開元地中海商業(yè)廣場-松江新城的一張名片！

一不靠地鐵站、二不靠公交樞紐站、三不靠上海市中心地處松江新城的開元地中海商業(yè)廣場，相比于李嘉誠“地段、地段、還是地段”的選址“標(biāo)桿”，似乎沒有任何地理優(yōu)勢。在人氣集聚上，4年前，松江新城人煙稀少，4年后的今天，更能集聚人氣的商業(yè)板塊已在周邊爭相拋頭露面

然而，正是這個“三不靠”、在人氣上耐得住寂寞的開元地中海，背后卻積累了一連串令人稱奇的成長數(shù)字：連續(xù)三年日均客流量翻番，節(jié)假日日均客流量達(dá)5.5萬人次；商業(yè)零售總額從2008年的2.7億元增長到2009年的5億元，今年保守估計突破7億元。

　　從建成開業(yè)至今短短4年，開元地中海商業(yè)廣場，已成了松江新城的一張名片。上個月，開元地中海商業(yè)廣場被評為2010年上海市社區(qū)商業(yè)示范社區(qū)，這也是迄今上海唯一一個地處市郊的商業(yè)示范社區(qū)。

　　不靠地理位置，缺乏既有人氣指數(shù)，開元地中海到底靠什么取勝？

　　商業(yè)板塊，與新城一同成長

　　瞄準(zhǔn)松江城市發(fā)展的開元旅業(yè)集團(tuán)，較早就把目標(biāo)定在了復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上，即 “住宅+商業(yè)+酒店”的聯(lián)動開發(fā)。 “但復(fù)合開發(fā)模式，并非是開元地中海得以成功的關(guān)鍵，因?yàn)檫@其中絕不是簡單的排列組合，”廣場有關(guān)負(fù)責(zé)人說，“根本還在于恪守"立足城市發(fā)展"的理念。 ”

　　這位負(fù)責(zé)人坦言，郊區(qū)新城的商業(yè)板塊，比不得市中心的商區(qū)，在人氣集聚上肯定“先天不足”，因此要格外耐得住寂寞，經(jīng)得起等待，在規(guī)劃定位、經(jīng)營運(yùn)作上都要看得遠(yuǎn)、做得實(shí)，而且不能過于超前，遠(yuǎn)離郊區(qū)百姓的實(shí)際。因此，立足松江新城，開元地中海還是先從滿足周邊居民的需求開始，同時逐步引導(dǎo)并培育更高的精神文化和物質(zhì)上的消費(fèi)需求，之后不斷調(diào)整、提高、豐富廣場中的品牌。

　　規(guī)劃是魂，而大氣才能聚集起商氣。展現(xiàn)在松江人面前的開元地中海，正是堅(jiān)持了一站式購物、休閑、娛樂的復(fù)合開發(fā)模式，占地91畝的廣場，涵蓋了五星級酒店、五星級電影院、單身公寓、酒店式公寓、寫字樓，還有8.6萬平方米的商業(yè)設(shè)施，在松江尚屬首創(chuàng)。

　　從滿足城市百姓的基本需求開始，之后逐步提升這是開元地中海的務(wù)實(shí)定位。現(xiàn)在，廣場內(nèi)大小170多個商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，主力店占20%，餐飲和娛樂各占15%，配套占10%，年開業(yè)率穩(wěn)定在97%左右。行走在其間，星巴克、耐克、法國鱷魚、棒約翰等一批吃喝玩樂的品牌，都能在這里網(wǎng)羅到。值得一提的是，其中的開元地中海書城、影城、數(shù)碼廣場，至今仍是三大“松江之最”。不僅如此，廣場還提供復(fù)印、針線包這些涉及老百姓“一針一線”的細(xì)節(jié)服務(wù)。

　　便民的服務(wù)，高端的品牌，拉近了松江與上海市區(qū)的心理距離。家住青浦區(qū)的陳小姐告訴記者，過去想吃大餐、看大片，逛名店、買名牌，“都要跑到市中心去，現(xiàn)在只要來這里就行了。 ”

　　耐住寂寞，并不是無所作為

　　2005年從外地來到開元地中海商業(yè)廣場上班的小王坦言：那時一個月的花銷只有50元，還是電話費(fèi)，“不是沒錢，而是實(shí)在連個娛樂消費(fèi)的地方都沒有”。另一名員工的印象則是，“沒車沒人，廣場前的新松江路上完全可以踢足球”。而與此相對應(yīng)的是，南有黎明商業(yè)廣場、嘉和休閑廣場、安信生活廣場，西有祥和商業(yè)廣場等，開元地中海并不具有更多的先發(fā)獨(dú)家優(yōu)勢。

　　事實(shí)如此，招商人員最初找到屈臣氏和兩個品牌時，都被一一婉拒。商家最大的擔(dān)心，就是“廣場地處上海遠(yuǎn)郊，賺不來人氣只能賠吆喝”。時過境遷，曾經(jīng)的“不毛之地”，如今已是松江人的一片新天地。屈臣氏的專賣店從當(dāng)初的小規(guī)模試水，成為松江幾家門店中規(guī)模最大的一家；雅戈?duì)杽t在后來看到廣場日漸活泛起來的生氣，主動找到廣場拿店鋪，現(xiàn)在是上海地區(qū)營業(yè)額最高的門店之一。

　　屈臣氏和雅戈?duì)柷昂髴B(tài)度的巨大變化，關(guān)鍵就在于開元地中海不斷以變應(yīng)變的靈氣。而這正是不斷優(yōu)化調(diào)整業(yè)態(tài)布局、練好“內(nèi)功”的結(jié)果。

　　早在運(yùn)營第一年，開元地中海就提前完成了招商任務(wù)，租金、管理費(fèi)、綜合收入和運(yùn)營管理綜合成本支出相比，已經(jīng)有近500多萬元的盈余。面對這樣的形勢，投資方完全可以高枕無憂地坐收租金了。但著眼于城市運(yùn)營的開元地中海，對此顯然并不滿足。過去的4年中，廣場從不為“一錘子”買賣的利益所動心，相反，每一年都要“鬧騰”上一番。

　　隨著客流人氣的不斷積聚，開元地中海也開始不斷“淘劣引優(yōu)”。2008年起，廣場一方面改擴(kuò)建原化妝品區(qū)等，增加近50個精品百貨商鋪，一方面引進(jìn)傳奇桌球等人氣店鋪和精致餐廳。在此同時，又利用合約手段，勸退一部分表現(xiàn)欠佳的品牌，替換進(jìn)知名度更高的品牌，開業(yè)前兩年就實(shí)現(xiàn)了30%的品牌提升。此后，廣場繼續(xù)不遺余力地招商再招商，又先后引進(jìn)了哈根達(dá)斯、DQ等一批品牌，品牌調(diào)整再度實(shí)現(xiàn)20%的提升。

　　這一系列的舉措，讓廣場有了更多生氣，商家也看到了源源不斷的“錢途”。昔日不愿進(jìn)駐的一些品牌，現(xiàn)在甘心排隊(duì)等待進(jìn)入。