陰陽(yáng)合同、吃差價(jià)……
成交量下降卻仍在開店，對(duì)于二手房中介行業(yè)的種種行為，滬上六大中介公司負(fù)責(zé)人正面《東地產(chǎn)》，一一作出回應(yīng)。并預(yù)測(cè)2011年上海二手市場(chǎng)的成交量?jī)r(jià)走勢(shì)，坦言房?jī)r(jià)下降難。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)為什么難規(guī)范？
“陰陽(yáng)合同”、中介吃差價(jià)、無證經(jīng)營(yíng)……二手房中介行業(yè)市場(chǎng)存在的一些不良行為，導(dǎo)致該行業(yè)被外界所詬病。對(duì)此，10月30日，住建部官員表示，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法原則上已經(jīng)通過，很快就會(huì)對(duì)外公布，但一個(gè)多月已過，管理辦法仍未出臺(tái)。市場(chǎng)期待房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管辦法包含的方面主要有：其一，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司備案、證書方面的監(jiān)管，提高行業(yè)的準(zhǔn)入門檻。其二，所租售的房屋明碼標(biāo)價(jià)，嚴(yán)查備案編號(hào)，嚴(yán)禁吃差價(jià)；禁止中介機(jī)構(gòu)直接炒賣房屋或當(dāng)二房東。其三、加大經(jīng)紀(jì)公司的責(zé)任，明確執(zhí)業(yè)人員告知義務(wù)及所涉及的內(nèi)容，對(duì)于未盡告知義務(wù)或者違規(guī)操作的經(jīng)紀(jì)公司與執(zhí)業(yè)人員有連帶責(zé)任。其四、經(jīng)紀(jì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所須公示執(zhí)照、收費(fèi)項(xiàng)目、傭金、合同內(nèi)容等。其五，建立經(jīng)紀(jì)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)人誠(chéng)信檔案和查詢體系等。其六，強(qiáng)制要求交易資金銀行監(jiān)管，建立交易保證金制度等。
譚百?gòu)?qiáng)：在上海要開一家二手房門店需要5張從業(yè)資格證書，而資格證書的考試有多方限制，在上海每年只有一次考試安排，準(zhǔn)考人員必須大專以上，考試通過率也并不高。種種限制下，也就出現(xiàn)中介門店一種奇怪現(xiàn)象，借證開店且有證書的人并不是這個(gè)行業(yè)的。證書叫價(jià)高時(shí)能達(dá)500—800元一張，低時(shí)也要300元一張。
葉厚彪：今年年初我們就已計(jì)劃制定傭金收費(fèi)項(xiàng)目，但由于中介公司在二手房買賣交易過程中傭金只有2%，在全國(guó)屬于低水平，加上市場(chǎng)低迷時(shí)，傭金還會(huì)打折扣，這就使得很難再做出細(xì)化。
施宏叡：目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所涉獵物業(yè)類型繁雜，包括住宅、商業(yè)、辦公等，每一類物業(yè)操作方式不盡相同，各個(gè)地區(qū)甚至上海各個(gè)行政區(qū)域的交易流程都不盡相同。同時(shí)，信貸、稅收政策變動(dòng)頻繁，經(jīng)紀(jì)公司一般都會(huì)自行制定操作流程，這使得實(shí)際從業(yè)的經(jīng)紀(jì)人操作空間較大，增加了業(yè)務(wù)操作的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)。
羅亞東：陰陽(yáng)合同最主要的獲利者是買賣雙方，而對(duì)于中介公司來說這只會(huì)使得交易談價(jià)周期被拉長(zhǎng)，當(dāng)然由于行業(yè)的魚龍混雜，一些小中介為搶奪生意，愿意配合買賣雙方，這就導(dǎo)致其他中介公司被迫應(yīng)戰(zhàn)。因此，拒絕陰陽(yáng)合同的出現(xiàn)，還需要買賣雙方加強(qiáng)配合。
趙宇彥：二手房中介公司眾多，小中介店直接經(jīng)營(yíng)成本不高，導(dǎo)致行業(yè)門檻低。成交量回升，中介店躋身進(jìn)入，成交量下降，立馬關(guān)店走人的現(xiàn)象屢有出現(xiàn)。
2010年二手房?jī)r(jià)為什么難下降？
據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室數(shù)據(jù)顯示，2010年上海二手房?jī)r(jià)并未下降，相反仍有半數(shù)以上的板塊成交價(jià)格在上漲。全年高壓樓市調(diào)控政策下，上海房?jī)r(jià)為何不見下降。
譚百?gòu)?qiáng)：整體來看，2010年政府不斷地出臺(tái)各種調(diào)控方式來壓制購(gòu)房需求，從而壓縮房?jī)r(jià)快速上漲的速度，但由于全世界處在通脹、人民幣升值，以及寬松的貨幣政策下，房?jī)r(jià)只能短時(shí)間內(nèi)下調(diào)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看房?jī)r(jià)還將往上走。
葉厚彪：通貨膨脹預(yù)期、人民幣升值等因素下，購(gòu)房者通過買房保值增多，而且熱錢也在通過各種渠道流入樓市，上海房?jī)r(jià)難下降。
羅亞東：限購(gòu)令是一種雙刃劍，可以壓制不合理的投機(jī)需求，但也導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)可買可不買，可賣可不賣現(xiàn)象，這對(duì)資金鏈并不緊張的賣家來說，惜售現(xiàn)象下也就不愿意降價(jià)出售。
陳史翎：解讀政策會(huì)發(fā)現(xiàn)政府并不是要房?jī)r(jià)大幅下跌，也不希望看到房?jī)r(jià)大幅上漲，因此房?jī)r(jià)穩(wěn)定上漲、合理回歸是政策的主要意圖。
成交量下降為什么門店還在開？
相比2009年上海二手房成交量突破性地達(dá)到29.8萬套，創(chuàng)造歷史最高紀(jì)錄，然而，2010年上海二手房交易量急轉(zhuǎn)直下，截止11月30日，全市成交量還不到14萬套，不及去年一半。成交量腰斬，但上海二手房中介公司的門店數(shù)量卻在不斷增加，僅21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐不到一年就已開店超過100家，中原門店數(shù)量也成倍上漲。
譚百?gòu)?qiáng)：盡管規(guī)模中介公司門店在上漲，但其中一些小中介店卻仍在關(guān)店，其中在5月份就有200多家中介店關(guān)門。而規(guī)模中介店選擇繼續(xù)開店，主要出于市場(chǎng)占有率考慮。
葉厚彪：市場(chǎng)低迷期對(duì)于有資金實(shí)力的中介公司來說，反而是一個(gè)機(jī)會(huì)，可以借此提高市場(chǎng)占有率，以及提高服務(wù)品質(zhì)。
施宏叡：2010年開店計(jì)劃是在去年策略中的一部分，上海的規(guī)模中介公司門店數(shù)量還遠(yuǎn)沒有到飽和階段，而在市場(chǎng)低迷期間開店，更容易找到合適的門店經(jīng)理。
羅亞東：2009年二手房成交活躍，部分中介公司“糧草”充足，也就能抵御2010年市場(chǎng)的低迷，再加上看好后市發(fā)展，
趙宇彥：對(duì)于中小中介公司來說，門店數(shù)量少受市場(chǎng)影響也相對(duì)較少，因此在2010年我們也加大了在市中心的布點(diǎn)，同時(shí)也鼓勵(lì)經(jīng)紀(jì)人競(jìng)爭(zhēng)門店經(jīng)理崗位，為將來再開門店儲(chǔ)備人才。
2011年二手房成交量?jī)r(jià)怎么走？
譚百?gòu)?qiáng)：今年11月二手交易以及門店來客量依舊低落，觀望氣氛濃厚，預(yù)示著12月、來年1月樓市交易會(huì)保持平淡的同時(shí)，大量需求的滯留也給明年小陽(yáng)春積蓄力量。整體來說，由于調(diào)控影響力的快速消退，2011年上海住宅市場(chǎng)交投節(jié)奏將向常態(tài)回歸，“小陽(yáng)春”、“金九銀十”的很大程度上會(huì)得以實(shí)現(xiàn)。其中，中高端住宅市場(chǎng)交易一直未脫離樓市整體走勢(shì)，雖然在10月份交易數(shù)據(jù)中占全市成交桃樹比重略有上行，但持續(xù)性并不看好。未來半年內(nèi)大致會(huì)與整體市場(chǎng)一道，形成低谷徘徊、蓄力反彈的軌跡。
葉厚彪：由于國(guó)家宏觀調(diào)控政策取向已由“保增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為維持資產(chǎn)價(jià)格及物價(jià)穩(wěn)定”，故來年市場(chǎng)貨幣投放規(guī)�；�?qū)⒂兴s減，其中針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)及消費(fèi)部分的貸款，也將出現(xiàn)降低；而在保障房等系列針對(duì)解決中低收入人群住房問題的供應(yīng)尚未跟上以前，政府對(duì)購(gòu)房需求應(yīng)會(huì)繼續(xù)采取抑制措施，以防供需失衡下房?jī)r(jià)再度出現(xiàn)大幅上漲�；谑袌�(chǎng)資金投放收緊及需求繼續(xù)受抑制下，預(yù)計(jì)一、二手房成交量均將難有大幅反彈，并會(huì)伴隨市場(chǎng)心理變化、和政策面變化，呈現(xiàn)波動(dòng)式走勢(shì)；而在價(jià)格方面，預(yù)計(jì)全市二手房均價(jià)將保持2010年的穩(wěn)步小幅上漲態(tài)勢(shì)。
施宏叡：我們預(yù)期，在成交量?jī)r(jià)方面，農(nóng)歷新年之前，樓市會(huì)保持成交量平穩(wěn)，價(jià)格微幅下跌的走勢(shì)，而放眼2011年，成交量回升依然是個(gè)必然。價(jià)格的微幅波動(dòng)是可能的，但顯著降價(jià)確實(shí)無法想像的。所以我們認(rèn)為市場(chǎng)微幅波動(dòng)中消耗量能是未來的主旋律，不能用原來調(diào)控的思維方式去考慮樓市冬天的問題。未來的樓市既沒有冬天也沒有夏天，而是在深秋和初春的季節(jié)中轉(zhuǎn)換。
羅亞東：明年市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)，我們的解讀是謹(jǐn)慎樂觀。如果成交量一旦快速反彈，政府必將出臺(tái)調(diào)控政策，目前政府的政策儲(chǔ)備就有房產(chǎn)稅、加息，以及現(xiàn)有的限貸限購(gòu)。因此，成交量明年可能維持在2009年和2010年平均水平之間。
陳史翎：春節(jié)前一直是上海樓市的傳統(tǒng)淡季，在調(diào)控背景下，明年春節(jié)前夜成交量也將以淡季為主，而在3、4月份，因前期市場(chǎng)被壓抑，有可能出現(xiàn)短期釋放，成交量回升。如果此時(shí)政府不出臺(tái)調(diào)控政策，成交量將繼續(xù)維持上漲。不過，從國(guó)外市場(chǎng)來看，美國(guó)貨幣量化政策將會(huì)促使政府采取貨幣收縮政策，因此明年上海房?jī)r(jià)也將不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲態(tài)勢(shì)，與GDP增長(zhǎng)持平。
上海二手房中介公司對(duì)比
公司名 門店數(shù)量 經(jīng)營(yíng)模式 定位 優(yōu)勢(shì) 考驗(yàn) 2010年策略 2011年開店計(jì)劃
中原 近250家 直營(yíng) 中高端 目前上海市場(chǎng)占有率最高，香港中原支持，一手代理業(yè)務(wù)發(fā)展增速 二手業(yè)務(wù)受市場(chǎng)波動(dòng)大 加大一手代理業(yè)務(wù)，加大與品牌開發(fā)商合作 原有地區(qū)繼續(xù)增加門店密度
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐 近260家 加盟21世紀(jì)
不動(dòng)產(chǎn)品牌 中高端 總部在今年年初美國(guó)市場(chǎng)上市，門店數(shù)量急速上升 門店快速增長(zhǎng)的背后考驗(yàn)后臺(tái)實(shí)力 后臺(tái)部門進(jìn)行量化管理 根據(jù)市場(chǎng)熱點(diǎn)增加門店數(shù)量，但增幅不會(huì)超過2010年
漢宇 100余家 直營(yíng) 中高端 一二手聯(lián)動(dòng)成果明顯 二手業(yè)務(wù)與一手代理結(jié)合度 加大一二手聯(lián)動(dòng)，并向商鋪業(yè)務(wù)滲透 計(jì)劃進(jìn)入崇明市場(chǎng)
德佑 66家 直營(yíng) 中高端 中高端市場(chǎng)的精耕者，在靜安等市中心片區(qū)市場(chǎng)占有率領(lǐng)先 合伙人制度仍需時(shí)間考驗(yàn)，門店開店數(shù)量隨著基數(shù)的增加有放緩趨勢(shì) 為上海中高端樓盤進(jìn)行分銷，強(qiáng)化后臺(tái)管理 在楊浦、嘉定、松江等原來空白區(qū)域開店，方向仍是區(qū)域內(nèi)的中高端項(xiàng)目
我愛我家 94家 直營(yíng) 中低端 業(yè)績(jī)受市場(chǎng)波動(dòng)較小，門店租金成本在同行中具有優(yōu)勢(shì) 整體品牌知名度不及同行 重新規(guī)劃區(qū)域分配，將三大區(qū)域合并成兩大 計(jì)劃開店至120家
志遠(yuǎn) 28家 直營(yíng) 中高端 專注中高端市場(chǎng)，經(jīng)紀(jì)人激勵(lì)機(jī)制優(yōu)勢(shì) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多 強(qiáng)化售后服務(wù)，實(shí)施“8通電話”、“8條鐵律” 繼續(xù)在已有的市中心布點(diǎn)
永慶 48家 直營(yíng) 中高端 科技化系統(tǒng)在同行中處于領(lǐng)先，可依托臺(tái)灣永慶資金 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)能力與香港背景的中介公司有差距 不間斷進(jìn)行人才儲(chǔ)備，加大品牌推廣 開店數(shù)量與2010年持平，繼續(xù)在市中心開店
信義 近40家 直營(yíng) 中高端 人才儲(chǔ)備和培訓(xùn)有優(yōu)勢(shì)，可依托臺(tái)灣信義房屋 本土化進(jìn)程 新人培訓(xùn)實(shí)施 五年計(jì)劃還在審批中
查看更多相關(guān)信息，可登陸松江第一招聘網(wǎng)>>
