春暖花開，樓市呈現季節性回暖。在開發商的輪番促銷降價下，不少剛需購房者開始“屏不牢”了，紛紛選擇購置一套保值房。那么，2012年是不是難得的“購房年”？樓市的回暖、反彈能夠走多遠？開發商會否將“以價換量”的策略堅持到底？
購房者“屏不牢”了
今年年初，泗涇米蘭諾貴都進行了火熱的促銷打折活動，盧小姐“屏不牢”了，她在那里買下了的一套88平方米的2+1公寓用作婚房，成交總價115萬元。“以前一直在松江老城區租房子住的，這個樓盤我也一直在關注，我老公在徐家匯工作，這里離地鐵近，進市區方便，除了旁邊的生活配套還沒有完全建起來外，其他的都還滿意。”盧小姐告訴記者，“之前的毛坯價格就要每平方米1.4萬元，我們選擇的樓層更貴一點，但買的時候，開發商正好搞促銷，每平方米1.3萬元，我覺得可以接受了，我們的婚期在今年10月份，所以趁價格便宜就趕緊買了，就怕過了這村就沒這店了。”
盧小姐的心聲是這波樓市小陽春主力軍的真實寫照。他們有的為了結婚生子，為了能真正有一個自己的家，有的為了把家里的老人接到一起住，用自己辛苦攢下來的錢，擁有人生第一套寫下自己名字的房子。投資或者轉手的想法對他們來說太遙遠，他們也說不準什么時候才是抄底的好時機，他們不關心開發商降價以后還有多大利潤空間；只要降到他們覺得可以接受的價位，就會選擇出手。
今年以來，龍湖好望山、象嶼都城等開發商陸續開展較大規模的價格戰，明顯拉動了項目的銷售量。而這些低總價房源的購買者，正是剛需者。這類房源滿足他們低總價、靠近公共交通站點、周邊有或者規劃一定的配套設施等基本層面的要求。業內人士表示，當前市場需求主力仍以對價格敏感的首套自住購房者為主，房價若出現他們能承受的降幅，將對他們形成較為強烈的吸引力。
開發商悲欣交集
購房者是否愿意“買賬”，才是開發商每天在挖空心思考慮的問題。在樓市政策進一步趨緊的形勢下，開發商不得不“以量換價”獲取漂亮的銷售數字，而對那些并沒有明確底線的購房者，也開始“心軟”起來。
分析三月份我區成交量的數據可以發現，小戶型成為樓市首輪沖量的主要動力，剛需群體成為此番小陽春的最大推手。其次，一些總價合理控制的中小戶型房源，以及一些近期做促銷的豪宅項目，都得到了相應客戶群體的支持。從整體成交格局來看，后市的繼續繁榮，仍然需要于大戶型等中高端產品銷售逐步解凍。
值得關注的是，那些以價換量的樓盤紛紛登上了熱銷榜，比如同濟山河小城、龍湖好望山、怡林花園等項目。而那些堅守價格的樓盤則業績慘淡，松江老城區的某剛需盤3月份只有個位數成交，除了推出過少量特價房外，依舊沒有整體降價苗頭。不過，該樓盤銷售人員稱，公司現在不急于回籠資金，所以沒有降價打算，慢慢賣也無所謂。
業內人士則認為，房價依然在下行的過程中，為了抵消房價下行的負面影響，以價換量還是絕大多數開發商的首選，打折促銷依然是主旋律。在目前的庫存壓力下，自今年以來，保利、龍湖、萬科等房企陸續啟動較大規模的降價促銷活動，新一輪降價促銷潮是不可避免的。
五年一遇“購房年”
今年第一季度，從成交量來看，樓市出現成交反彈的跡象比較明顯。這主要是有些地方房貸政策放松，部分企業促銷，需求開始試探性入市。特別是3月份，市場回暖主要表現在成交量，一方面也表現在所謂的房價漲幅收窄。目前，首次置業貸款利率在不斷下滑，甚至很多銀行已經是8.5折，房貸的放松也有助于剛性需求的釋放和入市。
對剛需購房者而言，在今年選擇入市是不是最佳時機？上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，今年是五年一遇的“購房年”。“未來半年，包括今年二季度、三季度，都是比較好的入市時機。這個時機可能在過去兩年和未來兩三年中，都算是最好的一次入市機會。在目前樓市政策不松動的情況下，開發商的促銷壓力進一步加大，今年很多樓盤促銷幅度會比較可觀。建議自住需求者先看房，小心比較，仔細鑒別。”
