺。

華潤佘山九里

2012年住宅銷售：成交2套

可售住宅套數(shù)：85套

可售住宅面積：27340平方米

（網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至2012年5月22日）

失效的降價(jià)銷售策略

3月，華潤旗下高端九里系項(xiàng)目——華潤佘山九里單價(jià)2.9萬元/平方米起售（含奢裝）消息傳開，同時(shí)有媒體報(bào)道，如通過中介購買，還能在3萬元/平方米的基礎(chǔ)再打95折。消息一出，一時(shí)引發(fā)了市場強(qiáng)烈的討論和猜疑。到底是何原因?qū)е铝巳A潤如此“割肉賣錢”?

據(jù)一位研究機(jī)構(gòu)分析人士表示，華潤佘山九里地處泗涇，自去年開盤以來，銷售一直不理想，目前滬上的大平層項(xiàng)目較多，因此面臨著較大競爭壓力。

筆者曾在華潤佘山九里周圍實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，泗涇地區(qū)不乏別墅項(xiàng)目，在其周邊就有圣塔路斯、長泰西郊等別墅項(xiàng)目。且向售樓人員詢問這些項(xiàng)目價(jià)格時(shí)，更是發(fā)現(xiàn)佘山九里在價(jià)格上沒有明顯的優(yōu)勢(shì)。

佘山九里項(xiàng)目有兩批房源分別于去年4月和8月開盤，共計(jì)推出97套住宅，但其在該年售出十二套，且其中兩套合同撤銷，則實(shí)際售出僅為10套。今年第一季度，更是一套未售出。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至筆者發(fā)稿日（5月22日），其售出兩套房源。

有專家研究后稱，隨著佘山板塊開發(fā)空間的日益縮小，臨近的泗涇板塊別墅項(xiàng)目日漸增多，這些項(xiàng)目往往以“大佘山”概念作為賣點(diǎn)，也不乏佘山月湖山莊這樣報(bào)價(jià)超高的項(xiàng)目，不過總體而言，泗涇地區(qū)的別墅目前只能作為退而求其次的選擇，難以支撐起像佘山板塊那樣的高價(jià)。

區(qū)位優(yōu)勢(shì)助力經(jīng)濟(jì)型別墅熱銷

在松江大戶型受阻之時(shí)，4月的別墅成交排行榜上，松江區(qū)有三個(gè)項(xiàng)目位列總價(jià)350-450萬元榜單前三名。它們分別是達(dá)安圣芭芭花園、沿海酈墅和合生國際花園。

今年1-4月，一手別墅市場共計(jì)成交23.3萬平方米，相比去年同期下跌30.3%，達(dá)近幾年同期最低點(diǎn)。但其中，單價(jià)2.5萬元/平方米以下的經(jīng)濟(jì)型別墅成交面積為14.6萬平方米，占據(jù)總量的62.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年同期的46.1%。

除了價(jià)格因素外，經(jīng)濟(jì)型別墅的配套和品質(zhì)日漸提高也是打動(dòng)購房者的原因之一。松江經(jīng)濟(jì)型別墅成交良好得益于松江已頗為成熟的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

在2010年末，就有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，松江區(qū)人均商業(yè)面積達(dá)3.06平方米/人，超過上海市2010年人均商業(yè)面積2.39平方米/人。分街鎮(zhèn)來看，超過上海市和本區(qū)人均商業(yè)面積的街鎮(zhèn)共有7個(gè)，分別為方松街道、岳陽街道、中山街道、泗涇鎮(zhèn)、新浜鎮(zhèn)、永豐街道和洞涇鎮(zhèn)。

人均商業(yè)面積可以說明區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套的完善程度，好的商業(yè)配套對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目、對(duì)于購房者而言，無疑都是非常有益的，而這樣的數(shù)據(jù)也說明，經(jīng)過多年的發(fā)展，松江已經(jīng)逐步進(jìn)入成熟期。

供求平穩(wěn)，庫存微降

有這樣一組數(shù)據(jù)，九亭鎮(zhèn)面積32.92平方公里，占松江區(qū)比重為5.4%。在第五次人口普查中，九亭鎮(zhèn)常住人口5.05萬人，占松江區(qū)人口7.9%；而到了第六次人口普查，九亭鎮(zhèn)常住人口25.31萬人，占松江區(qū)人口16%。10年間，九亭鎮(zhèn)人口增加了20萬，人口增速占全區(qū)比重185.2%。規(guī)劃滯后于房地產(chǎn)發(fā)展的問題，就是在那個(gè)人口急速導(dǎo)入的過程中顯現(xiàn)出來。

但這樣的情況目前已有所改變。區(qū)域的發(fā)展需要時(shí)間，隨著區(qū)域規(guī)劃、配套建設(shè)的完善，以及更多的人口導(dǎo)入，松江新城逐漸成熟。

據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前四個(gè)月，松江區(qū)的新增供應(yīng)為16.16萬平方米，成交為21.96萬平方米，顯示出供小于求的局面。而在4月的月度供求數(shù)據(jù)中，松江區(qū)也成為庫存排名前6位的區(qū)縣中，唯一一個(gè)供小于求的區(qū)域。

從這樣的數(shù)據(jù)倒推，雖然目前松江區(qū)的庫存依然高企，但截至4月，其在本年度內(nèi)庫存量下降已確定無疑。

另有數(shù)據(jù)顯示，松江區(qū)1月的新增商品住宅供應(yīng)為零，而到了4月，新增供應(yīng)也只有4.2萬平方米。松江區(qū)供應(yīng)的減少，使庫存局面有所變化。

對(duì)此，新聚仁機(jī)構(gòu)地產(chǎn)研究院副院長沙立松表示，“松江的庫存屬于積留下來的問題”。

沙立松告訴筆者，松江是傳統(tǒng)的供應(yīng)大戶，其發(fā)展始于20世紀(jì)初，“有點(diǎn)類似于今天的嘉定，供應(yīng)很大，形成了松江新城和九亭等地的庫存積壓”。

但與之前松江的房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度要快于各項(xiàng)配套進(jìn)度不同，現(xiàn)在“松江的發(fā)展已經(jīng)慢慢跟上來，庫存總量雖然還比較大，但比率已經(jīng)在下降，松江在逐漸實(shí)現(xiàn)一種平穩(wěn)去化”。