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□晨報記者 張昱欣

    “有心看房，無力購房”成了目前樓市的一道風景線。帶軌交概念的中小戶型新盤和70平方米的二手房最受購房者青睞。

觀點

買低總價小戶型穩當

    今年小戶型住宅成交量始終維持較高比例，漢宇地產市場研究部認為有兩個原因：一是去年開始的一系列調控房價的政策，使得絕大部分購房者對后市存處在一個觀望的狀態，對于房價未來的走勢不明朗，絕大多數剛性需求期待房價有明顯的下跌。但是經過一年多的觀望后，房價依然比調控前漲了不少，雖然漲勢得到有效的遏制，卻也沒有顯著的下跌跡象，全市均價或偶有下跌跡象，但從一個個單個樓盤來看，大多還是漲了兩三成。以新婚族為代表的剛性需求積累了一年的能量，在年輕人有限的首付能力下，小戶型的住宅以其較低的總價得到了剛需置業者青睞。

    第二個原因是一部分養老置換性的客戶購置小戶型住宅，大多是賣掉原市中心的房子，在郊外環置換一套小戶型住宅，用余下的錢來補貼子女購買婚房。其實這類需求也是年輕剛需的衍生。

剛需：預算有限 首看“總價”

    “一房一價”政策的出臺，讓購房者再度看到政府部門規范樓市銷售環節的決心。相關調查則顯示，時下還“有心看房”的絕大多數為剛需置業者。

    據搜房網統計，目前浦東、嘉定、寶山等板塊表現比較活躍，以中小戶型的軌交概念房最受看房者青睞。在明城海灣新苑售樓處，參加看房團奉賢線的孫先生詢問得特別仔細，還不時在樓書上做筆記。孫先生坦言自己是首次置業，所以“限購”和“限貸”都不是問題，最重要的是要多看多選。對于理想中的房源，他表示自己的預算有限，最關心的就是總價，而開發商品質和地段交通等，都是次級考慮的因素。

    將選房目標鎖定在松江區域的應先生則隨看房團一口氣走訪了九洲星耀福邸、同潤菲詩艾倫、保利西子灣和同潤十里洋坊等項目。應先生此次看房是為了購置婚房，這是他們夫妻倆第一次置業，雖然對于目前的房價應先生覺得還是有些偏高超出預算，但婚禮在即，先構筑一個溫馨小家已是迫在眉睫的事情。應先生說，這次出臺的新政雖然使市場有些冷清，許多人也在期冀房價有明顯走低的那一天；但是對于首次置業的他們來說，調控并沒有什么不利的影響。

小戶型掛牌遭“圍堵”

    5月上半月期間，全市二手房成交繼續回升；而對應剛需的低總價、小戶型房源，也顯得日益緊俏。

    小戶型房源成交增多的同時，其供求緊張度卻日益增高。在楊浦鞍山板塊，5月以來面積50㎡以下小戶型房源掛牌量，較年初時已減少20%-30%；而在浦東金楊板塊，面積70㎡以下小戶型房源，更是持續數月一房難求。“在浦東金楊板塊，年初至今一直罕有70㎡以下小戶型房源掛牌；前不久剛出來一套面積69平米、總價166萬的房源，就遭六七家中介同時“圍堵”，并在掛出當天就成交掉了。“21世紀不動產上海銳豐金楊分行經理柳靜怡對記者講道。“限購令下、業主本就普遍有惜售心理、擔心賣出手頭房源后就買不進了；小戶型房源業主對首付趨嚴和貸款利率提高更為敏感，認為目前并非合適購房時機，所以也就一直少有掛牌。”柳靜怡對記者補充道。

    據漢宇地產市場研究部數據顯示，今年來上海二手房買賣中，約半數購房者選購的是70平方米以下的小戶行住宅。

“少量多批”推盤成主流

    “一房一價”的出臺，一定程度上影響了開發商的推盤意愿。據21世紀不動產上海區域市場中心統計顯示，5月份全市預計供應新建商品住宅78余萬平米，開盤項目數也從4月的45個減少至32個。但在5月全市供應出現大幅減少的情況下，因目前樓市新建商品住宅的成交仍較低位，故目前市場尚保持供大于求的境地。

    成交量出現回升的同時，成交均價則出現小幅回落。業內專家指出，近7周以來，上海商品住宅周末推盤量均未超千套，預計短期內住宅開盤放量可能性不大，后市“少量多批”的推盤方式仍將是主流。“一房一價”政策能落實到什么程度，主要取決于地方政府部門督查的力度。有觀點認為，事實公正要比形式公正好得多，監管違規的行為要比檢查執行的力度好得多。同策研究咨詢部總監王巍立表示，如果這兩部分落實到位，那么從長期來看，這個政策可以規范目前的房地產市場。