新政后上海商鋪市場的“春季攻市”已展開，不僅許多商鋪報(bào)價(jià)都上漲，而且“棄宅從商”的趨勢越來越明顯，在近期開盤的商辦項(xiàng)目中，已出現(xiàn)了投資客一次吃進(jìn)十幾套商鋪的案例。由于本次調(diào)控將具有較強(qiáng)的持續(xù)性，住宅市場在一定時(shí)期內(nèi)將難以復(fù)蘇，投資客被迫“從商”的現(xiàn)象還會(huì)增加，所以商業(yè)地產(chǎn)無疑短時(shí)間內(nèi)將取代住宅，成為階段性的市場熱點(diǎn)。
投資者一口氣買12套商鋪
“徐家匯宜山路，3條軌交口一樓沿街商鋪，可做餐飲，包租三年……”細(xì)心的劉小姐發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)常收到的某家中介公司的推介短信中，住宅出現(xiàn)得越來越少，商鋪大有反超之勢，有時(shí)一天會(huì)收到同一家公司不同業(yè)務(wù)員發(fā)送的多條商鋪信息。
中介的轉(zhuǎn)舵從另一方面反映出近期的“蹺蹺板行情”——在住宅成交難有起色的同時(shí)，商鋪的銷售卻開始上揚(yáng)。
寶山某大型商業(yè)項(xiàng)目，上月開盤推出了178套小戶型的SOHO產(chǎn)品。從網(wǎng)上房地產(chǎn)成交情況來看，已售出154套，漢宇地產(chǎn)相關(guān)人士透露，買家?guī)缀醵际峭顿Y客，且每個(gè)投資者幾乎都不止購買一套，甚至有購買了10套以上的。來自福建的陳先生一次買了12套，總房款達(dá)1300萬元左右，用他自己的話說：“住宅買不了了，手頭的資金不能閑著，索性就多買些商鋪。”
另外一些擁有大額資金的機(jī)構(gòu)投資者也開始收購商業(yè)物業(yè)，如位于金橋板塊的黃山商業(yè)中心11000多平方米的商業(yè)物業(yè)近期被整體收購，總金額達(dá)1.36億元。
經(jīng)歷了3次嚴(yán)厲的調(diào)控，投資客已基本離開住宅市場向四處散去。從近期的商辦市場來看，部分資金“棄宅從商”的趨勢越來越明顯。根據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)上海2月份商辦總成交建筑面積超過15萬平方米，與商品住宅成交面積相當(dāng)，商辦市場的政策性利好正逐漸顯現(xiàn)。
從開發(fā)商的角度看，由于住宅市場供應(yīng)明顯放緩，節(jié)后商辦項(xiàng)目明顯加快了推盤步伐，2月份共有18個(gè)商辦樓盤上市，總供應(yīng)建筑面積超過30萬平方米，超過了商品住宅的供應(yīng)量，這在以往是較為罕見的。而且2月份商住項(xiàng)目全面開花，幾乎分布于上海各個(gè)區(qū)域，其中包含了集中商業(yè)、社區(qū)商業(yè)、綜合商業(yè)以及主題專業(yè)市場等各種類型的物業(yè)，熱點(diǎn)區(qū)域集中在寶山和嘉定區(qū)。
部分商鋪單價(jià)一月漲8000元
從2月商鋪報(bào)價(jià)的整體形勢來看，一些投資者的“春季攻市”呼之欲出，而開發(fā)商的商鋪報(bào)價(jià)也有較大幅度的上揚(yáng)。據(jù)上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，商鋪在售項(xiàng)目有13個(gè)報(bào)價(jià)上調(diào)，10個(gè)在租項(xiàng)目租金上漲。
如松江區(qū)的市場類商鋪三湘財(cái)富廣場1月報(bào)價(jià)為45000－50000元/平方米，2月報(bào)價(jià)已提升為58000元/平方米，相比1月的報(bào)價(jià)，該項(xiàng)目單價(jià)上漲超過8000元/平方米。
從漲價(jià)商鋪縣區(qū)分布來看，嘉定和松江區(qū)最多，兩區(qū)均在外環(huán)以外地區(qū)，而這些區(qū)域的商鋪銷售量大，也直接拉高了商鋪成交價(jià)格。
也有少量商鋪降價(jià)，不過不到漲價(jià)商鋪的一半。其中，青浦區(qū)的祥騰假日風(fēng)情商業(yè)街單價(jià)從14000元/平方米降至8000元/平方米，但那是因?yàn)樵擁?xiàng)目僅剩一套大面積商鋪，故降價(jià)促銷。其余降幅均在3000元/平方米之內(nèi)的，有嘉定區(qū)的嘉天下休閑廣場、浦東的領(lǐng)港中心等。
搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師指出，商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格多為一鋪一價(jià)，同一項(xiàng)目內(nèi)位置和樓層的不同價(jià)格差異較大，商鋪報(bào)價(jià)的上升和下降會(huì)受較多因素影響。盡管業(yè)內(nèi)專家基本一致看好新政后商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為不太可能長期保持火熱。弘基集團(tuán)副總裁高棟表示，盡管表面上看，住宅限購有利于資金流入商業(yè)地產(chǎn)，但是商業(yè)地產(chǎn)大熱在短期內(nèi)有可能，長期卻未必。因?yàn)榧兩虡I(yè)地產(chǎn)資金投入巨大，短期盈利困難，回報(bào)率低，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)主流開發(fā)模式，是借助城市綜合體用快速銷售的住宅及類住宅產(chǎn)品保持現(xiàn)金流，來平抑商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本，現(xiàn)在住宅回籠資金管道被掐斷，讓商業(yè)大熱的持續(xù)資金從何而來？
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