時(shí)下，由于二手房稅費(fèi)高，且房東多不愿讓價(jià)，一二手房房價(jià)倒掛現(xiàn)象在某些區(qū)域特別明顯。因此產(chǎn)生了以往不多見的“以舊換新”現(xiàn)象，賣掉自己住滿5年，交易稅費(fèi)不高的二手房，反倒還能在同一區(qū)域買到同質(zhì)甚至在稍遠(yuǎn)的區(qū)域買到檔次更高的新房。如果附近實(shí)在沒有新房，則這部分置換買家只能再挑面積更大，但是房齡反而更老一些的二手房，形成了一個(gè)個(gè)“連環(huán)套”。
一個(gè)置換的客戶給一家門店或一個(gè)業(yè)務(wù)員帶來兩筆成交，被業(yè)內(nèi)稱之為連環(huán)套。
■案例：
漢宇地產(chǎn)碧云分行張成龍介紹，門店接待的客戶陳先生有一套金楊新村的老房子——85平方米的兩房，希望能換一套次新房，因在小區(qū)的環(huán)境方面、房齡方面以及以后兒子上學(xué)因素有所考慮，最終選擇了碧云板塊。在門店物業(yè)顧問的帶看下，陳先生看中了碧云社區(qū)品賞碧云的一套三房，122平方米。決定之后當(dāng)場支付了定金10萬元。一星期后，他以220萬元的價(jià)格售出了金楊新村的老房子。
除了剛需，當(dāng)前的二手房市場很少能看到亮點(diǎn)，置換型需求在當(dāng)下的二手房市場中充當(dāng)了主力。
“連環(huán)套”實(shí)際上是客戶根據(jù)自身的家庭情況及改善需要主動產(chǎn)生置換需求，由此引發(fā)的一系列交易行為。這種情況在二手房市場好的時(shí)候更普遍。隨著對外地居民的限購以及未來保障房對中低端二手房市場的擠壓，為了置換需求而購房將成為二手房市場新的主力剛需。
客戶往往是先看好房子，選擇“先定后賣”，這樣有較大的選擇權(quán)。有置換需求的陳先生在與房東的交談中，無論在價(jià)格方面和交易時(shí)間方面都有了較大的空間。比如：當(dāng)時(shí)房東的掛牌價(jià)是440萬元，但最后的成交價(jià)格是420萬元。由于受到現(xiàn)在政策的影響，貸款方面的放款速度較慢，雙方協(xié)商后定于兩星期內(nèi)付首付，首付后3個(gè)月內(nèi)貸款到賬。這在以往是絕對做不到的。房東的議價(jià)空間，全款到賬時(shí)間近期在進(jìn)一步擴(kuò)大。
與此同時(shí)，為了迅速湊到置換的首付款，客戶的老房子一定是誠意出售，并且時(shí)間要求比較高，即所謂“急拋房”。這類二手房往往也有一定的議價(jià)空間，成交機(jī)會較大。
除了置換面積更大的二手房，不少客戶也會看好新房后賣掉老房子，這種一、二手房市場客戶之間的連環(huán)轉(zhuǎn)換在當(dāng)下中介門店中也越來越多見。
由于政策的調(diào)控，目前市場上一二手價(jià)格倒掛的現(xiàn)象屢見不鮮，上述的案例只是“連環(huán)套”中的一部分，還有些客戶賣了自己原先的二手房，置換了新的一手房源。
■案例：
客戶原來住的老房子單價(jià)是15000元/平方米，面積為80平方米的兩房。由于存在一二手倒掛現(xiàn)象，那么客戶可以考慮賣了舊房子去換同板塊同區(qū)域，或是不同區(qū)域同板塊的新房樓盤。
這一點(diǎn)在郊區(qū)新盤集中供應(yīng)地區(qū)更明顯，一名購房者以1.5萬元/平方米的單價(jià)賣掉了一套老房子，再買了套面積更大的附近新盤，由于該樓盤正在促銷，優(yōu)惠后單價(jià)折算下來只有1.3萬元/平方米。
還有一名松江泗涇的買房人以140萬元的價(jià)格賣掉了一套老房子，反倒以更便宜的120萬元買到了附近一套面積差不多的新房。
漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉認(rèn)為，置換型客戶實(shí)際上介于首套剛需和二次改善之間，屬于自住性質(zhì)，不在目前限購政策之內(nèi)。一般客戶自己有一套房，想買第二套，賣了老房子，老房子一般都沒有貸款，這樣又變成第一套了
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