樓市調(diào)控已進(jìn)入關(guān)鍵期，各地政策微調(diào)的信息此起彼伏。但與今年2月份被叫停的放松限購新政不同的是，本次上海樓市的新變化則是對限購政策的進(jìn)一步細(xì)化和收緊。目前，樓市調(diào)控的核心政策“限購、限貸”并未取消，在大格局不變的情況下，微調(diào)只是支持剛需置業(yè)，以此來適當(dāng)“保溫”市場。

    進(jìn)入5月份以來，樓市持續(xù)展開拉鋸戰(zhàn)，價格變動背后是購房者和開發(fā)商的相持、進(jìn)退。而在調(diào)控的重壓下，博弈的天平似乎在向購房者傾斜。樓市風(fēng)光雖已不趕當(dāng)年，但當(dāng)前市場正在慢慢復(fù)蘇，未來樓市究竟會走向何方？合理的房價是否能夠回歸？這些都像是一個謎，至今沒有答案。
 

5月成交量逆勢趨暖
    區(qū)房地產(chǎn)交易中心提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，5月份松江一手房總成交量538套，成交總額約5.98億元。其中，住宅商品房成交404套，成交均價約每平方米1.1萬元；商業(yè)地產(chǎn)成交73套，成交均價約每平方米1.54萬元。二手房總成交量338套，成交總額約3.98億元，其中二手住宅商品房成交306套，成交均價約每平方米1.16萬元。

    從數(shù)據(jù)來分析，5月份松江樓市成交量的增長態(tài)勢尤為明顯。上月，松江一手房總成交量679套，一手住宅商品房成交均價約每平方米1.25萬元；二手房總成交量525套，二手住宅商品房成交均價約每平方米1.17萬元。由此看來，5月份僅前半月的成交量勢頭較好，單從住宅商品房成交均價來看，一手房均價有了回落明顯，平均每平方米比上月便宜了1500元，而二手房均價基本與上月持平。

    記者采訪發(fā)現(xiàn)，一手房和二手房市場的價格博弈持續(xù)。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，5月份延續(xù)了今年3月份的價格倒掛現(xiàn)象，二手房的成交均價比一手房每平方米高600元左右，這直接導(dǎo)致“議價空間”壓縮，價格讓步不大。針對此現(xiàn)象，上海漢宇地產(chǎn)松江片區(qū)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，同區(qū)域的二手房與一手房相比，由于都是現(xiàn)房，經(jīng)過簡單裝修后即可入住，而且與新盤的期房不同，二手房在房屋質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)等方面的影響都是可預(yù)期的，因而購買風(fēng)險較小。此外，同區(qū)域內(nèi)二手房發(fā)展時間久，社區(qū)較為成熟，這也是一手房無法比擬的。

剛需成市場主力
    從目前的樓市現(xiàn)狀來看，本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整正在進(jìn)入新階段。如果說樓市在2010年屬于高位盤整的話，那么整個2011年則屬于振蕩下行。而今年，樓市不僅加速了調(diào)整步伐，同時也在不斷地探底。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前，樓市調(diào)整效果持續(xù)顯現(xiàn)，年內(nèi)筑底有望。
 

    根據(jù)今年一季度松江樓市的成交量數(shù)據(jù)，房價將穩(wěn)中有降，購房者與開發(fā)商博弈持續(xù)。在樓市調(diào)控力度不減、政策不變的情況下，今年3月份，隨著開發(fā)商進(jìn)一步的降價促銷，市場上出現(xiàn)了明顯的以價換量的趨勢，成交量比“冷凍期”的一二月份有了明顯增長態(tài)勢。不過4月份，成交量又再次出現(xiàn)大幅下滑。進(jìn)入5月份，上揚(yáng)的趨勢又明顯回歸。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，樓市成交量的大幅波動，說明市場的回暖缺乏足夠的需求支撐，很難長期持續(xù)。

    從購房需求來看，自去年下半年開始，樓市成交量主要靠剛需，尤其是首次置業(yè)的需求。在繼續(xù)抑制投資投機(jī)性需求的背景之下，與之相對應(yīng)的政策是限購限貸，可以說今年市場主力依然是自主需求。而在政策上，一方面是打壓投資投機(jī)需求，另外一方面更加注重保護(hù)自主需求，尤其是首次置業(yè)需求。因此，想要保持樓市成交量的回暖，開發(fā)商不僅需要加大折扣促銷的力度，更要把準(zhǔn)購房者需求，盯緊首次置業(yè)的剛需者。目前，松江部分樓盤推出了85折、特價房等大量優(yōu)惠活動，主要想以此來吸引這部分潛在客戶。

性價比高應(yīng)果斷入市
    成交量的上揚(yáng)與開發(fā)商的“以降換量”不無關(guān)系，目前還在觀望中的購房者擔(dān)心，量一旦上來了，開發(fā)商會不會就不考慮繼續(xù)降價促銷了？那么剛需購房者應(yīng)該怎么辦，是繼續(xù)觀望還是該選擇時機(jī)出手了？這場拉鋸戰(zhàn)究竟何時才能見分曉？

    對此，上海易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭認(rèn)為，今年二季度、三季度都是比較好的購房時機(jī)。政策在變，市場也在變，但對于剛需購房者而言，購買的是幸福，一種居住的體驗(yàn)，因此，如果在價格不可能大幅度下跌的情況下遇到合適的樓盤，而且促銷力度比較明顯，性價比高的話，還是應(yīng)該選擇積極入市。

    置業(yè)專家同時建議，當(dāng)前樓市供應(yīng)的產(chǎn)品類型日益多樣化，對于購房者而言，購房前期一定要多看看幾個樓盤，全面掌握市場信息。對于一些剛開發(fā)出來的新盤，要分清項(xiàng)目的性質(zhì)是住宅還是商業(yè)，如想購買此類房屋，就要考慮到日后生活中的居住成本等問題。此外，在價格方面也要做周全的考慮，一旦超出了自己不能承受的價格，日后的還貸壓力將進(jìn)一步增大。對于某些項(xiàng)目推出的“特價房”，一定要從價格、戶型、位置、質(zhì)量等多方面謹(jǐn)慎考慮，看清其背后是否存在貓膩。