“除了9月份略優于去年同期外，其它月份均出現大幅下滑，且降幅普遍在20%以上。5、6月份同比降幅更是超過7成。”某知名中介老總坦言：“這一年心都提在嗓子眼。”在樓市大調整之下，市場冷清不可避免，上海中介行業也經歷了跌宕起伏的一年，二套房新政的出臺，存款準備金的多次上調、銀貸政策的連續縮緊，以及市場上買賣雙方觀望情緒的日漸濃厚，都使得今年的中介行業無法回到火熱的2009年。
上海二手房指數辦公室認為，11月全市二手房指數延續9月至今的弱勢反彈走勢，微幅上揚。但從市場反應來看，當前已逐漸進入前期政策消化期，買賣雙方處于深度博弈中。《新民樓市》近日詢問多家中介公司發現，除少數中介門店盈利超過去年，絕大多數尤其是一線中介公司僅靠二手業務已無法維系企業正常運轉，大部分企業紛紛開始轉變思路，多角度入手，拓寬業務渠道，實現一二手聯動調整企業運營結構和運營方式，基本達到收支平衡，不過仍有部分企業坦言，無論怎樣努力，始終比去年驕人的業績減少30-50%。
現狀：比前年好比去年差
“今年賺錢很辛苦。”上海合富置業董事總經理袁敏杰坦言，“遭遇到史上最嚴的宏觀調控確實讓市場冷了不少。”除了外在不可抗力之外，袁敏杰透露：“今年公司加大擴張步伐也是影響業績的一個客觀因素。”據悉，從去年第四季度至今，合富置業短短一年時間從原本20家店增加到目前的70家。“從利潤來說，比2009年差，但比慘淡的2008年要好很多。”袁敏杰表示，淡市開店并非不理智，市場不好更有利于大公司在地段好的區域布點，結束一店單打獨斗的局面，一旦回暖勢必會增加市場份額。而漢宇地產董事總經理施宏叡也坦言：“公司二手業務下滑明顯，所幸一手業務發展勢頭良好，彌補了營業損失。”
盡管上述企業并未透露具體數字，不過有業內人士表示：今年中介公司二手業績減少三五成絕非個案。但是相比2008年全球金融危機引發的中介關門潮，全市今年門店關門比例不會超過20%。
之所以出現上述情況，看慣市場起伏的施宏叡表示：“經歷了兩次調控，人們會在一個月內逐漸完成對政策的消化，市場也逐漸走完了調整過程。因此年頭和年中兩波活躍的行情救了我們。故而門店縮水并不嚴重。”這與德佑地產中二區區域經理馮文萃的想法不謀而合：“縱觀這幾年的市場變化，成交的線路總是曲折上升的。”
未來：多方出擊抗風險
今年市場并未冰封，除了市場的原因，筆者認為：歷經5年大起大落，中介公司越來越知道淡市下隱藏的發展機遇，從公司層面規避風險的能力也在逐步加強。在調查中，筆者發現，中介度淡各出奇謀，主攻租單、一二手聯動以及淡市布點成為今年中介的重點發展方向。
“從5月開始的租賃熱讓我們積累了渡過資金的難關。”馮文萃透露：德佑地產在4月下旬到8月底買賣成交量下浮嚴重，但租賃成交上升明顯。據悉，以往租賃與買賣傭金收入呈2：8比例，由于租賃傭金大幅上漲，買賣傭金有所減少，估計目前租賃業務的貢獻率要超過30%。在訪問中，筆者還發現為推動租賃業務，有中介公司為租客和業主提供了不少優惠，租客在部分中介成功租賃房屋后，可獲得免費搬家或者免費房間清潔服務。
至于從2006年開始就屢試不爽的一二手聯動也在今年為中介行“雪中送炭”。“今年接了35個樓盤的分銷，一手業務在漢宇的比重從去年的30%上升到50%。”施宏叡略顯驕傲地表示。事實上，在調查中筆者發現，漢宇地產部分門店一手業務甚至達到主營收入的80%。而德佑在4月下旬到8月四個半月成交的461套房源中，一手分銷也起到積極的作用，最典型的案例是中心鉑庭代理僅三天就成交88套。
此外，由于目前存在一部分小中介經營面臨困境，有退出市場的計劃，門面轉讓費用有所降低，在這時候選擇接手經營困難的小中介，不失為一個好的時機。除了上文提及的合富置業外，中原、漢宇、利尊等也在今年加緊了布點速度。
市場背景 “V”型調整挑動中介神經
“一年嘗盡市場冷暖。”上海中原董事總經理譚百強無比感慨。作為目前上海市場份額最大的中原地產，其一年遭遇絕對是行業的縮影。根據中原門店多例采樣顯示，1-2月份，中原門店單組每周買賣客戶帶看量約為30批左右，與2009年同期基本持平。3-4月份上旬，帶看量提升到40-50批次，與年初相比增長50%以上。4月新政出臺后，帶看量迅速下滑到30批以下，該局面一直延續到8月中段。在8月份交易回暖的鼓舞下，9月初帶看量緩慢提升至接近40批次。二次調控之后，即10-11月中旬，門店帶看量再次下滑到每周帶看約30批次。11月下旬開始，這一數據開始小幅回升，目前達到每周35-40批次。
類似的情況也出現在21世紀不動產提供的數據顯示，今年新政國家第一輪調控政策下，5月全市成交量環比下滑近7成，各板塊帶看量環比平均下滑五成左右。但自6月起，帶看量緩慢回升，成交量也趨于穩定、波動幅度保持在5%左右，9月成交套數達到全年前11個月的最高水平，環比增長43%。隨著10月上海調控細則出臺，全市成交量再降25%，隨著政策影響力的減弱，11月下旬帶看量又有了2-3成的增加，總體市場的成交量也增長近10%。
不過今年并非完全的哀鴻遍野。和歷史一樣，任何時候淡市里也不乏亮點，今年樓市兩極——豪宅和動遷房居然受益頗多。
“10月開始，受限購、以及通脹預期影響，大戶型、高端樓盤房源成交比例逐步上升。”根據21世紀不動產上海銳豐總經理葉厚彪的說法，買家多關注130平方米以上的大戶型房源，以及單價5萬元/平方米以上的高端樓盤和別墅項目。受此影響，11月單價5萬元/平方米以上的高端大戶型二手房源成交單價上漲4%-10%。
另一個有趣的樓市現象是，由于新版滬十二條中動遷房上市時間從原來規定的5年縮短到3年，10月下旬動遷房上市細則實施后，市場在動遷房的帶動下走出了一波強勢回暖的行情。漢宇地產數據顯示：11月份以來，動遷房帶看量增長67%，成交量翻倍增長。特別是動遷房集中的寶山、松江等區域，11月份成交量環比增長50%以上。隨著大量低端購房者入市搶購動遷房，動遷房價格也逐漸水漲船高。比如位于寶山顧村的動遷房基地的豐水寶邸，在動遷房政策出臺之前均價為11000元/平方米，此前由于多數房源不足5年，幾乎無人問津。但是，動遷房操作出臺后，不僅掛牌量增長了近200%，帶看量、成交量也呈倍數增長。同時，由于購房者眾多，豐水寶邸在一個多月內價格上漲超過20%。而在動遷房的帶動下，周邊商品住宅價格也快速上揚，目前該板塊高品質二手如世紀非凡、旭輝依云灣售價已經達到16000-18000元/平方米。
中心區板塊（老公房板塊代表）房源奇缺一套房子多人搶
中心區板塊包括靜安、黃浦、盧灣，可謂寸土寸金，房源越來越少，房價居高不下。
“今年市場不是很好，成交量下降，價格倒是上漲了有40%，目前為止我們今年成交了20來套房子，溫飽還是有的。”位于茂名路上的佳歆房產中介門店里，經理老張悠然地抽著煙。看著這個不足8平方米的空間、包括老張在內的三個工作人員，筆者算了一下這“20來套”房子能給他們帶來多少利潤，雖然用老張的話說“今年市場不好”，但仍舊是個不菲的數字。“其實主要是去年賣瘋了，今年實在沒有房源了，出來一套就有好多人搶，在我的紀錄里，去年成交最快的一個客戶只用了半個小時。”老張回憶起去年來神采飛揚，“去年我們一共成交了七八十套，有百來萬的利潤。”
雖然中心區二手房交投活躍，但是并不是所有中介都能像這個小店一樣過上“溫飽”的日子的，“今年關掉了許多直營店，入不敷出就先關掉，市場好的時候再開。”在老張看來，雖然近期成交情況一般，但是明年肯定是個“好時機”，“最近雖然成交很少，但是前來咨詢的人非常多，就靜安區來看明年房子肯定還要漲個20%。”
板塊內（靜安區為例）主要成交物業類型及價格區間：
豪宅：中凱城市之光、靜安四季、經典茂名、國際麗都城價格區間：500萬-2000萬
老公房：茂名公寓升平街靜安別墅價格區間：100萬-400萬
板塊內標本門店：佳歆房產中介茂名路店
今年銷售額分布：
最好的月份：3月最差的月份：10月“今年政策太頻繁了。”老張抱怨道，“今年上半年的時候銷售還不錯，延續了09年的火爆，特別是3月份。最不好的是今年9、10月份。限購令太厲害了，買中心區老公房的多數是投資客和小孩的學區房，并非剛性需求。限購令一出來，投資客急劇減少，貸款難貸了，只有部分錢多的或者急需買房的還在繼續購買。”老張翻了翻成交記錄，繼續告訴我們：“現在一套房子的成交周期最長要2個月左右。房東也經常跳價，中凱城市之光有一套房子一下子就跳了170萬。”
今年客戶群組成情況：本身資產豐厚、不需要靠貸款買房的客戶；急需購房的剛需；對后市非常看好的客戶等。
最有代表意義的一次成交：據老張透露，今年有一位手握七八百萬現金的客戶找到他，要求老張幫他在附近找房子，隨便什么房子，只要能把七八百萬花完即可。用客戶的話來說：“與其錢放著貶值，不如投到樓市，反正明年肯定還要漲的。”
板塊內最成功的銷售員：“年收入有幾十萬吧。”對于高薪中介，老張也只是用“幾十萬”來含糊表示，從行業內了解，其實中介收入來源卻不是僅靠門店房屋交易，更多中介由于對市場敏感、信息渠道廣闊，自己買賣房屋賺得錢遠比本職工作所得要多得多。
徐匯濱江板塊（世博概念板塊代表）買賣溫吞水無礙中介集體篤定
宛平南路龍華路口，短短50米的距離云集了7、8家中介門店。據漢宇地產宛平臨江分行二組高級經理徐光杰介紹，徐匯濱江沿線目前有二手房中介門店50家左右，而真正有誠意的掛牌房源不到200套，競爭十分激烈。
受房源較少限制，徐匯濱江板塊二手房市場交投清淡。“排除車庫類的換手，徐匯濱江板塊09年全年成交254套，今年前10個月累計成交115套，預計今年較去年成交減半。”徐光杰預測到。具體到代表案例，從成交量上來看，中海瀛臺今年月均換手2套左右，相比去年月均換手6.5套，可謂冰凍。不過成交價格則從去年不到2萬元/平方米的單價扶搖直上至如今2.7萬元/平方米，漲價近五成。
作為近年熱點板塊之一，徐匯濱江沿線自住率超過80%。“即使是投資客也看好這一片未來發展前景，根本不著急脫手。今年營業額縮水了一半。”福美來不動產宛平南路加盟店高級經理傅雯菁既無奈又堅定地表示：“不過我會等到龍華質的飛躍，這一天或許就在明年。”
板塊內主要成交物業類型及價格區間：
千萬豪宅：尚海灣、百匯園價格區間：800萬-1300萬元左右
高端公寓：中海瀛臺價格區間：420-450萬元左右
老公房、學區房：龍南五村、長峰小區 價格區間：140-160萬元之間
板塊內標本門店：合富置業龍華分行
今年銷售額分布：
最好的月份：7月62萬營業額
最差的月份：11月19萬營業額
其他月份：平均25萬——30萬營業額
“受政策的影響太明顯。”該門店高級經理宋青云告訴筆者。每次政策出臺后的第一周，看房人數急劇減少。7月開始，市場交投逐漸活躍，積極入場的購房者越來越多。不過隨著更為嚴厲的二次調控出臺，限貸、限購從客觀上影響了二手交易。“從上個月25號開始，每周看房量又增加了25%。這一是因為年底買房者傳統的‘撿皮夾子’心態又起，二是由于很多一線員工臨近回鄉，賺錢心切。”宋青云堅信到明年3月，徐匯臨江板塊還有一波交易熱潮。
今年客戶群組成情況：想買學區房的剛需置業者、國內高端買家（上海與外地人各占一半，浙江人居多）以及一些使用他人名字購房的境外人士。
最有代表意義的一次成交：據透露，9月中旬，某手握10套尚海灣房源的溫州投資客在二次調控前，因擔心政策未盡，后市不明急于拋售名下物業1套，低于市場價近20萬，掛牌2周后就被等待已久的抄底客成功接盤。
板塊內最成功的銷售員：位于中山南二路宛平南路某小型中介的一女性業務員，年近五旬，一直在龍華板塊生活工作二十年，近三年買下該板塊7套物業。
顧村板塊(動遷房板塊代表）動遷房異常活躍
今年顧村每月的成交量保持在100套左右的水平，相比去年下降了2/3。而據筆者了解到，該板塊的動遷房異常活躍，“現在二手動遷房月平均的掛牌量達到了200套的數量。”福美來顧村店的楊經理表示，由于政策改變，原本五年才能出售的動遷房現在三年之后就可以轉賣，另外再加上沒有營業稅和個人所得稅的因素影響，二手動遷房的房東們也開始紛紛跳價，“原本10月之前均價在10000—11000元/平方米，現在均價都跳到了13000元/平方米。”楊經理補充道，即使是在劉行，動遷房也從9000元/平方米上升到了12000—13000元/平方米。
板塊內主要成交物業類型：小戶型的老房子
單價區間：9000元——12000元/平方米左右
板塊內標本門店：福美來顧村電臺店、中原顧村分行
“去年的時候，我們帶客看房到客戶付定只需要10天左右的時間，甚至最快的只需要7天，但現在從看當到下定都要1個月的時間”福美來顧村電臺路分店的經理楊波這樣告訴筆者。
中原顧村電臺路分行的王桂華經理表示，受政策的沖擊，今年顧村板塊的成交量大約同比下降了30%左右,以自主剛需為主，其中六七十平方米的小戶型最受歡迎。
據王經理透露，11月以來看房量又開始上升了，每天都有兩三組客戶要求看房。
最有代表意義的一次成交：王經理對此感慨說：“今年4月的時候，我們這里來了一個生意人，他在上海做了多年的生意想安定下來了，在我這里看中了一套房子，是在80萬元左右的58平方米的小房型。他當時沒有養老保險，銀行稅單也沒有，所以在銀行審批的時候沒有通過，很是可惜！”說到此，王經理唏噓不已。
九亭板塊（新城板塊代表）投資撤出剛需凸顯
“九亭這里的房屋交易今年主要以剛需購房目的為主，自住和置換的比例大概分別占到了60%和25%左右。今年的調控政策頻出，所以選擇投資的人并不是很多，只有占了總量的15%上下。”21世紀不動產九亭滬亭北路分店的劉先武經理這樣告訴筆者。
從劉經理處筆者了解到，今年九亭板塊的二手房成交量估計只達到了去年的一半水平，下跌明顯，“去年九亭板塊是以買房做投資為主的，但今年成交的大多數都是以換兩房和換三房為主，剛需一下子凸顯出來了。”此外，筆者還得知這些以剛需為目的的兩房和三房，總價大致在120萬元和130萬元左右。
板塊內主要成交物業類型：90—100平方米的兩房
價格區間：120—130萬元左右
板塊內標本門店：21世紀不動產九亭滬亭北路店
最好業務員銷售記錄：5000萬元
“其實九亭板塊不乏一些高品質的別墅和高檔住宅小區，雖然交易量少了許多，但是由于這些樓盤房源的成交金額，還是有個別的中介人員在年終給出了一份出色的個人業績單。”據悉，九亭板塊中今年最好的業務記錄是5000萬元的全年二手房成交業績。從劉經理處得知，這些成交以購買別墅為主。
今年影響最大的政策：“全年感覺還是限貸限購的影響是最大的”，金經理如此向筆者說到。限購限貸之后，看房量和成交量明顯開始縮水，“去年的市場形勢大好，所以九亭的中介門店也就多。那時二手房平均一月的成交量能達到300、400套，而今年到目前為止，九亭板塊所有的二手房月平均成交量也就100、200套，縮水了1/2左右。”
聯洋板塊（國際社區板塊代表）個別樓盤成交“冰火兩重天”
德佑御翠園點的分行經理金龍云告訴筆者，早在政策出臺前，該區域的二手學區房勢頭比去年整體還要好，可是過不多久樓市情況急轉直下，跌入低潮期，“上半年的5、6月份是成交的冰點，在這兩個月里整個聯洋板塊的成交量都沒有超過10套！”對此金經理分析到，由于政策出臺時正是入學期，導致了學區房交易量下降。
金經理向筆者介紹到，“今年雖然有些樓盤一月都賣不出去幾套，可是仁恒河濱城卻平均每月都有20余套的成交量。”仁恒河濱城屬于高檔樓盤，起價就不低，但是這種情況下，仍成為2019年聯洋板塊最令人印象深刻的樓盤。“而且這些高檔樓盤大多屬于剛性置換需求，并不做投資，這部分占了60%以上，”金經理補充說到。
板塊內主要成交物業類型：高檔公寓、別墅
價格區間：300—1500萬元左右
板塊內標本門店：中原地產聯洋店
今年銷售額分布：
最好月份：3月 最差月份：5月
截止目前，門店完成了去年的75%左右，與去年相比有差距。具體來說，3月成交量為今年之最，4月下旬到5月受政策影響成交最慘淡，但同樣是政策后一個月，10、11月成交相對穩定，可能是購房者對政策有了足夠的心理準備。門店馬國順經理透露，雖然聯洋二手房的掛牌量未受政策影響，但議價空間已經從去年的3%-5%擴大到了10%-15%。
今年門店客戶組成情況：自主客為主，投資客明顯銳減，受限購令影響，千萬級大單客戶數量增加。
最有代表性的一次成交：一位溫州客人看中一套仁恒河濱城的豪華復式住宅，總價在3000萬以上，但房東報價與買家心理價位相差300萬，為了促成這筆成交，經理馬國順親自上陣與上下家雙方協商超過15次，最后只差30萬的價差時，經理自費買了機票直飛溫州，最終“敲定”，整個過程耗時大半個月。
最成功的銷售員：由于聯洋二手房普遍標的較高，因此成交大單的銷售員收入與普通銷售員差距較大，據保守估計該板塊內今年銷售員收入高的可達70-80萬，也有極個別上百萬的。，但絕大多數在10萬以下
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