是上海的樓市回暖了么？也或是開發商急于回籠資金而找信托抵押資產呢？

　　中凱曼荼園為抵押融資先例

　　因房產政策的相繼而出，開發商的現金流是否越來越緊繃呢？不久之前，嘉凱城便公告表示，將抵押中凱曼荼園的部分在建別墅，以獲得7億元現金。

　　中凱曼荼園是位于松江佘山的別墅社區，規劃有81棟獨棟別墅。項目位于上海著名的頂級豪宅上海紫園東側。總價在4000萬-7000萬元/套。

　　據悉，該公司于2011年3月8日召開了董事會，審議通過了上海佘山曼荼園項目信托計劃，并與上海國際信托有限公司（以下簡稱"國際信托"）合作，進行信托融資。在中凱置業與國際信托簽署的《信托貸款合同》與《抵押合同》中，我們得以知曉，中凱置業向國際信托借款人民幣金額七億元，這筆借款將用于其開發的“佘山項目”地塊的開發和建設，其借款期限為24個月，也就是2年。

　　紫園單天賣34套疑為信托

　　4月22日，由網上房地產的數據顯示，位于松江佘山區域的高端別墅——上海紫園同一天集中成交了34套，成交均價在10萬元/平方米左右。受到紫園成交影響，該周的上海商品住宅成交價大漲近60%，達到了31720元/平方米，直接拉高周平均水平突破3萬元大關。

 上海紫園
 

　　然而，有業內人士指出，該公司于2005年年底申請的5套預售房源，截止至2011年4月25日仍顯示為在售階段。這就表示，這5套預售房源，花了5年時間也沒賣完。同時，據網上房地產數據顯示，自2005年到2008年為止，該項目總計拿過5張預售證，而目前尚有3張處于銷售階段。

　　如此來看，此前平平的成交業績與今年4月來的猛然出貨似乎格格不入，引來了外界的猜忌。為何會在同一天內售出34套豪宅呢？難道是因為資金短缺而找了信托做了資產抵押？

　　對此，搜狐焦點記者致電采訪了開發商上海嘉城兆業房地產有限公司的副總裁周國平，他卻否認了這一說法。

　　“這些房屋其實不是同一天內賣完的，我們一直在累積買家，至于為何顯示了同一天內銷售了34套，這個發言權還是在相關的審批部門吧。如果記錄顯示的是一個月內銷售了34套房屋，估計就不會引來關注了吧。”

　　同時，周國平透露，購買這些房屋的既有個人買家也有公司。

　　當然，在不降價的情況下賣出34套房屋，究竟真的是有潛在買家還是找了信托公司融資呢？這也只有開發商們自己知曉了。

　　對此，漢宇地產市場研究部張佳浩則指出，這種別墅項目很貴，買的人相對不多，銷售周期也相當長，因此開發商很可能會遇到資金上的問題。但如今正常的銀行貸款越來越難，所以開發商們會采用抵押方式來融資。

　　為回籠資金 一別墅賤賣67套

　　無獨有偶的是，同在佘山區域的別墅項目達安圣芭芭花園也因“10天內賣了67套別墅”而引來外界的矚目。為何沉寂了數月的高端住宅又高調成交？在限購之下，個人買家顯然無法完成收購一事。

　　據悉，這批別墅的成交均價僅12180元/平方米，與該項目1月的成交均價相比，相當于打了六三折。

　　有一點值得注意的是，無論是找信托抵押資產而獲得融資，也或是降價售房，對開發商而言無疑都只有一個目的——回籠資金、取得現金。

　　對此，上海漢宇房地產顧問有限公司市場研究部主任邵明浩告訴記者，目前開發商的資金來源主要有四方面。第一，預售款。對于小型開發商來說，預售款是最主要的資金來源，占到了資金的70%的比例。第二是銀行的授信，然而這兩年以來銀根收得越來越緊了。第三是海外融資，到今年的4月11日，今年海外的開發商的債權融資達到了700億創新高的水平。第四則是信托了，去年4月份房地產信托開始熱炒起來，從7月份起每個月的信托產品都會發出50幾個，融資都在100億以上。

　　當然，與這四類籌資方法都無緣的開發商，就只能采取其他辦法了。降價拋售樓盤也不失為一策。