“今年好不起來(lái)了，得做好心理準(zhǔn)備。只要政策持續(xù)不放開(kāi)，對(duì)于今年房?jī)r(jià)的下跌，我深信不疑。”一位港資開(kāi)發(fā)商代表昨日對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》如此描述自己對(duì)今年樓市的看法。
在超低成交量下僵持了近半年的上海房?jī)r(jià)，或已現(xiàn)拐點(diǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)、佑威及樓市專(zhuān)評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)均顯示，今年5月上海商品住宅成交面積僅約83萬(wàn)平方米，雖然較去年新政后的5月同比有166%的大幅上漲，但較5年以來(lái)126.5萬(wàn)平方米的月均成交水平卻仍有較大差距。
業(yè)內(nèi)人士紛紛指出，傳統(tǒng)樓市“紅五月”失約上海，商品住宅存量持續(xù)積壓，房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)論”正在一一被印證。
成交量達(dá)6年來(lái)最低水平
各機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)今年上海樓市5月最終成交數(shù)據(jù)顯示，今年的“紅五月”頗讓市場(chǎng)失望——盡管有包括華潤(rùn)置地·中央公園、上海灘大寧城、恒盛湖畔豪庭、保利葉城、中冶祥騰寶月花園等項(xiàng)目熱銷(xiāo)使5月上海商品住宅成交面積環(huán)比4月增加近三成，同比大漲166%，但事實(shí)上，對(duì)比歷史成交數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，今年5月上海樓市成交量依然在6年來(lái)的月成交低位徘徊。
資深地產(chǎn)分析師王巍(微博專(zhuān)欄)立向本報(bào)記者指出，同比數(shù)據(jù)差異巨大，主要因?yàn)槿ツ?/span>5月恰逢史上最嚴(yán)厲宏觀調(diào)控剛剛開(kāi)始，成交量速凍，因此出現(xiàn)了超低的特殊成交行情。而包括佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)、中房信分析師薛建雄、上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭(微博專(zhuān)欄)在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，今年5月上海樓市成交量依舊低迷。
黃志堅(jiān)介紹，今年2月1日以來(lái)4個(gè)月的成交數(shù)據(jù)，屬于過(guò)去6年同期最低水平，且不到平均水平的五成，可見(jiàn)短期、中期的成交量不容樂(lè)觀。
事實(shí)上，越來(lái)越多的跡象顯示，樓市調(diào)控的效果正在逐漸顯現(xiàn)。一個(gè)最為明顯的標(biāo)志是，上海商品住宅庫(kù)存量不再如去年一樣持續(xù)穩(wěn)定在500萬(wàn)平方米，而是正在以驚人的速度激增——網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前，上海商品住宅可售面積已達(dá)約750萬(wàn)平方米，1個(gè)多月前，這一數(shù)據(jù)還僅約為670萬(wàn)平方米。
房?jī)r(jià)將有10%跌幅？
然而，成交量的持續(xù)低迷或許只是一個(gè)開(kāi)始。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，供需矛盾的激化預(yù)示著樓市拐點(diǎn)已現(xiàn)，未來(lái)一段時(shí)間，降價(jià)恐怕在所難免。
記者發(fā)現(xiàn)，盡管5月商品住宅成交量較去年同期有較大漲幅，但成交均價(jià)卻同比去年的22269元/平方米略低，為21941元/平方米。
中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)近日發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)亦顯示，2011年5月全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8819元/平方米，較上月環(huán)比上漲0.53%，房?jī)r(jià)同比下跌的僅兩個(gè)城市，其中一個(gè)就是上海。
“成交量水平的總體低迷預(yù)示著開(kāi)發(fā)商回款不好，加上融資難，融資成本的變高，資金上容易變得越來(lái)越吃緊，因此，可以預(yù)見(jiàn)，越來(lái)越多的樓盤(pán)會(huì)加入到降價(jià)的行列。”黃志堅(jiān)預(yù)言，總體上講，只要限購(gòu)令不解除，或者時(shí)間足夠長(zhǎng)，則價(jià)格呈現(xiàn)下跌抵抗型走勢(shì)是大概率事件。這一點(diǎn)，希望開(kāi)發(fā)商早作準(zhǔn)備，耐心做點(diǎn)深入的研究，依據(jù)自己區(qū)域的狀況和產(chǎn)品特性及回款要求去制定適合自己企業(yè)的應(yīng)對(duì)之策，不能一味“死扛”。
對(duì)于預(yù)期降幅，楊紅旭分析指出，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，盡管在當(dāng)前政策下，沒(méi)被劃入限貸范圍的需求，也能支持每年1000萬(wàn)平方米左右的商品住宅成交量。“降價(jià)肯定會(huì)促進(jìn)成交量的反彈，但限購(gòu)令的存在，使2007年和2009年那種需求大爆發(fā)的可能性大大降低了。預(yù)計(jì)到年底，同質(zhì)樓盤(pán)價(jià)格可能比年初小跌，整體上不太會(huì)超過(guò)10%。”
他同時(shí)認(rèn)為，下半年房?jī)r(jià)出現(xiàn)個(gè)位數(shù)下跌后，國(guó)家可能戰(zhàn)術(shù)性放松調(diào)控。“一方面，可以消化去年大規(guī)模新開(kāi)工在今年形成的庫(kù)存，降低房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)甚至經(jīng)濟(jì)隱患；另一方面，釋放被誤傷的剛需和改需同時(shí)，還可以消滅部分流動(dòng)性，對(duì)控制通脹有利。”
查看更多相關(guān)信息，可登陸松江第一招聘網(wǎng)>>
