“總建筑面積為45萬平方米的松江客運中心暨大型購物中心。周圍大批居民整日盼其早日開工，從2003年停工至現(xiàn)在。里面牽扯到三湘股份，且三湘正準(zhǔn)備借殼*ST商務(wù)上市。三湘二期門口的地塊從拿地至今也有10年左右時間一直未開工。“詳情可去松江大學(xué)城站即可看到，周圍居民熱切期望你們能去了解心聲。”一位名為“趕新潮”的網(wǎng)友向《每日經(jīng)濟新聞》記者報料，稱上海地鐵九號線松江大學(xué)城客運中心的商業(yè)廣場停工8年至今未復(fù)工。記者前往現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，上述地塊確實處于停工狀態(tài)。
此前的資料顯示，松江客運中心銷品茂工程，總投資達18億元，總建筑面積為45萬平方米，其中地上建筑面積為38萬平方米，地下為7萬平方米。工程總占地150畝，主體建筑5至8層。地上的購物中心部分建筑面積為28萬平方米，集大賣場、百貨商店、美食中心、專賣店、娛樂、展示廳、影視城等功能于一體。按照規(guī)劃，整個工程建設(shè)期為3年，預(yù)計到2005年底項目全部竣工。
由于上述銷品茂的購物規(guī)劃面積在松江地區(qū)最大，當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士曾把它稱為“最大茂”。同時，由于它僅導(dǎo)入的城市公交線就有十六條，因此 《松江區(qū)商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展和布局“十一五”規(guī)劃》曾把它列為重點發(fā)展的軌道交通商業(yè)。
擁有如此多的人流量，松江客運中心銷品茂工程為何擱淺至今？對此，者向報料人提及的上海三湘股份有限公司相關(guān)人士咨詢。該人士回復(fù)，“對此事不太清楚。目前三湘股份并不持有該項目的股權(quán)。而報料人所提的三湘二期門口地塊，應(yīng)該與三湘無關(guān)。”
然而，有媒體報道稱，導(dǎo)致上述項目停擺的原因，是一系列經(jīng)濟糾紛和資金短缺。
當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士卻認為，上述報道所指的僅是表面原因。因為，幾乎和松江客運中心同時拿地的三湘財富廣場截至目前仍在施工，而項目的招商也僅僅只是完成。根據(jù)他的觀點，導(dǎo)致項目停工背后的根本原因是當(dāng)?shù)貥潜P開發(fā)價值透支情況過于嚴(yán)重，導(dǎo)致當(dāng)?shù)亻L年入住率偏低，進而影響松江地區(qū)商業(yè)的開發(fā)前景。否則，以上述地塊的地理位置和發(fā)展前景，即使存在資金短缺和經(jīng)濟糾紛，早已被大開發(fā)商收購，根本不可能出現(xiàn)停擺情況。
租金回報偏低
事實是否為上述房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析那樣？對此，記者進行了調(diào)查。
據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)區(qū)域研究中心分析師羅寅申介紹，目前，松江大學(xué)城附近的商鋪租金價格水平和租金回報率非常低，以當(dāng)?shù)刈饨鹱罡叩拈_元地中海為例，目前平均租金為6元/平方米/天，但售價高達6萬～10萬元/平方米，按租金回報計算僅為2.4%。而開元地中海已經(jīng)“養(yǎng)鋪”五年，才獲得目前的租金水平。其他新建的商鋪目前租賃價格僅在1.5～3元/平方米之間，有些甚至一度出租困難。
此前一些機構(gòu)統(tǒng)計顯示，上海商鋪的平均租金回報率在5％～6％間，一些高租金的項目每年的租金收益可達8%左右的水平。而上述商鋪的租金回報遠低于上海的平均水平。同時，據(jù)中原地產(chǎn)松江大學(xué)城的店經(jīng)理介紹，目前整個松江大學(xué)城最欠缺的是商業(yè)設(shè)施。這直接影響附近樓盤銷售的性價比。
一方面是商業(yè)設(shè)施太少，影響了區(qū)域樓盤的銷售性價比；另一方面低迷的租金回報顯然是導(dǎo)致松江客運中心商業(yè)項目遲遲未能復(fù)工的原因之一，同時整個區(qū)域的低租金，也影響市場對當(dāng)?shù)刈畲笊虡I(yè)項目的投資熱情，導(dǎo)致項目停擺8年。
未來價值被提前透支
漢宇房產(chǎn)研究部經(jīng)理付偉認為，整個松江新城前期極低的入住率，是影響當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)的“元兇”。
根據(jù)他此前對松江新城地區(qū)樓市的觀測，在2004年進入到開發(fā)建設(shè)高潮的松江新城地區(qū)，2007年以前入住率一直偏低，購買者中更多為投資客，而非自住客，一度導(dǎo)致松江新城成為空城。這種現(xiàn)象直到2007年，軌道交通九號線通車才逐漸終結(jié)。但目前，該區(qū)域的入住率仍然較低。據(jù)此前統(tǒng)計，當(dāng)?shù)匦陆潜P一般的入住率僅為60％～70%，而且不少是出租給在校大學(xué)生，但這部分人群消費能力相對較弱。
付偉認為，在入住率較低的情況下，松江大學(xué)城附近的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)變得比較艱難。以目前當(dāng)?shù)刈饨鹱罡叩拈_元地中海為例，經(jīng)過幾年運營才有目前的人氣和租金價格。位置相對偏僻的西部地區(qū)，目前仍難以擺脫人氣不旺的窘境。
正是當(dāng)?shù)貥潜P前期價值被過度透支，引發(fā)了松江新城最初五六年的商業(yè)低迷。事實上，在2003、2004年，松江新城地區(qū)的樓盤就以軌道交通和大學(xué)城的概念為賣點，炒作區(qū)域的房價。在2007年，大部分上海郊環(huán)外地區(qū)的樓盤還為每平方米五六千元時，松江新城已喊出萬元以上的高房價。過度強調(diào)未來和預(yù)期，使上述地區(qū)吸引了更多投資者的關(guān)注。付偉介紹，在當(dāng)時松江新城的投資者比例高于全市。
但隨著軌道交通9號線通車以及大學(xué)城的最終形成后，該區(qū)域沒有了發(fā)展預(yù)期，房價也開始停滯。根據(jù)介紹，目前該地區(qū)的新樓售價在15000～16000元/平方米，漲幅落后于全市平均水平。
付偉說，僅依靠軌道交通和大學(xué)城，松江新城很難有較大的價值提升，這還需要其他的規(guī)劃支持和配套支持。但該區(qū)域在前期的開發(fā)過程中，遠期的價值被提前透支，導(dǎo)致后續(xù)發(fā)展乏力，這給目前正在或者準(zhǔn)備進入新城的開發(fā)商和購房者敲響了警鐘。
