2011年已經(jīng)過半，樓市在“限購”、加息、信貸收緊等一系列從嚴政策之下陷入起伏和膠著。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在全市范圍內(nèi)，1至6月，一二手房住宅的成交和價格總體均呈一條波浪形曲線。相對而言，松江市場整體的起伏不是很大，記者日前從我區(qū)房管部門了解到，上半年的松江樓市總體上住宅成交面積同比有所下降，一手房新增供應(yīng)面積同比上升，但成交價結(jié)構(gòu)性回調(diào)。
一手房：成交面積同比下降
區(qū)房管部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在一手房市場，上月我區(qū)商品房住宅成交量為8.1萬平方米，環(huán)比增加22.7%，占全市成交比重的10%，位列全市第四。成交面積總量環(huán)比增加，公寓住宅的成交量繼續(xù)上升。其中九亭、新城東部及中部區(qū)域和新橋板塊成交環(huán)比增加，新城東部板塊成交達到2.51萬平方米，列全區(qū)首位。而從上半年的累計一手房成交面積來看，則呈現(xiàn)同比回落的現(xiàn)象。1至6月，我區(qū)一手住宅累計成交面積為45.3萬平方米，同比下降9.4%。但公寓住宅的成交面積同比上升1.2%，其中松江中部板塊成交面積為11.5萬平方米，位列全區(qū)首位。
在新增供應(yīng)面積上，上月我區(qū)新增一手住宅供應(yīng)面積為16萬平方米，環(huán)比下降41.4%，占全市供應(yīng)量的13.7%，位列全市第三。其中別墅類住宅的供應(yīng)占五成以上。1至6月全區(qū)住宅的累計供應(yīng)面積為69.7萬平方米，其中公寓住宅累計供應(yīng)面積為44.8萬平方米，花園住宅累計供應(yīng)面積13.3萬平方米，聯(lián)列住宅累計供應(yīng)面積11.6萬平方米，供應(yīng)量總體同比上升41.6%。
在成交價格上，目前我區(qū)一手房成交均價為每平方米1.72萬元，環(huán)比下降6.6%，成交價格呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回調(diào)。具體來看，公寓均價與調(diào)控后的二三月相比，仍有一定升幅，環(huán)比上漲1.6%。除了中部板塊及佘山板塊的均價環(huán)比下降外，其他新建公寓成交價格均有所上漲，其中新橋板塊的均價更是直逼每平方米2.2萬元。
此外，在成交結(jié)構(gòu)上看，中部板塊一手住宅的各月成交占比均大于其他板塊。其中6月份的普通一手住宅成交基本都來自中部板塊，共計39套，普通一手住宅占板塊成交的比重在15%以上，其他主要板塊普通住宅成交占比則基本都在10%以下。
區(qū)域內(nèi)一手商辦物業(yè)的成交情況表現(xiàn)則變化微弱。1至6月，商業(yè)物業(yè)累計供應(yīng)面積為15.39萬平方米，成交面積為11.27萬平方米；辦公物業(yè)的累計供應(yīng)面積為7.38萬平方米，累計成交3.19萬平方米。6月份商業(yè)物業(yè)成交均價每平方米1.37萬元，成交量主要集中新城東區(qū)板塊，其成交面積大于5000平方米；辦公物業(yè)6月份的成交均價為每平方米8640元，成交主要集中在泗涇板塊，其上月成交面積逾4500平方米。
二手房：成交量減少價格波動
在二手房市場上，6月份的成交量有所增加，成交面積為8萬平方米，環(huán)比上升11.7%，占全市成交量的8.2%，位列全市第四。1至6月，全區(qū)二手房累計成交48.1萬平方米，同比下降8.8%。
在價格方面則呈現(xiàn)環(huán)比下跌趨勢，但二手公寓住宅的均價有小幅回升。目前我區(qū)二手房成交均價約為每平方米1.26萬元，環(huán)比下降了2.3%。其中二手存量公寓和聯(lián)列住宅的均價環(huán)比分別上升了0.3%和8.8%。從年內(nèi)走勢看，全區(qū)二手房均價總體呈現(xiàn)兩次由高到低的走勢。1至3月二手房價格持續(xù)走低，至3月份降至最低點，均價為每平方米1.19萬元；4月份價格開始略有回升，至5月份回升至年內(nèi)均價次高后又再度回落。在成交結(jié)構(gòu)上，上月普通二手住宅的成交占比保持不變。1至6月，普通二手住宅累計成交套數(shù)比重為50.2%，較上年同期下降了11.5個百分點。
二手房的掛牌量則繼續(xù)上升。上月末全區(qū)二手房掛牌面積為87.8萬平方米。從上半年的走勢來看，二手房掛牌面積整體呈現(xiàn)上升態(tài)勢，至5月份達到近期最高。
在二手商辦物業(yè)方面，其中商業(yè)物業(yè)成交量同比回落，辦公物業(yè)成交量則同比大幅上升。至6月份，二手商業(yè)物業(yè)累計成交量為2.29萬平方米，同比下降23.7%，上一月的成交均價為每平方米1.11萬元；二手辦公物業(yè)的累計成交量為1.2萬平方米，同比上升142.2%，上一月的成交均價為每平方米1.25萬元。
總體而言，我區(qū)二手房市場的成交面積和成交價格雖有起伏，但相對穩(wěn)定。記者從區(qū)域內(nèi)的漢宇地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、21世紀不動產(chǎn)等大型地產(chǎn)中介了解到的情況也同樣反映了這一規(guī)律，相對市中心城區(qū)，松江的二手房未出現(xiàn)大幅漲跌的情況，此外無論從購房者還是房東心態(tài)來看，都相對平穩(wěn)。
土地市場：上半年無“地王”
在土地市場，與去年接連出現(xiàn)多個地王的火爆行情相比，今年上半年的土地市場明顯冷清得多。
數(shù)據(jù)顯示，1至6月，全區(qū)共推出27幅地塊掛牌出讓，合計土地面積為132萬平方米，其中完成掛牌交易出讓的地塊為24幅，合計104.5萬平方米，可建面積為152.9萬平方米。上月新增6幅地塊掛牌出讓，合計27.3萬平方米。“地王”銷聲匿跡，地塊的高溢價率亦不再成為上半年土地市場的主要表現(xiàn)。出讓之前呼聲較高的優(yōu)質(zhì)宅地在競價現(xiàn)場卻與預(yù)想的出入不小，處于“叫好不叫座”的尷尬境地。
如6月份完成掛牌交易出讓的位于佘山板塊的千新公路一號地塊，最終由上海新黃浦置業(yè)有限公司、上海良盛實業(yè)有限公司以及上海佘山國家旅游度假區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司組成的房企聯(lián)合體以9.35億元價格競得，樓面地價為每平方米1.13萬元，溢價57%。該地塊屬于近年來頗受開發(fā)商青睞的低容積率“洋房”地塊，此前曾被眾多開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士看好，稱其有望成為佘山板塊的又一個“明星地塊”，其正式掛牌前有多達33家房企領(lǐng)取競價申請書。但最終進入競價環(huán)節(jié)的僅為2家，競價環(huán)節(jié)遠沒有想象中的激烈，樓面地價更是遠低于業(yè)內(nèi)預(yù)期。
不過，對于目前的市場形勢，業(yè)內(nèi)人士指出，下半年或?qū)⑹欠科竽玫財U張的良好時機。由于今年在保障性住房建設(shè)指標壓力下，土地市場中經(jīng)營性用地的份額已受到擠壓，加上通貨膨脹尚未緩解、貨幣政策的持續(xù)收緊，受累于資金面影響，大部分開發(fā)商將延續(xù)理性的拿地策略，從而也使得地價有所降溫。這對于有實力且有意儲備、擴張的企業(yè)而言，不失為拿地時機。
