轉(zhuǎn)眼之間，樓市已經(jīng)被調(diào)控了一年半左右。記者上周末在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，盡管政策“冷風(fēng)”頻吹，但隨著買方市場一波“剛性需求”的釋放，買賣雙方博弈的心態(tài)也悄然發(fā)生了變化。如此行情，著實(shí)樂壞了不少房產(chǎn)中介，一些樂觀者甚至認(rèn)為，在秋高氣爽的9月，“金九”行情還是會(huì)如期而至，購房得趁早，現(xiàn)在已經(jīng)是“抄底”的最佳時(shí)機(jī)。
事實(shí)，是否果真如此？
信號(hào)：一天內(nèi)來了十組看房客
近半個(gè)月以來，上海新維度地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理王普芳每到周末總是很忙。原來，一到周末，店里的業(yè)務(wù)員都忙著帶看房客看房子去了，他常常成了“光桿司令”。實(shí)在無人可調(diào)，他只得自己“上陣”。“平均下來，周末每天我都要帶上10組看房子的人。”盡管干的是苦差事，但王普芳卻是累并快樂著，“看房子的人多了，也就意味著成交的幾率大了”。
王普芳告訴記者，有時(shí)同一套房源，他一天就要四五次敲開房東的門，弄得房東很是好奇，悄悄問他：“之前掛牌那么久，一直無人問津，怎么現(xiàn)在一下子冒出這么多看房子的，難道松江樓市又火了？”
新松江人王小姐夫妻倆的積蓄，能買一套總價(jià)八九十萬元的房子。原本想觀望到年底，她一直關(guān)注9號(hào)線松江大學(xué)城站附近的一樓盤，“9號(hào)線松江段的不少樓盤價(jià)格一直就沒怎么跌過，而且，像鼎信公寓、三湘四季花城等小區(qū)長期處于一種無房可售的狀態(tài)。即便是松云水苑、萊頓小城這兩個(gè)原來房價(jià)賣不高的小區(qū)，最近幾個(gè)月也已逆市而動(dòng)，均價(jià)已經(jīng)漲到了每平方米1.1萬元左右。”這段時(shí)間，夫妻倆怕房價(jià)不降反漲，打算趁現(xiàn)在價(jià)格還算平穩(wěn)，抓緊買房。“王小姐代表了不少有剛性需求購房者的心態(tài)，前兩年他們錯(cuò)失了買房良機(jī)，今年出手要果斷得多。”王普芳告訴記者。
據(jù)王普芳介紹，自8月中旬以來，他覺得日子明顯好過了起來。道理很簡單，他旗下的3個(gè)中介門店的業(yè)績紛紛飄紅，一舉扭轉(zhuǎn)了之前幾個(gè)月以來的銷售頹勢(shì)。
王普芳給記者舉了個(gè)例子。公司有一名業(yè)務(wù)員在8月份一個(gè)人就成交了6套房子，總市值700萬元左右，為公司創(chuàng)收14萬元，“一不小心”成了“冠軍”業(yè)務(wù)員。“要知道，他剛?cè)胄羞�沒多久。之所以取得如此成績，除了他個(gè)人的努力因素外，更重要的，還是剛性需求的釋放直接刺激了市場大氣候的整體回暖。”
對(duì)于當(dāng)下9月的樓市行情，王普芳頗為樂觀。他說，一般情況下，一次新的樓市宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后，市場的消化時(shí)間約為半年左右。“從去年4月到現(xiàn)在，已經(jīng)過去了一年半左右，有剛性需求的購房者原先期望大幅降價(jià)的心理防線早已近于崩潰的邊緣，現(xiàn)在該到釋放的時(shí)候了。而且，松江的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)過一年多時(shí)間的‘洗牌’、重整，整個(gè)中介市場比以前更加規(guī)范、運(yùn)作也更加標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)也更公開、透明。”另外，王普芳也認(rèn)為，不管是居住，還是投資，松江的房價(jià)還是有很大的上漲空間，“現(xiàn)在出手，時(shí)機(jī)不錯(cuò)。有一個(gè)信號(hào)值得關(guān)注，現(xiàn)在賣方開始‘服軟’，已經(jīng)從原來的‘一口價(jià)’的強(qiáng)勢(shì)轉(zhuǎn)換成允許有一定的議價(jià)空間，以一套掛牌價(jià)100萬元左右的房子為例，最終的成交額很可能為90—95萬元。”
態(tài)度：不同心態(tài)決定出手時(shí)機(jī)
黃小姐，某媒體從業(yè)者。她本來去年初就打算買婚房，但當(dāng)時(shí)經(jīng)驗(yàn)不足又過于挑剔，陸陸續(xù)續(xù)看了10個(gè)月的房子，總覺得沒有特別滿意的。結(jié)果房價(jià)越看越高，本來能在長寧區(qū)全款買套次新三房，現(xiàn)在增加了幾十萬元預(yù)算也只夠買房齡12年以上的了。“趁這幾個(gè)月房價(jià)不怎么漲，打算快點(diǎn)把這件大事解決了，否則萬一房價(jià)再漲，還得后悔。”
黃小姐告訴記者，她考慮到以后要和父母同住，她們還是把目標(biāo)定在三房，因?yàn)槿缃竦姆績r(jià)和2009年初不能比，所以只能犧牲小區(qū)環(huán)境和生活配套，選交通方便、樓層低一點(diǎn)的三房。前幾個(gè)月，黃浦、徐匯、盧灣、長寧、閘北的房子都看過，現(xiàn)在開始傾向于松江。最近看中松江新城板塊西部區(qū)域的一套房齡僅4年的三房，雖然交通條件不是很好，但圓了自己住大房子的心愿，也算不錯(cuò)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)剛性需求購房者來說，現(xiàn)在仍然算是入市的好時(shí)機(jī)。但是，年輕人買房不一定要一步到位，可以隨著收入的增長和家庭需要的變化，逐步置換。黃小姐選房要求較高，小區(qū)附近生活配套的欠缺往往造成入住后生活不便，自住型購房者應(yīng)仔細(xì)考慮。
吳小姐，某網(wǎng)站職員。“最近，我們確實(shí)感覺到房子成交需求比前兩個(gè)月旺了，有點(diǎn)擔(dān)心房價(jià)再上去，但考慮再三，我和男友還是決定再等等看。主要原因是房貸政策不松，我們買房就很難‘占便宜’。”吳小姐這樣告訴記者。
吳小姐說，她和男友看婚房已經(jīng)有一年多。眼看著房價(jià)“噌噌”地漲，好容易盼到調(diào)控政策嚴(yán)了，房價(jià)有回頭的跡象，但房價(jià)是回頭了他們卻“被二套房”了，貸款要承受1.1倍利率。想想年初，曾經(jīng)看中過一套房子，當(dāng)時(shí)詢問中介說，按他們的情況還能辦理首套房貸款，但猶豫之下，房子被別人買走了。現(xiàn)在，他們看類似的房子房價(jià)雖下調(diào)了10多萬元，但中介告訴他們，由于她和男友都與父母一起貸款買過房，現(xiàn)在只能辦理二套房貸。這樣，他們不但要多準(zhǔn)備20多萬元的首付，貸款的利息還要增加20多萬元，買房的負(fù)擔(dān)非但沒有減輕，還大大增加了。
吳小姐認(rèn)為，和他們有類似婚房需求的購房者確實(shí)很多，可以分為三類：一類是自己或父母有錢，不需要貸款就可以買房的；一類是家庭條件有限，必須用足貸款，否則無法買房的；還有一類就像我們一樣，靠父母幫忙，咬咬牙還能承受二套房貸的。現(xiàn)在樓市成交量上去，第一類購房者入市的較多，而像我們一樣的購房者不少還在觀望，或許，這類購房者“投降”的越多，房價(jià)回升的可能性就越大。“所以，我們決定繼續(xù)觀望，等待房價(jià)繼續(xù)下調(diào)到抵消二套房貸的損失，或者二套房貸政策能夠有所松動(dòng)。畢竟，買房結(jié)婚的剛需是不應(yīng)該被長期‘打擊’ ”吳小姐如是表示。的。
原因：三大利好助推“剛需”釋放
透過新維度等房產(chǎn)中介的市場數(shù)據(jù)，驚詫之余，我們難免要問：究竟是什么原因助推了松江樓市的“蠢蠢欲動(dòng)”呢？
對(duì)此，區(qū)房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，首先，得益于松江居住環(huán)境優(yōu)良。該負(fù)責(zé)人告訴記者，松江是一座具有1260年歷史的古城，享有“上海之根”美譽(yù)，具有十分豐厚的文化底蘊(yùn)，又是新世紀(jì)上海市郊率先崛起的一座現(xiàn)代化新城，這為松江房地產(chǎn)發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展空間。另外，松江外向型經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，得天獨(dú)厚的旅游資源，活力無限的大學(xué)城、上海第一人民醫(yī)院為代表的教育文化衛(wèi)生事業(yè)，加上方興未艾的現(xiàn)代商業(yè)和服務(wù)業(yè)，生機(jī)勃勃的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和小集鎮(zhèn)建設(shè)，齊全配套的城市功能，又為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了強(qiáng)大的支撐。還有，松江具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，與市區(qū)、外省市便捷完備的水陸交通條件，為松江房地產(chǎn)提供了連接大上海、服務(wù)長三角的優(yōu)勢(shì)和交通環(huán)境。“值得一提的是，佘山歡樂谷，九亭‘大虹橋’概念，對(duì)松江樓市也是有明顯的刺激作用。”
其次，供需動(dòng)態(tài)平衡。該負(fù)責(zé)人說，區(qū)政府多年來對(duì)房地產(chǎn)市場形成了“滿足需求，保障供應(yīng)；總量控制，供略大于求”的發(fā)展思路，力求把供需比例調(diào)控在合理區(qū)間，維持供需動(dòng)態(tài)平衡。以2006—2008年新建商品房為例，這3年新上市面積為794萬平方米，銷售面積909萬平方米。
第三，布局大體得當(dāng)。松江房地產(chǎn)經(jīng)過十多年的發(fā)展，逐步形成了松江新城、九亭（含泗涇）、新橋（含洞涇）和佘山鎮(zhèn)“一城三片”布局。這一板塊布局基本符合了區(qū)域人口分布、購房人群剛性需求和特定的區(qū)位等這樣幾個(gè)基本要素。
走勢(shì)：未來松江樓市會(huì)堅(jiān)挺嗎？
無疑，如今的松江樓市處在一個(gè)“十字路口”，那么，這波剛需釋放的行情能“釋放”多久呢？
對(duì)此，王普芳認(rèn)為，松江樓市的價(jià)格在未來一兩年內(nèi)一直會(huì)比較堅(jiān)挺。“之所以如此，首先，松江未來房源的供應(yīng)量有限，尤其是公寓房。從我們中介機(jī)構(gòu)掌握的數(shù)據(jù)來看，現(xiàn)在松江各小區(qū)的二手房供應(yīng)量都不是很充足，這就造成了房源緊張，價(jià)格因此可能還會(huì)上漲。其次，從國家的宏觀調(diào)控政策來看，利好的政策依然有延續(xù)性。因此，不管從居住的角度，還是出于投資的考慮，雖說目前松江房價(jià)較年初已有較大幅度的上漲，但若從長遠(yuǎn)來看，市民現(xiàn)在依然可考慮購房。”
另外，他還補(bǔ)充說道：“之前，我們手上有五六十套松云水苑的房源，但現(xiàn)在可掛牌供應(yīng)的僅有二三十套了，這說明松江現(xiàn)在的一些優(yōu)質(zhì)樓盤的房源正在減少，而市民的購房剛性需求依舊很大，且短時(shí)間內(nèi)還無法消化，這也決定了松江房價(jià)會(huì)進(jìn)一步上揚(yáng)。”
房產(chǎn)中介看好未來行情，房產(chǎn)開發(fā)商又是持何態(tài)度呢？從事房地產(chǎn)生意二十多年的呂先生也很看好松江的樓市。他告訴記者，他預(yù)測松江的房價(jià)還要上漲，而且上漲起來的速度比市區(qū)還要快。之所以作出這樣的判斷，他分析道，首先是松江的城市功能配套很完善。其次，松江可供開發(fā)的土地資源越來越少。再次，松江的比較區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，有山有水，離市區(qū)、蘇浙地區(qū)都很近。他還大膽預(yù)測：“松江的南部新城開發(fā)后，其價(jià)格應(yīng)該很快就會(huì)超過新城，因?yàn)槟抢锏慕煌ǜ颖憬荩h(huán)境也很不錯(cuò)。”
