京城存量房或破11萬套大關 消耗庫存房需要兩年時間 全國樓市新盤積壓嚴重 “金九銀十”或成泡影

　　上周，京城樓市成交量環比前一周又有所下降。截止到19日，本月商品房成交量環比上月萎縮近一半，而全市積壓的可銷售商品房也即將沖上11萬套大關。也就意味著，房價下行的臨界點即將來臨。

　　8月中上旬成交再降一半

　　最近幾個月以來，京城新盤成交量持續下跌，而即便在 業內普遍看好的8月，成交也未去頹勢。房地產交易管理網數據顯示，8月中上旬，新盤住宅成交量僅為3054套，環比7月降幅達到了48%。

　　新盤賣不動，直接導致庫存嚴重積壓。目前北京樓市住宅庫存為108407套，按照最近幾周的成交情況來計算，消耗掉庫存需要兩年。即使是按照限購后半年多來的成交情況計算，消耗庫存也需要16個月。

　　“金九月”臨近，開發商推盤熱情明顯增加，預計供應樓盤套數將達到一萬套，按此計算，京城庫存量或將突破11萬套大關，而這個數字也是在近幾年樓市中罕有的。

　　新盤積壓現象全國蔓延

　　新盤賣不動，不僅僅是在北京，已經在全國蔓延開來。以溫州為例，今年上半年，溫州市商品房銷售面積為61.96萬平方米，同比下降47.4%。中原地產數據顯示，截止到7月末，11個重點城市的存貨總量達到了66.9萬套，環比上半年上漲了6.5%，7月的去化率為61.5%，遠遠低于2010年的平均94%的去化率。（注：去化率是指銷售與新增供應的比值，比值越大說明賣得越好。）

　　其中存銷比超過12個月的城市有大連、杭州、北京、南京和青島。其他部分二三線城市目前的銷量雖然有所上漲，但是因為去年大量的土地供應，在建面積均有明顯增加，一旦限購，購買力下降，庫存可能出現大幅上漲。

　　專家分析

　　“金九銀十”或成泡影

　　針對目前樓市滯銷，北京房山已經出現價格戰，在9月份預計上市的新盤多達41個，昌平、房山等郊區依然是供應大戶。面對庫存的積壓，開發商更希望用低價換取成交量，加快資金的回流。但是如果二三線城市將實行限購，那么業內預計今年的“金九銀十”很可能成為泡影。

　　中原地產分析，最近4個月以來，在成交持續低迷的情況下，開發商非但沒有捂盤惜售，反而加快了推盤的速度。

　　這種情況表明開發商已經意識到調控政策并非短期措施，在庫存不斷增加、融資不暢的大環境下，通過小幅降價來刺激銷售已經成為眾多開發商近期的首選。未來2個月將是開發商集中推盤的時期，屆時受日漸增大的資金壓力的影響，新增供應預計將會進一步放量。

　　根據中原地產對重點城市市場的監測，目前一線城市和二線發達城市新建住宅價格已現全面松動，尤其在一些供應集中的區域，價格戰已初現端倪，而品牌開發商的率先降價將進一步帶動區域整體價格的下調。其中，北京、深圳、重慶、成都、杭州這5個城市的房價將率先進入下降通道。

　　中原地產京滬深穗津5大城市的二手住宅掛牌價格指數也仍在低位維持，其中深圳僅為12.4%，已接近2008年的歷史低位。這顯示出報價下調的房源比重大幅增加。新房價格的下調將帶動二手房價的下行，房價拐點已逐步顯現，降價將是大勢所趨。