中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)結(jié)束了，照例是官話套話多于實(shí)際行動(dòng)，因此，中國樓市的狀態(tài)不會(huì)產(chǎn)生根本的改變。2011年的中國樓市對于中國民眾來講，將是極為漫長的一年。
毫無疑問，各地政府將死撐房價(jià)，大拆遷運(yùn)動(dòng)將在這一年表現(xiàn)出極為慘烈。因?yàn)楦骷?jí)政府官員任期都是短期面臨升遷，做其他的產(chǎn)業(yè)很難產(chǎn)生政績，唯有拆遷興建市政工程才能得到賞識(shí)。這種背景決定了政府必須賣地生財(cái)，否則，拿什么去建政績工程？現(xiàn)在的問題是，長三角珠三角縣以上城市基本無房可拆，所以，內(nèi)地的江西、湖北、河南、安徽、湖南、四川、重慶、河北、廣西、貴州、云南等省的縣城四處開花，全面拆建。
在大拆遷運(yùn)動(dòng)中，這些地區(qū)房價(jià)絕無下降的可能，但是，也沒有上漲的動(dòng)力。市場呈現(xiàn)的是膠著的狀態(tài)，大量的新建住宅全部空置。全國660個(gè)城市，住宅空置量迅速擴(kuò)大到8000萬套，這其中，開發(fā)商的空置率全面提高，已賣出住宅空置大量產(chǎn)生。
樓市的膠著狀態(tài)也呈現(xiàn)在一二線城市。從資金層面看，明年的新增貸款不會(huì)少于7萬億，那么，理論上很多資金將繼續(xù)流進(jìn)樓市，但是，因?yàn)闃鞘锌偙P量太過龐大，一點(diǎn)資金已經(jīng)沒什么用處。如果支撐房價(jià)，在房地產(chǎn)投資保持36%增長的同時(shí)，貨幣增量要超過30%才有可能維持房價(jià)的上漲態(tài)勢。從目前情況看，即使不加息，也不可能增發(fā)30%的貨幣，因此，成交清淡是一二線城市樓市的主流。
從許多國家樓市泡沫破滅的情況看，膠著狀態(tài)最長的為日本，保持了23個(gè)月。中國樓市的膠著狀態(tài)開始時(shí)是2010年的5月份，經(jīng)濟(jì)背景與日本類似，照此時(shí)間推算，一線城市房價(jià)下跌要到2012年4月份，頂多延長到2012年5月份。所以，整個(gè)2011年保持膠著。
上面是供給層面呈現(xiàn)的是膠著狀態(tài)。然而，在需求層面，表現(xiàn)的是焦灼狀態(tài)。這個(gè)需求有一部分是真實(shí)需求，盡管所占比例不高，但是，很有可能是這場擊鼓傳花游戲的最后接棒人。原因是，按耐不住這種焦灼。另一部分需求是資金層面的需求，這部分資金是有成本的，長期閑置，勢必會(huì)影響投資收益，又怕一走進(jìn)樓市就被套住。而且，這部分資金不會(huì)投到其他市場。所以，這種焦灼也是很難受的。
現(xiàn)在的房價(jià)支撐的動(dòng)力主要是貨幣，因此，貨幣政策的變化對樓市影響很大。現(xiàn)在的問題是，2011年，貨幣政策的變化是誰也說不準(zhǔn)的。市場普遍認(rèn)為會(huì)加息。如果加息，明年至少有兩次加息的時(shí)間窗口，第三次加息后，基準(zhǔn)利率會(huì)達(dá)到3%，基本會(huì)實(shí)現(xiàn)零利率的狀態(tài)，那么，一線城市房價(jià)將會(huì)開始下跌。全國房價(jià)整體下跌要等到第五次加息后。
從目前的情況看，央行加息的動(dòng)議不強(qiáng)。因?yàn)榧酉ⅲ粌H僅可以遏制通脹，也不僅僅可以刺破房價(jià)泡沫，還極有可能誤傷地方政府和中央的投資項(xiàng)目。地方政府的融資平臺(tái)今年預(yù)期將突破10萬億，加息兩次，提高0.54%，一年地方政府要新增利率支出近650億，而地方政府投資的許多項(xiàng)目都是匆忙上馬的項(xiàng)目，不僅效率低下，投資沒有收益，還有可能引發(fā)大量工程爛尾。
中國樓市就這樣成了中國經(jīng)濟(jì)得死結(jié)，無法解開。最后的解決之道，只有泡沫破滅一條道，無論政府如何支撐房價(jià)，實(shí)際上都是死路一條。在度過2011年的膠著和焦灼之后，能夠?yàn)闃鞘杏瓉硇律模皇峭恋毓┙o，也不是什么社會(huì)保障住宅，而是樓市在劇烈動(dòng)蕩后的重新洗牌。
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