轉眼之間，樓市已經被調控了一年半左右。記者上周末在調查中發(fā)現(xiàn)，盡管政策“冷風”頻吹，但隨著買方市場一波“剛性需求”的釋放，買賣雙方博弈的心態(tài)也悄然發(fā)生了變化。如此行情，著實樂壞了不少房產中介，一些樂觀者甚至認為，在秋高氣爽的9月，“金九”行情還是會如期而至，購房得趁早，現(xiàn)在已經是“抄底”的最佳時機。
事實，是否果真如此？
信號：一天內來了十組看房客
近半個月以來，上海新維度地產經紀有限公司總經理王普芳每到周末總是很忙。原來，一到周末，店里的業(yè)務員都忙著帶看房客看房子去了，他常常成了“光桿司令”。實在無人可調，他只得自己“上陣”。“平均下來，周末每天我都要帶上10組看房子的人。”盡管干的是苦差事，但王普芳卻是累并快樂著，“看房子的人多了，也就意味著成交的幾率大了”。
王普芳告訴記者，有時同一套房源，他一天就要四五次敲開房東的門，弄得房東很是好奇，悄悄問他：“之前掛牌那么久，一直無人問津，怎么現(xiàn)在一下子冒出這么多看房子的，難道松江樓市又火了？”
新松江人王小姐夫妻倆的積蓄，能買一套總價八九十萬元的房子。原本想觀望到年底，她一直關注9號線松江大學城站附近的一樓盤，“9號線松江段的不少樓盤價格一直就沒怎么跌過，而且，像鼎信公寓、三湘四季花城等小區(qū)長期處于一種無房可售的狀態(tài)。即便是松云水苑、萊頓小城這兩個原來房價賣不高的小區(qū)，最近幾個月也已逆市而動，均價已經漲到了每平方米1.1萬元左右。”這段時間，夫妻倆怕房價不降反漲，打算趁現(xiàn)在價格還算平穩(wěn)，抓緊買房。“王小姐代表了不少有剛性需求購房者的心態(tài)，前兩年他們錯失了買房良機，今年出手要果斷得多。”王普芳告訴記者。
據(jù)王普芳介紹，自8月中旬以來，他覺得日子明顯好過了起來。道理很簡單，他旗下的3個中介門店的業(yè)績紛紛飄紅，一舉扭轉了之前幾個月以來的銷售頹勢。
王普芳給記者舉了個例子。公司有一名業(yè)務員在8月份一個人就成交了6套房子，總市值700萬元左右，為公司創(chuàng)收14萬元，“一不小心”成了“冠軍”業(yè)務員。“要知道，他剛入行還沒多久。之所以取得如此成績，除了他個人的努力因素外，更重要的，還是剛性需求的釋放直接刺激了市場大氣候的整體回暖。”
對于當下9月的樓市行情，王普芳頗為樂觀。他說，一般情況下，一次新的樓市宏觀調控政策出臺后，市場的消化時間約為半年左右。“從去年4月到現(xiàn)在，已經過去了一年半左右，有剛性需求的購房者原先期望大幅降價的心理防線早已近于崩潰的邊緣，現(xiàn)在該到釋放的時候了。而且，松江的房產中介機構經過一年多時間的‘洗牌’、重整，整個中介市場比以前更加規(guī)范、運作也更加標準，收費也更公開、透明。”另外，王普芳也認為，不管是居住，還是投資，松江的房價還是有很大的上漲空間，“現(xiàn)在出手，時機不錯。有一個信號值得關注，現(xiàn)在賣方開始‘服軟’，已經從原來的‘一口價’的強勢轉換成允許有一定的議價空間，以一套掛牌價100萬元左右的房子為例，最終的成交額很可能為90—95萬元。”
態(tài)度：不同心態(tài)決定出手時機
黃小姐，某媒體從業(yè)者。她本來去年初就打算買婚房，但當時經驗不足又過于挑剔，陸陸續(xù)續(xù)看了10個月的房子，總覺得沒有特別滿意的。結果房價越看越高，本來能在長寧區(qū)全款買套次新三房，現(xiàn)在增加了幾十萬元預算也只夠買房齡12年以上的了。“趁這幾個月房價不怎么漲，打算快點把這件大事解決了，否則萬一房價再漲，還得后悔。”
黃小姐告訴記者，她考慮到以后要和父母同住，她們還是把目標定在三房，因為如今的房價和2009年初不能比，所以只能犧牲小區(qū)環(huán)境和生活配套，選交通方便、樓層低一點的三房。前幾個月，黃浦、徐匯、盧灣、長寧、閘北的房子都看過，現(xiàn)在開始傾向于松江。最近看中松江新城板塊西部區(qū)域的一套房齡僅4年的三房，雖然交通條件不是很好，但圓了自己住大房子的心愿，也算不錯。
業(yè)內人士認為，對剛性需求購房者來說，現(xiàn)在仍然算是入市的好時機。但是，年輕人買房不一定要一步到位，可以隨著收入的增長和家庭需要的變化，逐步置換。黃小姐選房要求較高，小區(qū)附近生活配套的欠缺往往造成入住后生活不便，自住型購房者應仔細考慮。
吳小姐，某網站職員。“最近，我們確實感覺到房子成交需求比前兩個月旺了，有點擔心房價再上去，但考慮再三，我和男友還是決定再等等看。主要原因是房貸政策不松，我們買房就很難‘占便宜’。”吳小姐這樣告訴記者。
吳小姐說，她和男友看婚房已經有一年多。眼看著房價“噌噌”地漲，好容易盼到調控政策嚴了，房價有回頭的跡象，但房價是回頭了他們卻“被二套房”了，貸款要承受1.1倍利率。想想年初，曾經看中過一套房子，當時詢問中介說，按他們的情況還能辦理首套房貸款，但猶豫之下，房子被別人買走了�，F(xiàn)在，他們看類似的房子房價雖下調了10多萬元，但中介告訴他們，由于她和男友都與父母一起貸款買過房，現(xiàn)在只能辦理二套房貸。這樣，他們不但要多準備20多萬元的首付，貸款的利息還要增加20多萬元，買房的負擔非但沒有減輕，還大大增加了。
吳小姐認為，和他們有類似婚房需求的購房者確實很多，可以分為三類：一類是自己或父母有錢，不需要貸款就可以買房的；一類是家庭條件有限，必須用足貸款，否則無法買房的；還有一類就像我們一樣，靠父母幫忙，咬咬牙還能承受二套房貸的�，F(xiàn)在樓市成交量上去，第一類購房者入市的較多，而像我們一樣的購房者不少還在觀望，或許，這類購房者“投降”的越多，房價回升的可能性就越大。“所以，我們決定繼續(xù)觀望，等待房價繼續(xù)下調到抵消二套房貸的損失，或者二套房貸政策能夠有所松動。畢竟，買房結婚的剛需是不應該被長期‘打擊’ ”吳小姐如是表示。的。
原因：三大利好助推“剛需”釋放
透過新維度等房產中介的市場數(shù)據(jù)，驚詫之余，我們難免要問：究竟是什么原因助推了松江樓市的“蠢蠢欲動”呢？
對此，區(qū)房管局有關負責人認為，首先，得益于松江居住環(huán)境優(yōu)良。該負責人告訴記者，松江是一座具有1260年歷史的古城，享有“上海之根”美譽，具有十分豐厚的文化底蘊，又是新世紀上海市郊率先崛起的一座現(xiàn)代化新城，這為松江房地產發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展空間。另外，松江外向型經濟比較發(fā)達，得天獨厚的旅游資源，活力無限的大學城、上海第一人民醫(yī)院為代表的教育文化衛(wèi)生事業(yè)，加上方興未艾的現(xiàn)代商業(yè)和服務業(yè)，生機勃勃的現(xiàn)代農業(yè)和小集鎮(zhèn)建設，齊全配套的城市功能，又為房地產業(yè)發(fā)展提供了強大的支撐。還有，松江具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，與市區(qū)、外省市便捷完備的水陸交通條件，為松江房地產提供了連接大上海、服務長三角的優(yōu)勢和交通環(huán)境。“值得一提的是，佘山歡樂谷，九亭‘大虹橋’概念，對松江樓市也是有明顯的刺激作用。”
其次，供需動態(tài)平衡。該負責人說，區(qū)政府多年來對房地產市場形成了“滿足需求，保障供應；總量控制，供略大于求”的發(fā)展思路，力求把供需比例調控在合理區(qū)間，維持供需動態(tài)平衡。以2006—2008年新建商品房為例，這3年新上市面積為794萬平方米，銷售面積909萬平方米。
第三，布局大體得當。松江房地產經過十多年的發(fā)展，逐步形成了松江新城、九亭（含泗涇）、新橋（含洞涇）和佘山鎮(zhèn)“一城三片”布局。這一板塊布局基本符合了區(qū)域人口分布、購房人群剛性需求和特定的區(qū)位等這樣幾個基本要素。
走勢：未來松江樓市會堅挺嗎？
無疑，如今的松江樓市處在一個“十字路口”，那么，這波剛需釋放的行情能“釋放”多久呢？
對此，王普芳認為，松江樓市的價格在未來一兩年內一直會比較堅挺。“之所以如此，首先，松江未來房源的供應量有限，尤其是公寓房。從我們中介機構掌握的數(shù)據(jù)來看，現(xiàn)在松江各小區(qū)的二手房供應量都不是很充足，這就造成了房源緊張，價格因此可能還會上漲。其次，從國家的宏觀調控政策來看，利好的政策依然有延續(xù)性。因此，不管從居住的角度，還是出于投資的考慮，雖說目前松江房價較年初已有較大幅度的上漲，但若從長遠來看，市民現(xiàn)在依然可考慮購房。”
另外，他還補充說道：“之前，我們手上有五六十套松云水苑的房源，但現(xiàn)在可掛牌供應的僅有二三十套了，這說明松江現(xiàn)在的一些優(yōu)質樓盤的房源正在減少，而市民的購房剛性需求依舊很大，且短時間內還無法消化，這也決定了松江房價會進一步上揚。”
房產中介看好未來行情，房產開發(fā)商又是持何態(tài)度呢？從事房地產生意二十多年的呂先生也很看好松江的樓市。他告訴記者，他預測松江的房價還要上漲，而且上漲起來的速度比市區(qū)還要快。之所以作出這樣的判斷，他分析道，首先是松江的城市功能配套很完善。其次，松江可供開發(fā)的土地資源越來越少。再次，松江的比較區(qū)位優(yōu)勢明顯，有山有水，離市區(qū)、蘇浙地區(qū)都很近。他還大膽預測：“松江的南部新城開發(fā)后，其價格應該很快就會超過新城，因為那里的交通更加便捷，環(huán)境也很不錯。”
