春暖花開，樓市呈現(xiàn)季節(jié)性回暖。在開發(fā)商的輪番促銷降價下，不少剛需購房者開始“屏不牢”了，紛紛選擇購置一套保值房。那么，2012年是不是難得的“購房年”？樓市的回暖、反彈能夠走多遠？開發(fā)商會否將“以價換量”的策略堅持到底？

購房者“屏不牢”了

    今年年初，泗涇米蘭諾貴都進行了火熱的促銷打折活動，盧小姐“屏不牢”了，她在那里買下了的一套88平方米的2+1公寓用作婚房，成交總價115萬元。“以前一直在松江老城區(qū)租房子住的，這個樓盤我也一直在關注，我老公在徐家匯工作，這里離地鐵近，進市區(qū)方便，除了旁邊的生活配套還沒有完全建起來外，其他的都還滿意。”盧小姐告訴記者，“之前的毛坯價格就要每平方米1.4萬元，我們選擇的樓層更貴一點，但買的時候，開發(fā)商正好搞促銷，每平方米1.3萬元，我覺得可以接受了，我們的婚期在今年10月份，所以趁價格便宜就趕緊買了，就怕過了這村就沒這店了。”

    盧小姐的心聲是這波樓市小陽春主力軍的真實寫照。他們有的為了結婚生子，為了能真正有一個自己的家，有的為了把家里的老人接到一起住，用自己辛苦攢下來的錢，擁有人生第一套寫下自己名字的房子。投資或者轉手的想法對他們來說太遙遠，他們也說不準什么時候才是抄底的好時機，他們不關心開發(fā)商降價以后還有多大利潤空間；只要降到他們覺得可以接受的價位，就會選擇出手。

    今年以來，龍湖好望山、象嶼都城等開發(fā)商陸續(xù)開展較大規(guī)模的價格戰(zhàn)，明顯拉動了項目的銷售量。而這些低總價房源的購買者，正是剛需者。這類房源滿足他們低總價、靠近公共交通站點、周邊有或者規(guī)劃一定的配套設施等基本層面的要求。業(yè)內人士表示，當前市場需求主力仍以對價格敏感的首套自住購房者為主，房價若出現(xiàn)他們能承受的降幅，將對他們形成較為強烈的吸引力。

開發(fā)商悲欣交集
    購房者是否愿意“買賬”，才是開發(fā)商每天在挖空心思考慮的問題。在樓市政策進一步趨緊的形勢下，開發(fā)商不得不“以量換價”獲取漂亮的銷售數(shù)字，而對那些并沒有明確底線的購房者，也開始“心軟”起來。

    分析三月份我區(qū)成交量的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，小戶型成為樓市首輪沖量的主要動力，剛需群體成為此番小陽春的最大推手。其次，一些總價合理控制的中小戶型房源，以及一些近期做促銷的豪宅項目，都得到了相應客戶群體的支持。從整體成交格局來看，后市的繼續(xù)繁榮，仍然需要于大戶型等中高端產品銷售逐步解凍。

    值得關注的是，那些以價換量的樓盤紛紛登上了熱銷榜，比如同濟山河小城、龍湖好望山、怡林花園等項目。而那些堅守價格的樓盤則業(yè)績慘淡，松江老城區(qū)的某剛需盤3月份只有個位數(shù)成交，除了推出過少量特價房外，依舊沒有整體降價苗頭。不過，該樓盤銷售人員稱，公司現(xiàn)在不急于回籠資金，所以沒有降價打算，慢慢賣也無所謂。

    業(yè)內人士則認為，房價依然在下行的過程中，為了抵消房價下行的負面影響，以價換量還是絕大多數(shù)開發(fā)商的首選，打折促銷依然是主旋律。在目前的庫存壓力下，自今年以來，保利、龍湖、萬科等房企陸續(xù)啟動較大規(guī)模的降價促銷活動，新一輪降價促銷潮是不可避免的。
五年一遇“購房年”

    今年第一季度，從成交量來看，樓市出現(xiàn)成交反彈的跡象比較明顯。這主要是有些地方房貸政策放松，部分企業(yè)促銷，需求開始試探性入市。特別是3月份，市場回暖主要表現(xiàn)在成交量，一方面也表現(xiàn)在所謂的房價漲幅收窄。目前，首次置業(yè)貸款利率在不斷下滑，甚至很多銀行已經是8.5折，房貸的放松也有助于剛性需求的釋放和入市。

    對剛需購房者而言，在今年選擇入市是不是最佳時機？上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，今年是五年一遇的“購房年”。“未來半年，包括今年二季度、三季度，都是比較好的入市時機。這個時機可能在過去兩年和未來兩三年中，都算是最好的一次入市機會。在目前樓市政策不松動的情況下，開發(fā)商的促銷壓力進一步加大，今年很多樓盤促銷幅度會比較可觀。建議自住需求者先看房，小心比較，仔細鑒別。”