陰陽合同、吃差價……
成交量下降卻仍在開店，對于二手房中介行業的種種行為，滬上六大中介公司負責人正面《東地產》，一一作出回應。并預測2011年上海二手市場的成交量價走勢，坦言房價下降難。
房地產經紀行業為什么難規范？
“陰陽合同”、中介吃差價、無證經營……二手房中介行業市場存在的一些不良行為，導致該行業被外界所詬病。對此，10月30日，住建部官員表示，房地產經紀管理辦法原則上已經通過，很快就會對外公布，但一個多月已過，管理辦法仍未出臺。市場期待房地產經紀監管辦法包含的方面主要有：其一，加強房地產經紀公司備案、證書方面的監管，提高行業的準入門檻。其二，所租售的房屋明碼標價，嚴查備案編號，嚴禁吃差價；禁止中介機構直接炒賣房屋或當二房東。其三、加大經紀公司的責任，明確執業人員告知義務及所涉及的內容，對于未盡告知義務或者違規操作的經紀公司與執業人員有連帶責任。其四、經紀經營場所須公示執照、收費項目、傭金、合同內容等。其五，建立經紀企業、經紀人誠信檔案和查詢體系等。其六，強制要求交易資金銀行監管，建立交易保證金制度等。
譚百強：在上海要開一家二手房門店需要5張從業資格證書，而資格證書的考試有多方限制，在上海每年只有一次考試安排，準考人員必須大專以上，考試通過率也并不高。種種限制下，也就出現中介門店一種奇怪現象，借證開店且有證書的人并不是這個行業的。證書叫價高時能達500—800元一張，低時也要300元一張。
葉厚彪：今年年初我們就已計劃制定傭金收費項目，但由于中介公司在二手房買賣交易過程中傭金只有2%，在全國屬于低水平，加上市場低迷時，傭金還會打折扣，這就使得很難再做出細化。
施宏叡：目前房地產經紀人所涉獵物業類型繁雜，包括住宅、商業、辦公等，每一類物業操作方式不盡相同，各個地區甚至上海各個行政區域的交易流程都不盡相同。同時，信貸、稅收政策變動頻繁，經紀公司一般都會自行制定操作流程，這使得實際從業的經紀人操作空間較大，增加了業務操作的各項風險。
羅亞東：陰陽合同最主要的獲利者是買賣雙方，而對于中介公司來說這只會使得交易談價周期被拉長，當然由于行業的魚龍混雜，一些小中介為搶奪生意，愿意配合買賣雙方，這就導致其他中介公司被迫應戰。因此，拒絕陰陽合同的出現，還需要買賣雙方加強配合。
趙宇彥：二手房中介公司眾多，小中介店直接經營成本不高，導致行業門檻低。成交量回升，中介店躋身進入，成交量下降，立馬關店走人的現象屢有出現。
2010年二手房價為什么難下降？
據上海二手房指數辦公室數據顯示，2010年上海二手房價并未下降，相反仍有半數以上的板塊成交價格在上漲。全年高壓樓市調控政策下，上海房價為何不見下降。
譚百強：整體來看，2010年政府不斷地出臺各種調控方式來壓制購房需求，從而壓縮房價快速上漲的速度，但由于全世界處在通脹、人民幣升值，以及寬松的貨幣政策下，房價只能短時間內下調，從長遠看房價還將往上走。
葉厚彪：通貨膨脹預期、人民幣升值等因素下，購房者通過買房保值增多，而且熱錢也在通過各種渠道流入樓市，上海房價難下降。
羅亞東：限購令是一種雙刃劍，可以壓制不合理的投機需求，但也導致市場出現可買可不買，可賣可不賣現象，這對資金鏈并不緊張的賣家來說，惜售現象下也就不愿意降價出售。
陳史翎：解讀政策會發現政府并不是要房價大幅下跌，也不希望看到房價大幅上漲，因此房價穩定上漲、合理回歸是政策的主要意圖。
成交量下降為什么門店還在開？
相比2009年上海二手房成交量突破性地達到29.8萬套，創造歷史最高紀錄，然而，2010年上海二手房交易量急轉直下，截止11月30日，全市成交量還不到14萬套，不及去年一半。成交量腰斬，但上海二手房中介公司的門店數量卻在不斷增加，僅21世紀不動產上海銳豐不到一年就已開店超過100家，中原門店數量也成倍上漲。
譚百強：盡管規模中介公司門店在上漲，但其中一些小中介店卻仍在關店，其中在5月份就有200多家中介店關門。而規模中介店選擇繼續開店，主要出于市場占有率考慮。
葉厚彪：市場低迷期對于有資金實力的中介公司來說，反而是一個機會，可以借此提高市場占有率，以及提高服務品質。
施宏叡：2010年開店計劃是在去年策略中的一部分，上海的規模中介公司門店數量還遠沒有到飽和階段，而在市場低迷期間開店，更容易找到合適的門店經理。
羅亞東：2009年二手房成交活躍，部分中介公司“糧草”充足，也就能抵御2010年市場的低迷，再加上看好后市發展，
趙宇彥：對于中小中介公司來說，門店數量少受市場影響也相對較少，因此在2010年我們也加大了在市中心的布點，同時也鼓勵經紀人競爭門店經理崗位，為將來再開門店儲備人才。
2011年二手房成交量價怎么走？
譚百強：今年11月二手交易以及門店來客量依舊低落，觀望氣氛濃厚，預示著12月、來年1月樓市交易會保持平淡的同時，大量需求的滯留也給明年小陽春積蓄力量。整體來說，由于調控影響力的快速消退，2011年上海住宅市場交投節奏將向常態回歸，“小陽春”、“金九銀十”的很大程度上會得以實現。其中，中高端住宅市場交易一直未脫離樓市整體走勢，雖然在10月份交易數據中占全市成交桃樹比重略有上行，但持續性并不看好。未來半年內大致會與整體市場一道，形成低谷徘徊、蓄力反彈的軌跡。
葉厚彪：由于國家宏觀調控政策取向已由“保增長轉為維持資產價格及物價穩定”，故來年市場貨幣投放規模或將有所縮減，其中針對房地產開發及消費部分的貸款，也將出現降低；而在保障房等系列針對解決中低收入人群住房問題的供應尚未跟上以前，政府對購房需求應會繼續采取抑制措施，以防供需失衡下房價再度出現大幅上漲。基于市場資金投放收緊及需求繼續受抑制下，預計一、二手房成交量均將難有大幅反彈，并會伴隨市場心理變化、和政策面變化，呈現波動式走勢；而在價格方面，預計全市二手房均價將保持2010年的穩步小幅上漲態勢。
施宏叡：我們預期，在成交量價方面，農歷新年之前，樓市會保持成交量平穩，價格微幅下跌的走勢，而放眼2011年，成交量回升依然是個必然。價格的微幅波動是可能的，但顯著降價確實無法想像的。所以我們認為市場微幅波動中消耗量能是未來的主旋律，不能用原來調控的思維方式去考慮樓市冬天的問題。未來的樓市既沒有冬天也沒有夏天，而是在深秋和初春的季節中轉換。
羅亞東：明年市場成交量價，我們的解讀是謹慎樂觀。如果成交量一旦快速反彈，政府必將出臺調控政策，目前政府的政策儲備就有房產稅、加息，以及現有的限貸限購。因此，成交量明年可能維持在2009年和2010年平均水平之間。
陳史翎：春節前一直是上海樓市的傳統淡季，在調控背景下，明年春節前夜成交量也將以淡季為主，而在3、4月份，因前期市場被壓抑，有可能出現短期釋放，成交量回升。如果此時政府不出臺調控政策，成交量將繼續維持上漲。不過，從國外市場來看，美國貨幣量化政策將會促使政府采取貨幣收縮政策，因此明年上海房價也將不會出現大幅上漲態勢，與GDP增長持平。
上海二手房中介公司對比
公司名 門店數量 經營模式 定位 優勢 考驗 2010年策略 2011年開店計劃
中原 近250家 直營 中高端 目前上海市場占有率最高，香港中原支持，一手代理業務發展增速 二手業務受市場波動大 加大一手代理業務，加大與品牌開發商合作 原有地區繼續增加門店密度
21世紀不動產上海銳豐 近260家 加盟21世紀
不動產品牌 中高端 總部在今年年初美國市場上市，門店數量急速上升 門店快速增長的背后考驗后臺實力 后臺部門進行量化管理 根據市場熱點增加門店數量，但增幅不會超過2010年
漢宇 100余家 直營 中高端 一二手聯動成果明顯 二手業務與一手代理結合度 加大一二手聯動，并向商鋪業務滲透 計劃進入崇明市場
德佑 66家 直營 中高端 中高端市場的精耕者，在靜安等市中心片區市場占有率領先 合伙人制度仍需時間考驗，門店開店數量隨著基數的增加有放緩趨勢 為上海中高端樓盤進行分銷，強化后臺管理 在楊浦、嘉定、松江等原來空白區域開店，方向仍是區域內的中高端項目
我愛我家 94家 直營 中低端 業績受市場波動較小，門店租金成本在同行中具有優勢 整體品牌知名度不及同行 重新規劃區域分配，將三大區域合并成兩大 計劃開店至120家
志遠 28家 直營 中高端 專注中高端市場，經紀人激勵機制優勢 競爭對手較多 強化售后服務，實施“8通電話”、“8條鐵律” 繼續在已有的市中心布點
永慶 48家 直營 中高端 科技化系統在同行中處于領先，可依托臺灣永慶資金 區域競爭能力與香港背景的中介公司有差距 不間斷進行人才儲備，加大品牌推廣 開店數量與2010年持平，繼續在市中心開店
信義 近40家 直營 中高端 人才儲備和培訓有優勢，可依托臺灣信義房屋 本土化進程 新人培訓實施 五年計劃還在審批中
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