樓市調(diào)控已進(jìn)入關(guān)鍵期，各地政策微調(diào)的信息此起彼伏。但與今年2月份被叫停的放松限購(gòu)新政不同的是，本次上海樓市的新變化則是對(duì)限購(gòu)政策的進(jìn)一步細(xì)化和收緊。目前，樓市調(diào)控的核心政策“限購(gòu)、限貸”并未取消，在大格局不變的情況下，微調(diào)只是支持剛需置業(yè)，以此來(lái)適當(dāng)“保溫”市場(chǎng)。
進(jìn)入5月份以來(lái)，樓市持續(xù)展開(kāi)拉鋸戰(zhàn)，價(jià)格變動(dòng)背后是購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的相持、進(jìn)退。而在調(diào)控的重壓下，博弈的天平似乎在向購(gòu)房者傾斜。樓市風(fēng)光雖已不趕當(dāng)年，但當(dāng)前市場(chǎng)正在慢慢復(fù)蘇，未來(lái)樓市究竟會(huì)走向何方？合理的房?jī)r(jià)是否能夠回歸？這些都像是一個(gè)謎，至今沒(méi)有答案。
5月成交量逆勢(shì)趨暖
區(qū)房地產(chǎn)交易中心提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，5月份松江一手房總成交量538套，成交總額約5.98億元。其中，住宅商品房成交404套，成交均價(jià)約每平方米1.1萬(wàn)元；商業(yè)地產(chǎn)成交73套，成交均價(jià)約每平方米1.54萬(wàn)元。二手房總成交量338套，成交總額約3.98億元，其中二手住宅商品房成交306套，成交均價(jià)約每平方米1.16萬(wàn)元。
從數(shù)據(jù)來(lái)分析，5月份松江樓市成交量的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)尤為明顯。上月，松江一手房總成交量679套，一手住宅商品房成交均價(jià)約每平方米1.25萬(wàn)元；二手房總成交量525套，二手住宅商品房成交均價(jià)約每平方米1.17萬(wàn)元。由此看來(lái)，5月份僅前半月的成交量勢(shì)頭較好，單從住宅商品房成交均價(jià)來(lái)看，一手房均價(jià)有了回落明顯，平均每平方米比上月便宜了1500元，而二手房均價(jià)基本與上月持平。
記者采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，一手房和二手房市場(chǎng)的價(jià)格博弈持續(xù)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，5月份延續(xù)了今年3月份的價(jià)格倒掛現(xiàn)象，二手房的成交均價(jià)比一手房每平方米高600元左右，這直接導(dǎo)致“議價(jià)空間”壓縮，價(jià)格讓步不大。針對(duì)此現(xiàn)象，上海漢宇地產(chǎn)松江片區(qū)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，同區(qū)域的二手房與一手房相比，由于都是現(xiàn)房，經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單裝修后即可入住，而且與新盤(pán)的期房不同，二手房在房屋質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)等方面的影響都是可預(yù)期的，因而購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)較小。此外，同區(qū)域內(nèi)二手房發(fā)展時(shí)間久，社區(qū)較為成熟，這也是一手房無(wú)法比擬的。
剛需成市場(chǎng)主力
從目前的樓市現(xiàn)狀來(lái)看，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整正在進(jìn)入新階段。如果說(shuō)樓市在2010年屬于高位盤(pán)整的話(huà)，那么整個(gè)2011年則屬于振蕩下行。而今年，樓市不僅加速了調(diào)整步伐，同時(shí)也在不斷地探底。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前，樓市調(diào)整效果持續(xù)顯現(xiàn)，年內(nèi)筑底有望。
根據(jù)今年一季度松江樓市的成交量數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有降，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商博弈持續(xù)。在樓市調(diào)控力度不減、政策不變的情況下，今年3月份，隨著開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步的降價(jià)促銷(xiāo)，市場(chǎng)上出現(xiàn)了明顯的以?xún)r(jià)換量的趨勢(shì)，成交量比“冷凍期”的一二月份有了明顯增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。不過(guò)4月份，成交量又再次出現(xiàn)大幅下滑。進(jìn)入5月份，上揚(yáng)的趨勢(shì)又明顯回歸。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，樓市成交量的大幅波動(dòng)，說(shuō)明市場(chǎng)的回暖缺乏足夠的需求支撐，很難長(zhǎng)期持續(xù)。
從購(gòu)房需求來(lái)看，自去年下半年開(kāi)始，樓市成交量主要靠剛需，尤其是首次置業(yè)的需求。在繼續(xù)抑制投資投機(jī)性需求的背景之下，與之相對(duì)應(yīng)的政策是限購(gòu)限貸，可以說(shuō)今年市場(chǎng)主力依然是自主需求。而在政策上，一方面是打壓投資投機(jī)需求，另外一方面更加注重保護(hù)自主需求，尤其是首次置業(yè)需求。因此，想要保持樓市成交量的回暖，開(kāi)發(fā)商不僅需要加大折扣促銷(xiāo)的力度，更要把準(zhǔn)購(gòu)房者需求，盯緊首次置業(yè)的剛需者。目前，松江部分樓盤(pán)推出了85折、特價(jià)房等大量?jī)?yōu)惠活動(dòng)，主要想以此來(lái)吸引這部分潛在客戶(hù)。
性?xún)r(jià)比高應(yīng)果斷入市
成交量的上揚(yáng)與開(kāi)發(fā)商的“以降換量”不無(wú)關(guān)系，目前還在觀望中的購(gòu)房者擔(dān)心，量一旦上來(lái)了，開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)就不考慮繼續(xù)降價(jià)促銷(xiāo)了？那么剛需購(gòu)房者應(yīng)該怎么辦，是繼續(xù)觀望還是該選擇時(shí)機(jī)出手了？這場(chǎng)拉鋸戰(zhàn)究竟何時(shí)才能見(jiàn)分曉？
對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭認(rèn)為，今年二季度、三季度都是比較好的購(gòu)房時(shí)機(jī)。政策在變，市場(chǎng)也在變，但對(duì)于剛需購(gòu)房者而言，購(gòu)買(mǎi)的是幸福，一種居住的體驗(yàn)，因此，如果在價(jià)格不可能大幅度下跌的情況下遇到合適的樓盤(pán)，而且促銷(xiāo)力度比較明顯，性?xún)r(jià)比高的話(huà)，還是應(yīng)該選擇積極入市。
置業(yè)專(zhuān)家同時(shí)建議，當(dāng)前樓市供應(yīng)的產(chǎn)品類(lèi)型日益多樣化，對(duì)于購(gòu)房者而言，購(gòu)房前期一定要多看看幾個(gè)樓盤(pán)，全面掌握市場(chǎng)信息。對(duì)于一些剛開(kāi)發(fā)出來(lái)的新盤(pán)，要分清項(xiàng)目的性質(zhì)是住宅還是商業(yè)，如想購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋，就要考慮到日后生活中的居住成本等問(wèn)題。此外，在價(jià)格方面也要做周全的考慮，一旦超出了自己不能承受的價(jià)格，日后的還貸壓力將進(jìn)一步增大。對(duì)于某些項(xiàng)目推出的“特價(jià)房”，一定要從價(jià)格、戶(hù)型、位置、質(zhì)量等多方面謹(jǐn)慎考慮，看清其背后是否存在貓膩。
