4000萬元白白不要了也要退地！
上海寶華集團今年1月6日以24億余元高價拿到嘉定真南路地塊后，怎么也不會想到，僅過了半年，就要像扔掉燙手山芋一樣把辛苦拍下的地塊退掉。
這一切都源于面粉貴過面包。
上海寶華拍地后，地塊樓面價是12503元/平方米，加上建安費等成本，每平方米成本至少在15000元以上。而現在，和該地塊同地段的在賣樓盤房價普遍在15000元/平方米以下，有的還低于12000元。
記者就此采訪上海嘉定區政府和規劃管理局獲悉，官方擔心多米諾效應，并不愿意看到退地的結局出現，正積極與眾多開發商斡旋，尋找新的接盤者。目前初定方案很可能是，嘉定真南路地塊由有國企背景的上海城投接手。
地價高過房價
猜中了開始，卻沒猜中結局。
嘉定真南路地塊面積約7.91萬平方米，在今年1月6日的土地拍賣中受到了熱捧。拍賣會當天，從5.54億元的起拍價一路走高，最終，上海寶華集團在擊敗了十幾家開發商后，以24億多元的總價奪得了該地塊，樓面價達到12503元/平方米。
經過了半年多時間后，在支付了4000萬的保證金后，上述住宅用地24億的土地款卻至今仍未支付。不久前，上海寶華向嘉定區政府部門提出退還土地。
“上海寶華嘉定地塊的事，我們和開發商還在協商當中。”嘉定區規土局相關人士告訴本報記者，上海寶華集團的確沒有交付土地出讓金，但土地是否會退掉，目前還不能確定。
“有關嘉定地塊一事，現在沒有掌握相關信息。”上海寶華集團辦公室主任徐濤不愿意說明具體原因。
上海久銀投資土地部經理趙豫川指出，這與6月份嘉定區房價開始下降、土地價格已和在售樓盤的價格倒掛有很大關系。
記者看到，同在嘉定區的幾個在售樓盤價格，均在6月下調了價格：新城悠活城樓盤報價由1.5萬元/平方米下調到1.3萬元/平方米，嘉定·保利家園從1.6萬元/平方米下降至1.4萬元/平方米左右，而中信又一城的售價也從1.4萬元/平方米下降至1.1萬-1.3萬元/平方米。
“土地價格和在售房嚴重倒掛，開發商已經沒有利潤空間了。”策源房產分析師張琦指出，上海寶華拍地的樓面價就在1.2萬元/平方米，如果加上3000元/平方米的建安成本，上海寶華至少要賣到1.5萬才不會虧損，如果要贏利，則至少要賣到1.6萬元/平方米以上。
對于退地的原因，有開發商向記者透露，除了土地價格和在售商品房倒掛的緣故，與上海寶華無力支付土地出讓金也有一定關系。
“那幅地塊距地鐵11號線只有約10分鐘左右的路程，位置相當不錯。據我了解，上海寶華這幾個月的銷售業績并不理想，另外在信貸和地產金融的安排上，上海寶華也缺乏資金的支持，所以他們今年無力支付24億的土地出讓金了。他們退地也是無奈之舉。”上述開發商告訴記者。
區政府“斡旋”未果
對于退地一事，上海寶華集團和嘉定區規土局都顯得相當敏感。
“按照土地出讓金的新規定，如果開發商在一個月內沒有付清一半的土地款，地方土地管理部門有權收回土地。”中原地產研究部高級經理劉淵向記者表示，已經過去了半年卻沒有付土地款，區政府完全有理由收回這幅土地并沒收開發商的保證金，完全沒必要與開發商這么客氣。
但嘉定區政府部門卻并不愿意從開發商手中收回這幅土地。上述規土局人士表示，為避免出現退地事件，嘉定區規土局和嘉定區政府一面多次與上海寶華協商，一面積極尋找可能的接盤者。
對此，嘉定區政府辦公室主任向《華夏時報》記者表示：“我并不知情，應該向區規土局詢問。”
有知情人士向本報記者透露，嘉定區規土局已向中信泰富、保利地產、華潤地產、金地地產等多家開發商推薦了上述土地，希望有開發商可以接手該地塊。
但截至目前，并沒有開發商表現出明顯的接盤意愿。
專家告訴記者，開發商對該地塊并非沒有興趣，如果土地總價能降下來，的確有開發商愿意接手，但在價格問題上沒有談攏。
一家受嘉定區政府邀請并參與了地塊投資和風險評估的開發商，向記者分析了原因：“24億的出讓金不是筆小數目，風險是比較大的。巨量的土地出讓金付出后，還要繼續做開發貸款和融資的工作。雖然地塊的位置還不錯，但樓面價和現在的房價比較起來還是有些高。”該開發商向記者表示，如果明年樓市不能反轉，房價仍然保持低迷，損失的就不止是24億了。
據悉，目前最有可能接盤的還是有國企背景的上海城投。
“現在還沒有與城投簽約，但基本已經確定了。土地價格不會大幅縮減，但區政府部門也做出了讓步。”消息人士向記者透露。
乘星行機構總經理李驍分析稱：“地方政府是不希望出現退地這樣的消息的。如果收回了土地后再拿到土地市場上來拍賣，肯定賣不到那么高的價格；而且，一旦退地成為受人關注的新聞，政府也擔心隨著開發商資金的緊張，可能會引發一波退地潮。”
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風光地王百日烤成燙手山芋 長三角退地聲頻傳
截至7月27日，樓市新政實施已經整整一百天。在此期間，那些昔日被眾多開發商競價飆出的地王，一度風光無限，但現如今，卻成為了開發商沉重的負擔，猶如手中握有的燙手山芋。
擺在奪地開發商面前，非常棘手的問題有：欠繳的出讓金逼關、樓板價遭遇‘破發’、土地市場整體降溫、清查閑置土地打擊囤地。
為昔日風光買單
“地王”將要開始為昔日的無限風光“買單”了。
2009年北京房山區地王如今遭遇賤賣。萬科長陽半島項目7月24日開盤，均價定位1.3萬元/平方米，較預期定價下調10%～20%。地塊是萬科去年9月經過164輪競價奪得，樓板價達到6500元/平方米。當時業內保守預估，定價將在1.5萬-1.7萬元/平方米。
上海去年高價競拍出的土地，目前鮮有項目入市。如今他們共同面臨一個突出問題：周邊新開房源的售價，已經和這些高價地的樓板價相當，甚至面臨“破發”的窘境。統計數據顯示，截至今年上半年，上海20個樓板價超過萬元土地中，如今已經有半數土地樓板價受到周邊新房售價的“逼迫”。
這直接影響了土地未來開發之后的利潤。嘉定新城在2009年飆出的地王樓板價已經高達1.3萬元/平方米，保守預計未來開盤定價保證在2萬元/平方米以上，開發商才能有利可圖。而在上周，位于嘉定新城核心區中信泰富又一城成交均價僅為1.2萬元/平方米。
開發商不得已選擇了延緩開工的手段，將“地王”雪藏起來。
土地運營CRIC土地庫資料提供給早報的資料顯示，從2009年開始的土地出讓中，上海有33幅地塊樓板價達到了萬元以上，不過其中僅有3幅地塊開工或部分開工。其余30幅土地雖然處于“平整”狀態，但未見開工。平整，意味著土地達到了后續房地產開發的施工條件。
三幅已動工的地塊分別為，綠地去年9月份奪得的徐匯濱江地王、松江區新南路一號地塊、上海屹申房產去年1月份奪得的閘北281街坊地塊。其余地塊，包括全國總價地王、單價地王的土地仍在繼續等待。
從拿地時間來看，這些土地中部分地塊已經接近或者達到了閑置一年的囤地標準。但照此現狀來看，開發商已表現出“繼續讓地王曬太陽”的架勢。
值得注意的是，國土部目前對于閑置土地態度則是強硬而明確，即打擊、罰款，甚至收回。7月初，國土部已聯手銀監會對全國1463宗閑置土地進行了密閉清查。銀監會要求銀行將這些項目的授信情況、貸款余額和不良貸款等進行上報，國土部也將對閑置土地進行集中整治。
