剛剛過(guò)去的2011年，在樓市“屢漲屢調(diào)”的大勢(shì)之下，房?jī)r(jià)漲勢(shì)得到遏制，“只漲不跌”的神話也終被打破。然而，由于“深度”調(diào)控而隨之帶來(lái)的房企資金吃緊、一二手房成交量急劇下滑、土地市場(chǎng)趨冷等局面也變得一發(fā)不可收。進(jìn)入2012年，樓市交易僵局能否打破、調(diào)控政策會(huì)否出現(xiàn)松動(dòng)、房?jī)r(jià)會(huì)否跌至市場(chǎng)預(yù)期、購(gòu)房者如何把握時(shí)機(jī)選擇入市……帶著這些疑問，記者走訪了相關(guān)部門并逐一盤點(diǎn)了2012年樓市的幾大看點(diǎn)。
看點(diǎn)一：盤活樓市“口子”何時(shí)開？
自2011年10月份開始，樓市成交量一路下滑明顯。開發(fā)商新盤無(wú)人問津，房產(chǎn)中介涌現(xiàn)“關(guān)門潮”，“零成交”現(xiàn)象屢見不鮮，成交量的持續(xù)低迷成為困擾整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的致命因素。
據(jù)了解， 2009年開始，自 松江一二手房的成交量逐年下滑，截至2011年年底，成交量數(shù)據(jù)顯示比2010年跌得更為嚴(yán)重。2011年，交易中心新建商品房登記核發(fā)共計(jì)2.0548萬(wàn)件，與上年同期相比減少16%；建筑面積226.7萬(wàn)平方米，同比減少21%；成交均價(jià)為1.1422萬(wàn)元，同比上漲了14%。存量房買賣過(guò)戶9130件，與上年同期相比減少39%，建筑面積153.5萬(wàn)平方米，同比減少30%；成交均價(jià)8781元，同比下降1%。
成交量一蹶不振能在2012打破僵局、盤活樓市嗎？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析指出，想要打開盤活樓市的“口子”，從一方面來(lái)說(shuō)，其內(nèi)在因素主要是開發(fā)商的資金情況。依照目前的市場(chǎng)，上市再融資幾乎處于停滯狀態(tài)，再加上個(gè)人信貸持續(xù)緊縮，如果房屋銷售面積繼續(xù)大面積下滑，2012年開發(fā)商的資金面和降價(jià)銷售的壓力也將進(jìn)一步增大。另一方面，從外在因素來(lái)看，政府對(duì)樓市調(diào)控政策的執(zhí)行力度將直接影響到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，會(huì)否延續(xù)“限購(gòu)令”也將在很大程度上改變市場(chǎng)“命運(yùn)”。而“地市”直接影響著“樓市”的預(yù)期，激活樓市的關(guān)鍵是，要看2012年會(huì)否在抑制土地價(jià)格快速上漲的勢(shì)頭有所行動(dòng)。
看點(diǎn)二：房?jī)r(jià)跌至市場(chǎng)預(yù)期有多遠(yuǎn)？
如要用兩個(gè)字來(lái)形容2011年的房?jī)r(jià)，一個(gè)是“調(diào)”，另一個(gè)無(wú)疑就是“跌”。自2011年年初開始，樓市注定經(jīng)歷一個(gè)大“調(diào)”之年，而隨后限購(gòu)、限貸、限價(jià)的洶涌來(lái)襲，房?jī)r(jià)大“跌”便一發(fā)不可收。
說(shuō)到“跌”，或許人人心里都會(huì)冒出一個(gè)疑問來(lái)：真的有跌嗎？雖嘴上不說(shuō)，但似乎大家都清楚，就算過(guò)去的這一年里房?jī)r(jià)跌得天花亂墜，但它依然離整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期相差甚遠(yuǎn)。簡(jiǎn)單來(lái)講，買不起的還是買不起，買得起的也不在乎跌的那點(diǎn)“小錢”。
記者走訪松江多個(gè)樓盤后發(fā)現(xiàn)，2011年，不少區(qū)域的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定程度的下跌，但絕非一片“普跌”。即使下跌，也多是在高位基礎(chǔ)上的小幅回落，實(shí)際上與2010年年底的房?jī)r(jià)相比依然高出一截。而且，個(gè)別樓盤的房?jī)r(jià)并沒有明顯的松動(dòng)，甚至逆勢(shì)上漲，如松江新城板塊的東鼎名人府邸項(xiàng)目，其在售均價(jià)非但不跌，還在原來(lái)的基礎(chǔ)上每平方米加價(jià)200至300元不等；又如松江老城板塊的萬(wàn)科金色華亭項(xiàng)目，2011年年底開盤的均價(jià)比萬(wàn)科在青浦、嘉定的項(xiàng)目每平方米貴1000元左右。
據(jù)中原地產(chǎn)松江分行的一位經(jīng)理人介紹，現(xiàn)在一些打折樓盤折前的價(jià)格大多是在2011年3月中旬左右最高點(diǎn)的報(bào)價(jià)，即使按八或九折計(jì)算，現(xiàn)在的報(bào)價(jià)也離市場(chǎng)預(yù)期有差距。如松江新城板塊綠地薔薇九里項(xiàng)目，之前推出的一批特價(jià)房，雖然均價(jià)跌至每平方米1.2萬(wàn)元至1.3萬(wàn)元之間，卻依然高出2010年年底每平方米1.1萬(wàn)元的銷售均價(jià)。
對(duì)于這種漲跌互現(xiàn)、明降實(shí)升的情況，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)還處在下行過(guò)程中，遠(yuǎn)沒有到達(dá)底部。開發(fā)商使用的種種“降價(jià)促銷”手段，一方面是為了抵抗調(diào)控的艱難的局面；另一方面也是為了提高成交量、拉動(dòng)市場(chǎng)需求。但購(gòu)房者心里清楚，以這種方式要改變市場(chǎng)困境是不可能的。除非開發(fā)商在價(jià)格上拿出更大的誠(chéng)意，合理定價(jià)。
看點(diǎn)三：相持僵局何時(shí)打破？
由于樓市調(diào)控政策不松動(dòng)、市場(chǎng)觀望氣氛濃厚、博弈多方大打拉鋸戰(zhàn)、房?jī)r(jià)變動(dòng)不穩(wěn)定等因素，而使得買賣雙方交易的僵局在2011年上演了整整一年。
區(qū)房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過(guò)去的2011年12月份，松江存量房交易共394套，與上年同比下降54.7%；交易面積4.1萬(wàn)平方米，與上年同比下降55.9%；交易金額49197萬(wàn)元，與上年同比下降57.2%。交易量的急劇萎縮，也從另一面直接表現(xiàn)出市場(chǎng)的不穩(wěn)定性。
對(duì)于如何實(shí)現(xiàn)在2012年打破相持僵局，業(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)開發(fā)商而言，卡緊資金流，消除其囤房、囤地的根基，使其回歸到通過(guò)銷售房屋回收成本的路徑上來(lái)；對(duì)購(gòu)房者，則是要為其合理的自主、改善型需求提供釋放通道，使市場(chǎng)恢復(fù)正常的活躍度。如果2011年的嚴(yán)厲調(diào)控能在2012年繼續(xù)，房?jī)r(jià)很可能出現(xiàn)同比下跌，在此時(shí)選擇入市為最佳時(shí)機(jī)
