位于松江的某樓盤(pán)日前出現(xiàn)一天成交192套的 “紀(jì)錄”，而且每套房的成交價(jià)格都完全相同，業(yè)內(nèi)人士分析可能是這些房源抵押融資，或以房地產(chǎn)信托形式進(jìn)行交易。而這種“丟卒保車”回籠資金的方式將成為一些開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)策略。
一個(gè)月內(nèi)成交量陡然上升
記者昨天在“網(wǎng)上房地產(chǎn)”上看到，龍湖好望山城今年1月和2月分別成交了9套和5套，但是3月份成交量陡然上升到了210套。同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，在3月30日，龍湖好望山城集中成交192套房源，面積段為70-195平方米不等，而成交價(jià)格統(tǒng)一為14525元/平方米，沒(méi)有出現(xiàn)價(jià)格差，成交面積18750平方米，成交總金額高達(dá)2.72億元。
如此之多的房源統(tǒng)一成交，且成交價(jià)格都一樣，沒(méi)有出現(xiàn)價(jià)格差，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，此次龍湖好望山城集中成交應(yīng)該非普通購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)，按照之前集中成交而價(jià)格統(tǒng)一的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，此次成交應(yīng)該是龍湖將龍湖好望山城192套房源當(dāng)做金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)，或以該項(xiàng)目房源抵押融資，或以房地產(chǎn)信托形式進(jìn)行交易。
“丟卒保車”市場(chǎng)策略
張宏偉表示，以房地產(chǎn)信托等形式購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)項(xiàng)目其主要目的有兩個(gè)：買(mǎi)房實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)合理化配置，進(jìn)行資產(chǎn)保值增值，同時(shí)出售后可獲得增值收益，對(duì)于賣方而言，可以獲得現(xiàn)金流，緩解資金上的壓力；部分形式是基于“過(guò)橋融資”考慮，通過(guò)短期批量出售給公司，獲得現(xiàn)金流緩解公司財(cái)務(wù)上壓力，等待市場(chǎng)反彈后再將這些房源回購(gòu)，買(mǎi)賣雙方再按照一點(diǎn)比例分配房產(chǎn)的增值收益，然后再將房產(chǎn)進(jìn)行出售的市場(chǎng)行為。2011年上海紫園以此種方式成交了36套單價(jià)10萬(wàn)元/平方米豪宅別墅。“在未來(lái)，‘丟卒保車’仍將成為一些開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)策略。”張宏偉表示，并且有可能以此回籠資金，保證區(qū)域市場(chǎng)業(yè)績(jī)的穩(wěn)定性，并且可適時(shí)出手拿地“換倉(cāng)”，謀求下一輪市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)。
