2011年已經過半，樓市在“限購”、加息、信貸收緊等一系列從嚴政策之下陷入起伏和膠著。相關統計數據顯示，在全市范圍內，1至6月，一二手房住宅的成交和價格總體均呈一條波浪形曲線。相對而言，松江市場整體的起伏不是很大，記者日前從我區房管部門了解到，上半年的松江樓市總體上住宅成交面積同比有所下降，一手房新增供應面積同比上升，但成交價結構性回調。
一手房：成交面積同比下降
區房管部門的統計數據顯示，在一手房市場，上月我區商品房住宅成交量為8.1萬平方米，環比增加22.7%，占全市成交比重的10%，位列全市第四。成交面積總量環比增加，公寓住宅的成交量繼續上升。其中九亭、新城東部及中部區域和新橋板塊成交環比增加，新城東部板塊成交達到2.51萬平方米，列全區首位。而從上半年的累計一手房成交面積來看，則呈現同比回落的現象。1至6月，我區一手住宅累計成交面積為45.3萬平方米，同比下降9.4%。但公寓住宅的成交面積同比上升1.2%，其中松江中部板塊成交面積為11.5萬平方米，位列全區首位。
在新增供應面積上，上月我區新增一手住宅供應面積為16萬平方米，環比下降41.4%，占全市供應量的13.7%，位列全市第三。其中別墅類住宅的供應占五成以上。1至6月全區住宅的累計供應面積為69.7萬平方米，其中公寓住宅累計供應面積為44.8萬平方米，花園住宅累計供應面積13.3萬平方米，聯列住宅累計供應面積11.6萬平方米，供應量總體同比上升41.6%。
在成交價格上，目前我區一手房成交均價為每平方米1.72萬元，環比下降6.6%，成交價格呈現結構性回調。具體來看，公寓均價與調控后的二三月相比，仍有一定升幅，環比上漲1.6%。除了中部板塊及佘山板塊的均價環比下降外，其他新建公寓成交價格均有所上漲，其中新橋板塊的均價更是直逼每平方米2.2萬元。
此外，在成交結構上看，中部板塊一手住宅的各月成交占比均大于其他板塊。其中6月份的普通一手住宅成交基本都來自中部板塊，共計39套，普通一手住宅占板塊成交的比重在15%以上，其他主要板塊普通住宅成交占比則基本都在10%以下。
區域內一手商辦物業的成交情況表現則變化微弱。1至6月，商業物業累計供應面積為15.39萬平方米，成交面積為11.27萬平方米；辦公物業的累計供應面積為7.38萬平方米，累計成交3.19萬平方米。6月份商業物業成交均價每平方米1.37萬元，成交量主要集中新城東區板塊，其成交面積大于5000平方米；辦公物業6月份的成交均價為每平方米8640元，成交主要集中在泗涇板塊，其上月成交面積逾4500平方米。
二手房：成交量減少價格波動
在二手房市場上，6月份的成交量有所增加，成交面積為8萬平方米，環比上升11.7%，占全市成交量的8.2%，位列全市第四。1至6月，全區二手房累計成交48.1萬平方米，同比下降8.8%。
在價格方面則呈現環比下跌趨勢，但二手公寓住宅的均價有小幅回升。目前我區二手房成交均價約為每平方米1.26萬元，環比下降了2.3%。其中二手存量公寓和聯列住宅的均價環比分別上升了0.3%和8.8%。從年內走勢看，全區二手房均價總體呈現兩次由高到低的走勢。1至3月二手房價格持續走低，至3月份降至最低點，均價為每平方米1.19萬元；4月份價格開始略有回升，至5月份回升至年內均價次高后又再度回落。在成交結構上，上月普通二手住宅的成交占比保持不變。1至6月，普通二手住宅累計成交套數比重為50.2%，較上年同期下降了11.5個百分點。
二手房的掛牌量則繼續上升。上月末全區二手房掛牌面積為87.8萬平方米。從上半年的走勢來看，二手房掛牌面積整體呈現上升態勢，至5月份達到近期最高。
在二手商辦物業方面，其中商業物業成交量同比回落，辦公物業成交量則同比大幅上升。至6月份，二手商業物業累計成交量為2.29萬平方米，同比下降23.7%，上一月的成交均價為每平方米1.11萬元；二手辦公物業的累計成交量為1.2萬平方米，同比上升142.2%，上一月的成交均價為每平方米1.25萬元。
總體而言，我區二手房市場的成交面積和成交價格雖有起伏，但相對穩定。記者從區域內的漢宇地產、中原地產、21世紀不動產等大型地產中介了解到的情況也同樣反映了這一規律，相對市中心城區，松江的二手房未出現大幅漲跌的情況，此外無論從購房者還是房東心態來看，都相對平穩。
土地市場：上半年無“地王”
在土地市場，與去年接連出現多個地王的火爆行情相比，今年上半年的土地市場明顯冷清得多。
數據顯示，1至6月，全區共推出27幅地塊掛牌出讓，合計土地面積為132萬平方米，其中完成掛牌交易出讓的地塊為24幅，合計104.5萬平方米，可建面積為152.9萬平方米。上月新增6幅地塊掛牌出讓，合計27.3萬平方米。“地王”銷聲匿跡，地塊的高溢價率亦不再成為上半年土地市場的主要表現。出讓之前呼聲較高的優質宅地在競價現場卻與預想的出入不小，處于“叫好不叫座”的尷尬境地。
如6月份完成掛牌交易出讓的位于佘山板塊的千新公路一號地塊，最終由上海新黃浦置業有限公司、上海良盛實業有限公司以及上海佘山國家旅游度假區聯合發展有限公司組成的房企聯合體以9.35億元價格競得，樓面地價為每平方米1.13萬元，溢價57%。該地塊屬于近年來頗受開發商青睞的低容積率“洋房”地塊，此前曾被眾多開發商和業內人士看好，稱其有望成為佘山板塊的又一個“明星地塊”，其正式掛牌前有多達33家房企領取競價申請書。但最終進入競價環節的僅為2家，競價環節遠沒有想象中的激烈，樓面地價更是遠低于業內預期。
不過，對于目前的市場形勢，業內人士指出，下半年或將是房企拿地擴張的良好時機。由于今年在保障性住房建設指標壓力下，土地市場中經營性用地的份額已受到擠壓，加上通貨膨脹尚未緩解、貨幣政策的持續收緊，受累于資金面影響，大部分開發商將延續理性的拿地策略，從而也使得地價有所降溫。這對于有實力且有意儲備、擴張的企業而言，不失為拿地時機。
