松江誕生新地王 調(diào)控后地價反高于調(diào)控前！

提要：業(yè)內(nèi)人士稱，松江新城廣富林地塊樓板價相對于現(xiàn)有售價的確有些高，但從土地儲備而言，低容積率土地十分稀缺，開發(fā)商自然眼紅。資料顯示，廣富林2-5地塊為住宅用地，出讓面積為94476.3平方米，容積率為0.8，東至規(guī)劃道路，南至銀澤路，西至廣富林2-6地塊，北至廣富林2-4。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，松江新城廣富林地塊樓板價相對于現(xiàn)有售價的確有些高，但從土地儲備而言，低容積率土地十分稀缺，開發(fā)商自然眼紅

昨日，上海第56號土地公告中四幅地塊完成出讓，其中最受關(guān)注的松江新城廣富林2-5住宅用地被合生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱合生）從9名競爭者手中搶得，地塊成交總價12.46億元，折合樓板價為16488元/平方米，溢價率高達(dá)131%。這幅土地單價甚至高于調(diào)控前招商地產(chǎn)（000024）和萬科（000002）2月底聯(lián)合摘得的廣富林2-4地塊，當(dāng)時土地樓板價為16378元/平方米。

　　開發(fā)商看好后市？

　　此次出讓的廣富林2-5地塊與2-4以及2-6地塊成掎角之勢，自開拍之初就受到業(yè)內(nèi)極大關(guān)注，吸引了近10家開發(fā)商參與競買，包括廣東合生、招商地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、香港九龍倉集團(tuán)在內(nèi)的多家知名開發(fā)商。開拍前一日網(wǎng)上的最高報價已經(jīng)達(dá)到9.8億元。

　　競拍現(xiàn)場，合生、招商地產(chǎn)、九龍倉三家企業(yè)表示愿意在9.8億元的價格上繼續(xù)競價，經(jīng)歷一輪暗標(biāo)之后，合生戰(zhàn)勝九龍倉，以總價12.46億元摘得該地塊。

　　資料顯示，廣富林2-5地塊為住宅用地，出讓面積為94476.3平方米，容積率為0.8，東至規(guī)劃道路，南至銀澤路，西至廣富林2-6地塊，北至廣富林2-4。

　　據(jù)悉，廣富林2-5地塊是廣富林地區(qū)今年以來出讓的第三幅低密度地塊。

　　今年2月26日，招商地產(chǎn)和萬科的聯(lián)合競買拿下容積率0.8的廣富林2-4住宅用地，當(dāng)時總價為17．16億元，成交樓板價達(dá)到16378元／平方米，溢價率達(dá)191％，該幅宅地也成為當(dāng)時的松江地王，廣富林地塊自此也成為眾多開發(fā)商心中的香餑餑。

　　5月7日，容積率同為0.8的廣富林2-6住宅用地進(jìn)入拍賣，恰逢樓市調(diào)控初期，北方城投以18．4億元的報價摘得該地塊，溢價降至92％，樓板價為13723元／平方米，較廣富林2-4地塊下滑了16％。

　　廣富林地王更替發(fā)生在調(diào)控不足5個月之際，調(diào)控后的地價反而高于調(diào)控前，這是否說明開發(fā)商對后市的預(yù)期已經(jīng)好于今年2月？

　　對此，某研究院院長陳晟認(rèn)為，廣富林地塊地價走高和其容積率有關(guān)，低容積率產(chǎn)品的購買主力是中產(chǎn)階層，這類產(chǎn)品相對普通產(chǎn)品價格更高，利潤空間更大，因此受到開發(fā)商關(guān)注。整體來看，此次出讓的地塊溢價率有限，個別土地價格的上浮不能說明整個土地或者新房市場已經(jīng)回暖。

　　樓板價接近在售價

　　廣富林地塊隸屬松江新城，目前松江新城并不缺少低密度的項目，在售的英郡別院、綠地諾丁山別墅都有容積率在0.7-0.9不等的低密度項目，這些項目的公寓售價從1.5-1.8萬元/平方米不等，而聯(lián)排項目單價在2萬元/平方米左右，廣富林地塊的樓板價已經(jīng)接近不少項目的在售價格。

　　同策研究與發(fā)展咨詢部主任夏宇分析，廣富林地塊的樓板價相對于現(xiàn)有售價的確有些高，但是從土地儲備而言，低容積率的土地十分稀缺，因此才會引發(fā)開發(fā)商極大的拿地興趣。此外廣富林毗鄰佘山，很有可能被打造成南佘山概念，對拉動項目的價格起到關(guān)鍵作用。

　　也有業(yè)內(nèi)人士透露，廣富林2－5號地塊容積率為0.8，預(yù)計將來會建成別墅項目，但按照地塊要求“中小套型的面積不低于總量的20％”，廣富林2－5地塊有約1.5萬平方米的面積將建中小套型住宅，加上建筑限高要求低于15米，只能興建5層以下的低密度項目，如此算來，2-5地塊的開發(fā)難度不小。

　　昨日開發(fā)商對另一塊出讓的住宅地塊相對謹(jǐn)慎，祥和路2號住宅用地起拍價格為7.34億元，起始樓板價9006元／平方米，吸引了8家開發(fā)商，最后晉程控股有限公司以總價9.92億元奪得該地塊，樓板價12164元/平方米，溢價率35%。

　　另一幅位于松江區(qū)車墩鎮(zhèn)的影佳路一號商住地塊，被上海同潤投資（集團(tuán)）有限公司以底價1.58億元摘得。