4000萬元白白不要了也要退地！
上海寶華集團(tuán)今年1月6日以24億余元高價(jià)拿到嘉定真南路地塊后，怎么也不會(huì)想到，僅過了半年，就要像扔掉燙手山芋一樣把辛苦拍下的地塊退掉。
這一切都源于面粉貴過面包。
上海寶華拍地后，地塊樓面價(jià)是12503元/平方米，加上建安費(fèi)等成本，每平方米成本至少在15000元以上。而現(xiàn)在，和該地塊同地段的在賣樓盤房?jī)r(jià)普遍在15000元/平方米以下，有的還低于12000元。
記者就此采訪上海嘉定區(qū)政府和規(guī)劃管理局獲悉，官方擔(dān)心多米諾效應(yīng)，并不愿意看到退地的結(jié)局出現(xiàn)，正積極與眾多開發(fā)商斡旋，尋找新的接盤者。目前初定方案很可能是，嘉定真南路地塊由有國(guó)企背景的上海城投接手。
地價(jià)高過房?jī)r(jià)
猜中了開始，卻沒猜中結(jié)局。
嘉定真南路地塊面積約7.91萬平方米，在今年1月6日的土地拍賣中受到了熱捧。拍賣會(huì)當(dāng)天，從5.54億元的起拍價(jià)一路走高，最終，上海寶華集團(tuán)在擊敗了十幾家開發(fā)商后，以24億多元的總價(jià)奪得了該地塊，樓面價(jià)達(dá)到12503元/平方米。
經(jīng)過了半年多時(shí)間后，在支付了4000萬的保證金后，上述住宅用地24億的土地款卻至今仍未支付。不久前，上海寶華向嘉定區(qū)政府部門提出退還土地。
“上海寶華嘉定地塊的事，我們和開發(fā)商還在協(xié)商當(dāng)中。”嘉定區(qū)規(guī)土局相關(guān)人士告訴本報(bào)記者，上海寶華集團(tuán)的確沒有交付土地出讓金，但土地是否會(huì)退掉，目前還不能確定。
“有關(guān)嘉定地塊一事，現(xiàn)在沒有掌握相關(guān)信息。”上海寶華集團(tuán)辦公室主任徐濤不愿意說明具體原因。
上海久銀投資土地部經(jīng)理趙豫川指出，這與6月份嘉定區(qū)房?jī)r(jià)開始下降、土地價(jià)格已和在售樓盤的價(jià)格倒掛有很大關(guān)系。
記者看到，同在嘉定區(qū)的幾個(gè)在售樓盤價(jià)格，均在6月下調(diào)了價(jià)格：新城悠活城樓盤報(bào)價(jià)由1.5萬元/平方米下調(diào)到1.3萬元/平方米，嘉定·保利家園從1.6萬元/平方米下降至1.4萬元/平方米左右，而中信又一城的售價(jià)也從1.4萬元/平方米下降至1.1萬-1.3萬元/平方米。
“土地價(jià)格和在售房嚴(yán)重倒掛，開發(fā)商已經(jīng)沒有利潤(rùn)空間了。”策源房產(chǎn)分析師張琦指出，上海寶華拍地的樓面價(jià)就在1.2萬元/平方米，如果加上3000元/平方米的建安成本，上海寶華至少要賣到1.5萬才不會(huì)虧損，如果要贏利，則至少要賣到1.6萬元/平方米以上。
對(duì)于退地的原因，有開發(fā)商向記者透露，除了土地價(jià)格和在售商品房倒掛的緣故，與上海寶華無力支付土地出讓金也有一定關(guān)系。
“那幅地塊距地鐵11號(hào)線只有約10分鐘左右的路程，位置相當(dāng)不錯(cuò)。據(jù)我了解，上海寶華這幾個(gè)月的銷售業(yè)績(jī)并不理想，另外在信貸和地產(chǎn)金融的安排上，上海寶華也缺乏資金的支持，所以他們今年無力支付24億的土地出讓金了。他們退地也是無奈之舉。”上述開發(fā)商告訴記者。
區(qū)政府“斡旋”未果
對(duì)于退地一事，上海寶華集團(tuán)和嘉定區(qū)規(guī)土局都顯得相當(dāng)敏感。
“按照土地出讓金的新規(guī)定，如果開發(fā)商在一個(gè)月內(nèi)沒有付清一半的土地款，地方土地管理部門有權(quán)收回土地。”中原地產(chǎn)研究部高級(jí)經(jīng)理劉淵向記者表示，已經(jīng)過去了半年卻沒有付土地款，區(qū)政府完全有理由收回這幅土地并沒收開發(fā)商的保證金，完全沒必要與開發(fā)商這么客氣。
但嘉定區(qū)政府部門卻并不愿意從開發(fā)商手中收回這幅土地。上述規(guī)土局人士表示，為避免出現(xiàn)退地事件，嘉定區(qū)規(guī)土局和嘉定區(qū)政府一面多次與上海寶華協(xié)商，一面積極尋找可能的接盤者。
對(duì)此，嘉定區(qū)政府辦公室主任向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“我并不知情，應(yīng)該向區(qū)規(guī)土局詢問。”
有知情人士向本報(bào)記者透露，嘉定區(qū)規(guī)土局已向中信泰富、保利地產(chǎn)、華潤(rùn)地產(chǎn)、金地地產(chǎn)等多家開發(fā)商推薦了上述土地，希望有開發(fā)商可以接手該地塊。
但截至目前，并沒有開發(fā)商表現(xiàn)出明顯的接盤意愿。
專家告訴記者，開發(fā)商對(duì)該地塊并非沒有興趣，如果土地總價(jià)能降下來，的確有開發(fā)商愿意接手，但在價(jià)格問題上沒有談攏。
一家受嘉定區(qū)政府邀請(qǐng)并參與了地塊投資和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的開發(fā)商，向記者分析了原因：“24億的出讓金不是筆小數(shù)目，風(fēng)險(xiǎn)是比較大的。巨量的土地出讓金付出后，還要繼續(xù)做開發(fā)貸款和融資的工作。雖然地塊的位置還不錯(cuò)，但樓面價(jià)和現(xiàn)在的房?jī)r(jià)比較起來還是有些高。”該開發(fā)商向記者表示，如果明年樓市不能反轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)仍然保持低迷，損失的就不止是24億了。
據(jù)悉，目前最有可能接盤的還是有國(guó)企背景的上海城投。
“現(xiàn)在還沒有與城投簽約，但基本已經(jīng)確定了。土地價(jià)格不會(huì)大幅縮減，但區(qū)政府部門也做出了讓步。”消息人士向記者透露。
乘星行機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李驍分析稱：“地方政府是不希望出現(xiàn)退地這樣的消息的。如果收回了土地后再拿到土地市場(chǎng)上來拍賣，肯定賣不到那么高的價(jià)格；而且，一旦退地成為受人關(guān)注的新聞，政府也擔(dān)心隨著開發(fā)商資金的緊張，可能會(huì)引發(fā)一波退地潮。”
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風(fēng)光地王百日烤成燙手山芋 長(zhǎng)三角退地聲頻傳
截至7月27日，樓市新政實(shí)施已經(jīng)整整一百天。在此期間，那些昔日被眾多開發(fā)商競(jìng)價(jià)飆出的地王，一度風(fēng)光無限，但現(xiàn)如今，卻成為了開發(fā)商沉重的負(fù)擔(dān)，猶如手中握有的燙手山芋。
擺在奪地開發(fā)商面前，非常棘手的問題有：欠繳的出讓金逼關(guān)、樓板價(jià)遭遇‘破發(fā)’、土地市場(chǎng)整體降溫、清查閑置土地打擊囤地。
為昔日風(fēng)光買單
“地王”將要開始為昔日的無限風(fēng)光“買單”了。
2009年北京房山區(qū)地王如今遭遇賤賣。萬科長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目7月24日開盤，均價(jià)定位1.3萬元/平方米，較預(yù)期定價(jià)下調(diào)10%～20%。地塊是萬科去年9月經(jīng)過164輪競(jìng)價(jià)奪得，樓板價(jià)達(dá)到6500元/平方米。當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)保守預(yù)估，定價(jià)將在1.5萬-1.7萬元/平方米。
上海去年高價(jià)競(jìng)拍出的土地，目前鮮有項(xiàng)目入市。如今他們共同面臨一個(gè)突出問題：周邊新開房源的售價(jià)，已經(jīng)和這些高價(jià)地的樓板價(jià)相當(dāng)，甚至面臨“破發(fā)”的窘境。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，上海20個(gè)樓板價(jià)超過萬元土地中，如今已經(jīng)有半數(shù)土地樓板價(jià)受到周邊新房售價(jià)的“逼迫”。
這直接影響了土地未來開發(fā)之后的利潤(rùn)。嘉定新城在2009年飆出的地王樓板價(jià)已經(jīng)高達(dá)1.3萬元/平方米，保守預(yù)計(jì)未來開盤定價(jià)保證在2萬元/平方米以上，開發(fā)商才能有利可圖。而在上周，位于嘉定新城核心區(qū)中信泰富又一城成交均價(jià)僅為1.2萬元/平方米。
開發(fā)商不得已選擇了延緩開工的手段，將“地王”雪藏起來。
土地運(yùn)營(yíng)CRIC土地庫(kù)資料提供給早報(bào)的資料顯示，從2009年開始的土地出讓中，上海有33幅地塊樓板價(jià)達(dá)到了萬元以上，不過其中僅有3幅地塊開工或部分開工。其余30幅土地雖然處于“平整”狀態(tài)，但未見開工。平整，意味著土地達(dá)到了后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)的施工條件。
三幅已動(dòng)工的地塊分別為，綠地去年9月份奪得的徐匯濱江地王、松江區(qū)新南路一號(hào)地塊、上海屹申房產(chǎn)去年1月份奪得的閘北281街坊地塊。其余地塊，包括全國(guó)總價(jià)地王、單價(jià)地王的土地仍在繼續(xù)等待。
從拿地時(shí)間來看，這些土地中部分地塊已經(jīng)接近或者達(dá)到了閑置一年的囤地標(biāo)準(zhǔn)。但照此現(xiàn)狀來看，開發(fā)商已表現(xiàn)出“繼續(xù)讓地王曬太陽(yáng)”的架勢(shì)。
值得注意的是，國(guó)土部目前對(duì)于閑置土地態(tài)度則是強(qiáng)硬而明確，即打擊、罰款，甚至收回。7月初，國(guó)土部已聯(lián)手銀監(jiān)會(huì)對(duì)全國(guó)1463宗閑置土地進(jìn)行了密閉清查。銀監(jiān)會(huì)要求銀行將這些項(xiàng)目的授信情況、貸款余額和不良貸款等進(jìn)行上報(bào)，國(guó)土部也將對(duì)閑置土地進(jìn)行集中整治。
