京城存量房或破11萬套大關(guān) 消耗庫存房需要兩年時間 全國樓市新盤積壓嚴重 “金九銀十”或成泡影
上周,京城樓市成交量環(huán)比前一周又有所下降。截止到19日,本月商品房成交量環(huán)比上月萎縮近一半,而全市積壓的可銷售商品房也即將沖上11萬套大關(guān)。也就意味著,房價下行的臨界點即將來臨。
8月中上旬成交再降一半
最近幾個月以來,京城新盤成交量持續(xù)下跌,而即便在 業(yè)內(nèi)普遍看好的8月,成交也未去頹勢。房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,8月中上旬,新盤住宅成交量僅為3054套,環(huán)比7月降幅達到了48%。
新盤賣不動,直接導(dǎo)致庫存嚴重積壓。目前北京樓市住宅庫存為108407套,按照最近幾周的成交情況來計算,消耗掉庫存需要兩年。即使是按照限購后半年多來的成交情況計算,消耗庫存也需要16個月。
“金九月”臨近,開發(fā)商推盤熱情明顯增加,預(yù)計供應(yīng)樓盤套數(shù)將達到一萬套,按此計算,京城庫存量或?qū)⑼黄?1萬套大關(guān),而這個數(shù)字也是在近幾年樓市中罕有的。
新盤積壓現(xiàn)象全國蔓延
新盤賣不動,不僅僅是在北京,已經(jīng)在全國蔓延開來。以溫州為例,今年上半年,溫州市商品房銷售面積為61.96萬平方米,同比下降47.4%。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,截止到7月末,11個重點城市的存貨總量達到了66.9萬套,環(huán)比上半年上漲了6.5%,7月的去化率為61.5%,遠遠低于2010年的平均94%的去化率。(注:去化率是指銷售與新增供應(yīng)的比值,比值越大說明賣得越好。)
其中存銷比超過12個月的城市有大連、杭州、北京、南京和青島。其他部分二三線城市目前的銷量雖然有所上漲,但是因為去年大量的土地供應(yīng),在建面積均有明顯增加,一旦限購,購買力下降,庫存可能出現(xiàn)大幅上漲。
專家分析
“金九銀十”或成泡影
針對目前樓市滯銷,北京房山已經(jīng)出現(xiàn)價格戰(zhàn),在9月份預(yù)計上市的新盤多達41個,昌平、房山等郊區(qū)依然是供應(yīng)大戶。面對庫存的積壓,開發(fā)商更希望用低價換取成交量,加快資金的回流。但是如果二三線城市將實行限購,那么業(yè)內(nèi)預(yù)計今年的“金九銀十”很可能成為泡影。
中原地產(chǎn)分析,最近4個月以來,在成交持續(xù)低迷的情況下,開發(fā)商非但沒有捂盤惜售,反而加快了推盤的速度。
這種情況表明開發(fā)商已經(jīng)意識到調(diào)控政策并非短期措施,在庫存不斷增加、融資不暢的大環(huán)境下,通過小幅降價來刺激銷售已經(jīng)成為眾多開發(fā)商近期的首選。未來2個月將是開發(fā)商集中推盤的時期,屆時受日漸增大的資金壓力的影響,新增供應(yīng)預(yù)計將會進一步放量。
根據(jù)中原地產(chǎn)對重點城市市場的監(jiān)測,目前一線城市和二線發(fā)達城市新建住宅價格已現(xiàn)全面松動,尤其在一些供應(yīng)集中的區(qū)域,價格戰(zhàn)已初現(xiàn)端倪,而品牌開發(fā)商的率先降價將進一步帶動區(qū)域整體價格的下調(diào)。其中,北京、深圳、重慶、成都、杭州這5個城市的房價將率先進入下降通道。
中原地產(chǎn)京滬深穗津5大城市的二手住宅掛牌價格指數(shù)也仍在低位維持,其中深圳僅為12.4%,已接近2008年的歷史低位。這顯示出報價下調(diào)的房源比重大幅增加。新房價格的下調(diào)將帶動二手房價的下行,房價拐點已逐步顯現(xiàn),降價將是大勢所趨。
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