樓市變天
2010年注定是復(fù)雜的一年。
股指期貨推出，股市大幅震蕩，黃金高歌猛進(jìn)，外匯市場(chǎng)波瀾起伏……
春夏之交，樓市也風(fēng)云突變。
5月6日，一條爆炸性的消息幾乎占據(jù)了全國(guó)各大經(jīng)濟(jì)媒體頭條：恒大集團(tuán)宣布全國(guó)約40個(gè)樓盤(pán)同時(shí)推出8.5折促銷(xiāo)讓利活動(dòng)。這是新一輪樓市調(diào)控背景下，第一個(gè)擎起降價(jià)大旗的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。
本以為是對(duì)消費(fèi)者的利好消息，誰(shuí)知到最后卻成了一出鬧劇。5月10日，恒大地產(chǎn)集團(tuán)品牌中心稱，將于5月16日結(jié)束8.5折促銷(xiāo)活動(dòng)。兩天之后，又稱將8.5折促銷(xiāo)延長(zhǎng)至月底。說(shuō)變就變，不僅讓一些購(gòu)房人無(wú)所適從，連圈內(nèi)人士也犯迷糊。
其實(shí)，無(wú)論開(kāi)發(fā)商使出什么怪招，都是為了應(yīng)對(duì)房產(chǎn)新政。
房產(chǎn)新政“組合拳”已推行一個(gè)多月，樓市陡然生變。
先是房?jī)r(jià)。北京通州的領(lǐng)漲盤(pán)，新政推出后的第二天便“改頭換面”成領(lǐng)跌盤(pán)。中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，4月，京滬深等五大城市的二手住宅成交量出現(xiàn)不同程度的回落，以北京和深圳跌幅最大。
與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商拿地也日趨謹(jǐn)慎，北京甚至出現(xiàn)了由于開(kāi)發(fā)商的報(bào)價(jià)低于政府最低價(jià)而導(dǎo)致流拍的現(xiàn)象。
原來(lái)近乎瘋狂的購(gòu)房者，如今也冷靜下來(lái)，觀望房?jī)r(jià)走勢(shì)。
樓市調(diào)控，還有多少政策可以出臺(tái)？
新政之下，房?jī)r(jià)真的能跌下來(lái)嗎？
房地產(chǎn)市場(chǎng)的天，究竟會(huì)如何變？
政策變臉
政策的變化，早在年初已見(jiàn)端倪。
3月5日，溫家寶總理在十一屆全國(guó)人大三次會(huì)議上作政府工作報(bào)告時(shí)說(shuō)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，滿足人民群眾的基本住房需求。
隨后召開(kāi)的兩會(huì)上，高房?jī)r(jià)更成了“千夫所指”。與會(huì)代表大多聲伐高房?jī)r(jià)，呼吁遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。
然而，市場(chǎng)絲毫不為所動(dòng)。
兩會(huì)剛剛結(jié)束，北京又現(xiàn)兩處新“地王”，北京一季度商品房平均售價(jià)比去年同期上漲約11.2%。國(guó)金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石博士戲謔：“太不像話了，太不給政府面子不給溫總理面子了！”
于是，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策“組合拳”高頻打出。
4月14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付不得低于50%，貸款率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；17日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)新“國(guó)十條”，要求房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)，可暫停發(fā)放三套房及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。
各大部委、監(jiān)管機(jī)構(gòu)也在快速行動(dòng)。4月11日，銀監(jiān)會(huì)要求，銀行不得對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款；4月13日，住建部要求加快保障房建設(shè)，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲；4月19日，住建部要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制；4月21日，銀監(jiān)會(huì)官員強(qiáng)調(diào)，二套房以住房套數(shù)界定，不再以貸款為準(zhǔn)。
各地方也紛紛出拳，新規(guī)不斷。
4月30日，北京市率先推出“京版”樓市新政，規(guī)定同一購(gòu)房家庭只能新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房；海南緊隨其后，推出了海南版樓市“十一條”，確保10%的土地出讓金向保障性住房建設(shè)項(xiàng)目?jī)A斜；杭州近日也公布了非首次購(gòu)房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，確定以交稅記錄為準(zhǔn)；上海將出臺(tái)細(xì)則，按年征收8‰的房產(chǎn)稅；青島的“新14條”，要求外地人買(mǎi)房貸款須先開(kāi)證明、房源價(jià)格須一次性公開(kāi)等；深圳也出臺(tái)新政，對(duì)非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款……
歷經(jīng)數(shù)年的“空調(diào)”和“越調(diào)越漲”之后，很多民眾已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控失去信心，更有甚者認(rèn)為“房地產(chǎn)調(diào)控的政策公信力已消失殆盡”。但是，這次打破了以往套路的調(diào)控新政，迅速給中國(guó)樓市帶來(lái)轉(zhuǎn)折性變化，不僅一下子使樓市由“賣(mài)方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;買(mǎi)方市場(chǎng)”，而且就連一些開(kāi)發(fā)商和炒房者都不得不承認(rèn)，樓市新政下，中國(guó)一些大中城市的房?jī)r(jià)可能要降兩三成。
看來(lái)，往日貌似溫順的“老虎”，真的發(fā)威了。
市場(chǎng)變天
山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓。
受新政影響，多數(shù)重點(diǎn)城市的成交量持續(xù)下降。4月18日至30日，13個(gè)城市中有7個(gè)城市成交量低于新政前，其中北京、深圳、杭州、蘇州降幅超過(guò)40%。5月1日至14日，新政的影響范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，13個(gè)城市的日均成交水平全部低于4月下半月，其中北京、上海、廣州、杭州等10個(gè)城市降幅超過(guò)30%。
與2007年-2009年的平均水平相比，5月1日至14日，11個(gè)可比城市中，北京、上海、廣州等7個(gè)城市日均成交水平低于2008年全年平均水平且降幅均超過(guò)30%，僅天津、武漢、重慶、長(zhǎng)沙4個(gè)城市高于2008年，其中長(zhǎng)沙更是高于2009年。
此外，數(shù)據(jù)顯示，5月份第二周，上海商品房成交均價(jià)為22873元/平方米，環(huán)比下跌9%，結(jié)束了此前連續(xù)3周高于2.5萬(wàn)元的局面。在北京，341個(gè)普通商品住宅項(xiàng)目中，價(jià)格持平及降價(jià)打折項(xiàng)目占41%。以通州為例，“新國(guó)十條”頒布前，通州樓盤(pán)領(lǐng)漲整個(gè)北京樓市，而之后一個(gè)月，通州有6個(gè)樓盤(pán)降價(jià)打折，降價(jià)打折項(xiàng)目占比達(dá)到21%。
新盤(pán)如此，二手房更是每況愈下，無(wú)論是市場(chǎng)成交量還是價(jià)格上都有不同程度的下滑。數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳和天津等五大城市二手住房成交量分別較4月上旬下跌達(dá)44%-92%之多。價(jià)格方面，各地房?jī)r(jià)下跌幅度卻不太明顯，五大城市房?jī)r(jià)跌幅均在6%上下，如北京下跌6.2%、上海下跌5.7%、深圳下跌6.7%、廣州下跌5.3%、天津下跌6.4%。
敏感的股票市場(chǎng)上，房地產(chǎn)股一瀉千里。從4月上旬開(kāi)始，地產(chǎn)指數(shù)狂跌，最大幅度達(dá)到30%，很多地產(chǎn)股股價(jià)接近腰斬。
春夏之交，房地產(chǎn)市場(chǎng)飄起了漫天雪花。
開(kāi)發(fā)商變穩(wěn)
政策一變臉，開(kāi)發(fā)商也變得乖巧起來(lái)。
5月10日，在北京和上海，分別舉行了樓市新政后的首場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)。其中，北京順義區(qū)的地塊，由于開(kāi)發(fā)商的報(bào)價(jià)低于政府最低價(jià)導(dǎo)致流拍；而上海昔日“地王”頻現(xiàn)的新江灣城地塊，僅以拍賣(mài)底價(jià)成交。
5月12日，在北京市樓市新政執(zhí)行以來(lái)的第二場(chǎng)土地交易過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商對(duì)地塊遠(yuǎn)不及此前熱情，普遍報(bào)價(jià)謹(jǐn)慎，有部分開(kāi)發(fā)商因報(bào)價(jià)低于底價(jià)直接被淘汰。
業(yè)內(nèi)人士表示，調(diào)控政策的“組合拳”下，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不敢貿(mào)然拿地了。
與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也聰明地控制了房?jī)r(jià)的上漲，有部分樓盤(pán)價(jià)格出現(xiàn)了松動(dòng)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，京城部分樓盤(pán)，尤其是遠(yuǎn)郊區(qū)縣的項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)的跡象，利用小步微調(diào)房?jī)r(jià)來(lái)爭(zhēng)取客源。
當(dāng)然，大部分開(kāi)發(fā)商在“亂世”中選擇了“以不變應(yīng)萬(wàn)變”，力求穩(wěn)中求勝。拿地的謹(jǐn)慎自是不用說(shuō)，單是“死扛”房?jī)r(jià)不降的決心，就可見(jiàn)一斑。而目前開(kāi)發(fā)商持有的現(xiàn)金超過(guò)2500億元，可謂不差錢(qián)。東莞某開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)總監(jiān)甚至公開(kāi)對(duì)媒體稱，開(kāi)發(fā)商資金的耗盡至少需要半年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。
有專家認(rèn)為，掌握一手房的開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金穩(wěn)固，不會(huì)主動(dòng)降價(jià)，只是觀望風(fēng)向。一手房“量減價(jià)不減”的情況，意味著市場(chǎng)觀望和相持的狀態(tài)基本成型。與此同時(shí)，雖然新政出臺(tái)以來(lái)，各地關(guān)于降價(jià)拋售的消息此起彼伏，但絕大部分房企還是選擇按兵不動(dòng)。有開(kāi)發(fā)商坦言，由于后續(xù)的調(diào)控政策不明朗，也無(wú)法預(yù)測(cè)屆時(shí)的市場(chǎng)反應(yīng)，所以大部分房企只能采取按兵不動(dòng)的策略。
炒房團(tuán)變招
與開(kāi)發(fā)商的氣定神閑不同，新政之后，炒房團(tuán)紛紛撤離一線城市，繼而轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他市場(chǎng)。
溫州炒房團(tuán)最先反應(yīng)，但他們并沒(méi)有大面積拋售樓盤(pán)，只是開(kāi)始為資金尋找下一個(gè)方向。溫州天浩置業(yè)有限公司總經(jīng)理王珍楠表示，如果購(gòu)房全部利用自己的資金，那就要看是否具有升值潛力。目前樓市新政組合拳下，溫州炒房團(tuán)選擇暫時(shí)放棄房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)向其他投資品。
有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，溫州目前已通過(guò)各種形式投入到股權(quán)投資領(lǐng)域的資金大約200億元。也有溫州投資客購(gòu)買(mǎi)實(shí)物黃金動(dòng)輒幾百萬(wàn)元，甚至上千萬(wàn)元。據(jù)了解，最近中國(guó)黃金溫州旗艦店金條銷(xiāo)量快速增長(zhǎng)，投資者也從過(guò)去的按“克”買(mǎi)黃金，升級(jí)為論“斤”買(mǎi)。此外，不少投資者已將目光投向珠海、廈門(mén)、昆明等二線城市的房地產(chǎn)。
上海、廣州等地的投資客，也同溫州炒房團(tuán)一樣紛紛轉(zhuǎn)場(chǎng)。不同的是，這些投資客選擇了拋售手中的房源。在上海，隨著樓市調(diào)控政策一步步地收緊，一些本地投資客的觀望心態(tài)結(jié)束，希望盡快拋售變現(xiàn)，將資金投向其他投資渠道。在北京多家房地產(chǎn)中介門(mén)店前，記者注意到，不少掛出的房源顯著地標(biāo)著“直降XX萬(wàn)元”的字眼，其陣勢(shì)堪比超市的促銷(xiāo)活動(dòng)。一位房地產(chǎn)中介稱，有些投資客出于對(duì)未來(lái)政策的擔(dān)憂而對(duì)手中的房源降價(jià)出售。
但是，這部分投資客并沒(méi)有放棄房地產(chǎn)，而是轉(zhuǎn)戰(zhàn)到了商業(yè)地產(chǎn)。
“現(xiàn)在什么都漲價(jià)了，物價(jià)上漲比銀行利息漲得快，我擔(dān)心存款到時(shí)候縮水，放在股市風(fēng)險(xiǎn)又太大，還是投資房產(chǎn)最靠得住。”手頭有20萬(wàn)元的張先生一直關(guān)注著房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)他介紹，之前想投資住宅，主要是看中了住宅的杠桿效應(yīng)，2-3成的首付就可進(jìn)入，且短期內(nèi)升幅較大。“不過(guò)，樓市新政出臺(tái)后，不僅首付和貸款利率都提高了，且升值空間也變小了。”
像張先生這樣的投資客認(rèn)為，新政的實(shí)施使得投資住宅的門(mén)檻提高，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)也是五成首付，貸款利率維持以往指標(biāo)，不會(huì)增加他的投資成本，租金回報(bào)率比住宅更高，且未受到政策打擊，更有發(fā)展?jié)摿Α?duì)當(dāng)下新政的分析，讓他更加堅(jiān)定了自己的判斷，并將目光鎖定在商業(yè)地產(chǎn)上。
買(mǎi)房人“變心”
今年4月房產(chǎn)新政出臺(tái)之前，樓盤(pán)捂盤(pán)惜售，二手房賣(mài)主坐地漲價(jià)的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。因?yàn)閭髡f(shuō)中的政策調(diào)控并沒(méi)有來(lái)臨，而購(gòu)房者在焦慮中唯恐房?jī)r(jià)還有新一輪的上漲。但是，從現(xiàn)在開(kāi)始，買(mǎi)房人似乎應(yīng)該悠著點(diǎn)了。
面對(duì)密集的房產(chǎn)新政，以及開(kāi)發(fā)商和炒房人的表現(xiàn)，欲買(mǎi)房者的內(nèi)心無(wú)比痛快。但是，記者采訪的大多欲買(mǎi)房者對(duì)于新政一月的成效，感覺(jué)力道還是不夠。
新政之初，“等待再看”的心態(tài)，使得不少購(gòu)房者放棄了購(gòu)買(mǎi)打算。數(shù)據(jù)顯示，隨著上海新房成交的持續(xù)低迷，滬上新盤(pán)“撤單退房”的現(xiàn)象也逐漸開(kāi)始增多——4月上旬，撤單超過(guò)30套的在售樓盤(pán)項(xiàng)目只有兩個(gè)，而在4月下旬，這一樓盤(pán)數(shù)量已經(jīng)上升到了6個(gè)。在成都春交會(huì)上，面對(duì)眾多優(yōu)惠，現(xiàn)場(chǎng)咨詢觀望的市民占了大多數(shù)，現(xiàn)場(chǎng)簽單下手的人很少。
“現(xiàn)在政府調(diào)控還沒(méi)有結(jié)束，誰(shuí)還會(huì)再來(lái)?yè)尫磕兀績(jī)?yōu)惠又有什么用呢？再等等看吧。”購(gòu)房者李小姐對(duì)記者說(shuō)的一番話，道出了現(xiàn)在購(gòu)房者的心態(tài)。原本一直租房的李小姐夫婦，今年初準(zhǔn)備買(mǎi)一套新房，早前已經(jīng)看了北京大量的新盤(pán)，近期原本準(zhǔn)備下手買(mǎi)一套通州的房子，但是在新政出臺(tái)后以后，立馬停手。“我發(fā)現(xiàn)原來(lái)很搶手的房子，大家都在觀望了，沒(méi)準(zhǔn)過(guò)兩天又降價(jià)了呢。”
據(jù)西南證券測(cè)算，與2008年末實(shí)施最優(yōu)惠放貸政策時(shí)相比，“國(guó)十條”新政實(shí)施后，二套房購(gòu)房首付成本上升66%，貸款利率成本上升57%。西南證券稱，新政將對(duì)改善性住房、投資、投機(jī)性購(gòu)房產(chǎn)生較強(qiáng)抑制作用，會(huì)使得市場(chǎng)再度陷入觀望期，成交量會(huì)有所下降。
狼真的來(lái)了嗎？
5月18日，國(guó)資委副主任李偉在日前的中央企業(yè)信息工作視頻會(huì)議上指出，宏觀經(jīng)濟(jì)政策在不同階段可能會(huì)進(jìn)行微調(diào)，尤其是貨幣政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策，這將給部分行業(yè)和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)影響，使得“政策或?qū)⒆冏?rdquo;的猜測(cè)聲音再次放大。
莫非，政策又再次手軟了？
據(jù)了解，包括住建部在內(nèi)的一些部委正在部署調(diào)研，對(duì)樓市政策的實(shí)施效果進(jìn)行評(píng)估。因此，政策變動(dòng)的可能性仍然存在。業(yè)內(nèi)人士也表示，由于市場(chǎng)正在較好地降溫，中央層面不太可能追加更為嚴(yán)厲的措施。
這樣看來(lái)，似乎又是“狼來(lái)了”的故事再次上演。
本輪調(diào)控被稱為“史上最嚴(yán)厲”，除了對(duì)炒房者的精準(zhǔn)打擊之外，更因?yàn)橹醒氲谝淮蚊鞔_提出了在穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作上要對(duì)政府官員“建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制”。也許，這是切斷地方政府和開(kāi)發(fā)商利益紐帶的精準(zhǔn)一刀。也正因此，本輪房地產(chǎn)新政被很多人寄予厚望。
那么，此次的系列新政究竟有沒(méi)有用？重壓之下，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下降？就此問(wèn)題，記者連線多位專家學(xué)者以及業(yè)內(nèi)人士，得到了是近乎相同的答案——此輪調(diào)控力度很大，新政之后房?jī)r(jià)會(huì)下降。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院副教授蔡如海接受記者采訪時(shí)表示，政策影響會(huì)很大，推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期。本輪房產(chǎn)調(diào)控新政，一方面通過(guò)提高二套房首付、限制購(gòu)買(mǎi)多套房等金融和行政手段，堵住投機(jī)型需求，從而在短期內(nèi)給過(guò)熱的市場(chǎng)降溫，遏制住房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭；另一方面又通過(guò)增加土地供應(yīng)、規(guī)范市場(chǎng)秩序等手段努力增加市場(chǎng)供應(yīng)，尤其是增加保障性住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品房的供應(yīng)，從而向老百姓釋放積極信號(hào)，即一段時(shí)期以后市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)明顯增加，不必因?yàn)榭只哦庇谫?gòu)房。
“只要房地產(chǎn)市場(chǎng)把炒作與投資這部分清除出來(lái)，住房需求就會(huì)發(fā)生根本性變化。這次政策威力非常之大，如果認(rèn)真執(zhí)行，市場(chǎng)肯定會(huì)回歸理性。”中國(guó)社科院金融所研究員易憲容接收記者采訪時(shí)說(shuō)，“去年投機(jī)買(mǎi)房的，如果不趕緊拋售會(huì)被全部套牢。”
讓變化來(lái)得更猛烈些吧
房?jī)r(jià)暴漲，千夫所指。在全民“忍無(wú)可忍”的時(shí)刻，宏觀調(diào)控如同五月里的冰雪，讓樓市一夜之間跌入冷宮。
本輪的調(diào)控剛剛開(kāi)始一月余，市場(chǎng)立即風(fēng)云突變。房地產(chǎn)商迷茫了：我們到底做錯(cuò)了什么，又一次用如此嚴(yán)厲的手段來(lái)“對(duì)付”我們？
表面上看，地產(chǎn)商們很無(wú)辜，他們的確只是在按照市場(chǎng)規(guī)則賺錢(qián)，而且只是在奉行了資本逐利的“天條”。但他們似乎忘記了一個(gè)更高的“天條”：他們用于掙錢(qián)的重要生產(chǎn)資料——土地，本身是天賦人權(quán)的一部分。如果居者無(wú)其屋，或者困難人群連廉租房都住不上，必然導(dǎo)致人心不安，社會(huì)動(dòng)蕩，這不僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是政治問(wèn)題。
表面上看，樓市很無(wú)辜，就在2008年，房地產(chǎn)才被高調(diào)地定位為支柱產(chǎn)業(yè)，并在GDP“保八”中居功至偉。如今似乎危機(jī)已經(jīng)過(guò)去，經(jīng)濟(jì)過(guò)熱之慮，使抑制房地產(chǎn)成為抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的另一個(gè)砝碼。在這樣的宏觀背景下，宏觀調(diào)控發(fā)力也是理所當(dāng)然。
這些，都使中國(guó)的房?jī)r(jià)漲跌從一開(kāi)始就帶有非經(jīng)濟(jì)因素的色彩。遺憾的是多數(shù)房地產(chǎn)商都“不懂政治”，不僅頻頻調(diào)高房?jī)r(jià)，還借著城市化、剛性需求、支柱產(chǎn)業(yè)等一系列利好，騰挪其間演繹成瘋狂的房?jī)r(jià)：2009年，樓市的新房成交價(jià)格漲幅第一次超過(guò)了20%，達(dá)24%，是近15年來(lái)最大漲幅。
2010年1月，溫總理“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”話音剛落，房?jī)r(jià)再次一路狂飆，當(dāng)月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲9.5%，環(huán)比上漲1.3%，同比漲幅創(chuàng)21個(gè)月新高。房?jī)r(jià)的高漲，終于引至了激烈的調(diào)控。而整肅令下，大眾和輿論都?xì)g聲一片。
那些在房?jī)r(jià)高位時(shí)買(mǎi)入的普通消費(fèi)者此時(shí)會(huì)作何感想呢？可能這是宏觀調(diào)控唯一心有顧忌，手有所軟的地方。但是放到長(zhǎng)期看，如果是自住者，似乎不必?fù)?dān)憂，如果你對(duì)中國(guó)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿信心的話，那么陣痛和恐慌只是暫時(shí)的。
當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商在“委屈”之余，也可以堅(jiān)持不降價(jià)，但歷史和經(jīng)驗(yàn)告訴大家，他們扛不了多久。部分意見(jiàn)領(lǐng)袖也可以吹毛求疵地指責(zé)調(diào)控手段非市場(chǎng)化，或是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的政策不夠系統(tǒng)，配套政策不夠完善，調(diào)控有“捉鬼放鬼”之嫌，但既然置身中國(guó)國(guó)情，就得從轉(zhuǎn)型期的國(guó)情出發(fā)，更應(yīng)看到，不顧社會(huì)、民眾承受能力的暴利之路是走不通的，端碗吃肉、放碗罵娘的事情已經(jīng)得不到任何聲援。
因?yàn)閷?duì)普通老百姓來(lái)講，收入的增長(zhǎng)總是追不上房?jī)r(jià)的翅膀，調(diào)控是幫助他們實(shí)現(xiàn)愿望的最后一點(diǎn)希望，也是我們所處的社會(huì)最后的底限了。
雖然這些年來(lái)，樓市調(diào)控出臺(tái)的政策之繁多、之無(wú)效與之重復(fù)，讓業(yè)內(nèi)人士暗笑“不過(guò)是循環(huán)一圈再來(lái)”，但我們寧愿相信另外一句看似無(wú)關(guān)的話：“愛(ài)情就像切洋蔥，你一片一片切下去，總有一片會(huì)讓你淚流滿面。”
讓變化來(lái)得更猛烈些吧——否則，樓市也會(huì)淚流滿面。
上海，等待“靴子”落地
房產(chǎn)稅8‰？近期，坊間將上海擬開(kāi)征房產(chǎn)稅的傳聞炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。
5月12日，一則“上海近日將出臺(tái)樓市調(diào)控細(xì)則并征收房產(chǎn)稅”的消息占據(jù)各大網(wǎng)站的顯著位置。而一個(gè)星期前的5月4日，國(guó)務(wù)院法制辦財(cái)政金融司副司長(zhǎng)季懷銀也通過(guò)官方媒體透露：“開(kāi)征住房保有環(huán)節(jié)的稅收，是保證住房市場(chǎng)健康發(fā)展的治本之策，也是解決當(dāng)前我國(guó)面臨的多項(xiàng)棘手問(wèn)題的治本之策，早開(kāi)征比晚開(kāi)征好，但需分步實(shí)施，而非一蹴而就”。
這一表態(tài)似乎意味著，房產(chǎn)稅的腳步已經(jīng)越來(lái)越近。
有媒體報(bào)道，上海版樓市調(diào)控細(xì)則最快將在本月公布，而上海對(duì)住房保有環(huán)節(jié)征稅也將在細(xì)則出臺(tái)后正式啟動(dòng)。不過(guò)到目前為止，上海市住房保障和房屋管理局網(wǎng)站上對(duì)此并未發(fā)布任何消息，而現(xiàn)在市場(chǎng)聚焦的幾乎也是等待上海這一只“靴子”的落地。
上海細(xì)則呼之欲出
在“新國(guó)十條”之后，包括北京、深圳、青島等地都相繼公布了執(zhí)行細(xì)則。然而，在房?jī)r(jià)高企的上海，細(xì)則卻遲遲未能露面，而有關(guān)部門(mén)的守口如瓶也使得樓市新政的細(xì)則變得撲朔迷離。
盡管上海樓市調(diào)控的細(xì)則尚未出臺(tái)，但是來(lái)自于各個(gè)渠道的消息卻已充斥整個(gè)市場(chǎng)。其中，關(guān)于開(kāi)征房產(chǎn)保有稅被認(rèn)為是新政的重要內(nèi)容，而有關(guān)公積金貸款將視面積實(shí)行差額房貸等也可能成為調(diào)控政策的另一重要內(nèi)容。
有報(bào)道稱，上海正在緊鑼密鼓的討論樓市調(diào)控細(xì)則，其中包括房產(chǎn)稅征收辦法。初步草案是將家庭人均面積作為是否征收房產(chǎn)稅的重要依據(jù)。如果符合征稅條件，需按年支付相當(dāng)于房產(chǎn)值0.8%的房產(chǎn)稅，計(jì)稅基礎(chǔ)為評(píng)估價(jià)而非房產(chǎn)成交價(jià)。此外，對(duì)于已經(jīng)出租的住房并按時(shí)繳納了房產(chǎn)稅的購(gòu)房者，將考慮不再重復(fù)計(jì)稅。不過(guò)，有開(kāi)發(fā)商表示，傳聞中關(guān)于房產(chǎn)稅按照估值來(lái)征的說(shuō)法可行性較低，因?yàn)椴僮鞒杀咎摺?/p>
關(guān)于“視面積實(shí)行差額房貸”，目前已體現(xiàn)在北京市公布的公積金房貸新政中。據(jù)消息稱，上海的公積金貸款在此方面也已基本確定，而關(guān)于“面積”的定義，市場(chǎng)的猜想為90平方米，與北京的相同。
除此以外，還有消息透露，上海也有可能出臺(tái)限購(gòu)令，即本地家庭限購(gòu)兩套，外地人士限購(gòu)一套。不過(guò)限購(gòu)令一說(shuō)并未得到證實(shí)，而不少市場(chǎng)人士也表示，限購(gòu)令帶有過(guò)強(qiáng)的計(jì)劃色彩，其效果可能不如預(yù)想。
按照上述的一些關(guān)于上海調(diào)控新政的消息，上海此次的調(diào)控被市場(chǎng)稱為可能是“最嚴(yán)厲”的房產(chǎn)新政。不過(guò)到目前為止，所有的消息并非出自官方之口，這也使得調(diào)控新政成為大家心中的謎團(tuán)。
樓市天空已轉(zhuǎn)陰
細(xì)則出不出？到底什么時(shí)候出？上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)研究員回建強(qiáng)在接受《投資與理財(cái)》記者采訪時(shí)表示，有關(guān)調(diào)控的細(xì)則會(huì)出臺(tái)，不過(guò)可能不會(huì)馬上出臺(tái)；關(guān)于調(diào)控的力度，他表示上海在執(zhí)行國(guó)家政策方面一般都會(huì)從嚴(yán)。此外，其他業(yè)內(nèi)人士也表示，房產(chǎn)保有稅的出臺(tái)是遲早的事情，不過(guò)時(shí)間上還不確定。
房產(chǎn)泡沫一直是近幾年來(lái)市場(chǎng)討論的一個(gè)熱點(diǎn)。上海房?jī)r(jià)是否存在虛高？回建強(qiáng)表示，一定程度上是有的。也有人表示，郊區(qū)或偏遠(yuǎn)一點(diǎn)的地區(qū)房產(chǎn)的泡沫更大。
保有稅的出臺(tái)能否有效的調(diào)控樓市呢？搜狐的一份網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，24.53%的人認(rèn)為保有稅能抑制房產(chǎn)投機(jī)；18.57%的人認(rèn)為會(huì)調(diào)控樓市，打壓過(guò)高房?jī)r(jià)；不過(guò)也有9.38%的人認(rèn)為對(duì)于短期炒房者影響不大。回建強(qiáng)也表示，措施出臺(tái)會(huì)帶給樓市比較明顯的影響，上海樓市成交量會(huì)大幅度下降，同時(shí)也能有效的抑制高房?jī)r(jià)，打擊投機(jī)者。此外，有人也說(shuō)到，政策最大程度的是帶來(lái)心理上的影響，也就是說(shuō)人們的預(yù)期會(huì)改變，從而導(dǎo)致樓市發(fā)生一些變化。
不過(guò)，從市場(chǎng)方面看，盡管政策尚未出臺(tái)，樓市卻已或多或少發(fā)生了一些變化，“陰云籠罩”、“變天”之勢(shì)似乎即將來(lái)臨。第一財(cái)經(jīng)所作的一項(xiàng)2010房企老總調(diào)查問(wèn)卷的結(jié)果顯示，18位房企老總認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下跌，他們認(rèn)為價(jià)格回落是一個(gè)必然的過(guò)程，不過(guò)以何種形式、在何時(shí)出現(xiàn)，目前大家都還是一種觀望狀態(tài)。
市場(chǎng)成交量已經(jīng)出現(xiàn)較為明顯的萎縮，5月第一周，上海住宅成交面積為7.1萬(wàn)平方米，為近5年來(lái)同期最低的一周。
地產(chǎn)商方面也陸續(xù)有降價(jià)優(yōu)惠的舉措。5月初，恒大就率先打出了8.5折優(yōu)惠的促銷(xiāo)牌。除恒大以外，上海綠地旗下部分住宅項(xiàng)目也悄然降價(jià)。有消息報(bào)道，綠地位于上海松江區(qū)的綠地薔薇九里項(xiàng)目一次性付清打9.3折，貸款9.5折，綠地諾丁山聯(lián)排別墅總價(jià)立減8萬(wàn)元。綠地方面則表示，部分樓盤(pán)的優(yōu)惠是參加房交會(huì)的活動(dòng)，旗下產(chǎn)品并沒(méi)有全線降價(jià)。
根據(jù)市場(chǎng)信息，4月份至今，上海共有近40個(gè)樓盤(pán)有折扣讓利的舉措，郊區(qū)板塊是目前上海樓市出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整的集中區(qū)域。而相比于新樓盤(pán)，二手房市場(chǎng)的反應(yīng)更為顯著。此外，“捂盤(pán)”也成為開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)的一項(xiàng)措施，據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月至今上海新開(kāi)盤(pán)數(shù)量?jī)H為14個(gè)，與4月末兩周的數(shù)量相比，銳減5成。
對(duì)民眾而言，新政尤其是住房保有稅的出臺(tái)將關(guān)系到自己的切身利益，不少人對(duì)此也表示了自己的看法。
一位購(gòu)房者向記者表示“很擔(dān)憂”。他在去年剛買(mǎi)了一套面積較大的房子，屬于第二套房范疇，目前房子尚在還貸當(dāng)中，如果還要征收房產(chǎn)稅，無(wú)疑又增加一個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)。也有購(gòu)房者接受采訪時(shí)表示，目前手上持有多套住房的人并不少，如果開(kāi)征所謂的房產(chǎn)稅，他們將面臨一筆巨大的開(kāi)支，也將嚴(yán)重的超出他們的承受范圍。
有購(gòu)房意愿的人群中不乏一批改善性需求者，對(duì)于這些人，回建強(qiáng)表示，如果要更好的規(guī)避政策，最好的方法是賣(mài)掉小房子買(mǎi)大房子，不過(guò)中間有可能存在一個(gè)重合期。不少人都已經(jīng)提出調(diào)控政策不能一刀切，也許會(huì)有相應(yīng)的政策來(lái)兼顧此類人群的利益。
政策需著眼長(zhǎng)期
有資深的房地產(chǎn)人士表示，在上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)，存在著很多投機(jī)型的外資和游資。調(diào)控新政最大的目標(biāo)主要是抑制投機(jī)性的需求，不管如何，調(diào)控的基礎(chǔ)不能偏離了廣大老百姓。
日前，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇就表示，開(kāi)征物業(yè)稅第一步應(yīng)該走商業(yè)地產(chǎn)，第二步從小產(chǎn)權(quán)房起征物業(yè)稅，然后對(duì)高檔住房和豪宅征收，最后是對(duì)所有居民征收。稅收政策直接影響的是投資尤其是投機(jī)者，不少持有多套住房的人，可能會(huì)因?yàn)槌钟谐杀具^(guò)高而將多余的物業(yè)拋出，從而會(huì)增加二手房市場(chǎng)的供應(yīng)。
不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士表示，調(diào)控政策對(duì)目前居高不下的房?jī)r(jià)會(huì)起到一定的打壓作用，但是從某種程度上來(lái)講，這些都只是短期的行為。長(zhǎng)期來(lái)看，政府應(yīng)該建立更完善、更健康的廉價(jià)房、廉租房機(jī)制，切實(shí)從經(jīng)濟(jì)實(shí)力較差的中低成收入者的利益出發(fā)，進(jìn)一步解決他們的住房問(wèn)題。
目前，關(guān)于上海調(diào)控細(xì)則的傳聞已經(jīng)非常令人關(guān)注。對(duì)多數(shù)人而言，調(diào)控政策所帶來(lái)的期待就是高房?jī)r(jià)的被抑制或者下跌。SOHO董事長(zhǎng)潘石屹預(yù)計(jì)，住房?jī)r(jià)格下跌的幅度會(huì)在15%-20%左右，回到2009年初的水平。而方方地產(chǎn)資訊機(jī)構(gòu)最新報(bào)告的結(jié)論則是，此輪調(diào)整，房?jī)r(jià)下跌幅度至少20%。說(shuō)法各異，而樓市到底會(huì)如何演繹，也只有等待“靴子”落地時(shí)才能揭曉。
開(kāi)發(fā)商“被扔鞋”大多仍在觀望
新政壓力之下，開(kāi)發(fā)商有所轉(zhuǎn)變，除了拍地更加謹(jǐn)慎之外，也有部分適當(dāng)降低了房?jī)r(jià)。但是，更多的開(kāi)發(fā)商還是選擇按兵不動(dòng)，佯裝“冬眠”，力求平穩(wěn)過(guò)關(guān)。
5月7日下午，有“任大炮”之稱的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)，在大連參加“大連住宅與房地產(chǎn)高峰論壇”的時(shí)候，遭遇了“鞋襲”。
潘石屹在微博中這樣描述細(xì)節(jié)：“任志強(qiáng)上臺(tái)第一句話話音未落，會(huì)場(chǎng)有一哥們就朝臺(tái)上扔了兩只鞋，大叫‘去死吧！’，后面有個(gè)別人也跟著起哄，邊拍手邊叫‘好’，然后那個(gè)扔鞋的哥們就大搖大擺的走出門(mén)去了。任志強(qiáng)說(shuō)‘看來(lái)我的待遇能比得上總統(tǒng)了’，之后心態(tài)超好地開(kāi)始做報(bào)告。”
且不論扔鞋者的是非對(duì)錯(cuò)，單說(shuō)任志強(qiáng)被襲擊的原因，中經(jīng)聯(lián)秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰認(rèn)為有兩點(diǎn)，一是任志強(qiáng)素有“任大炮”的外號(hào)，其言論一直比較激進(jìn)，爭(zhēng)議較大；其二是新政后，開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)房者處于僵持階段，不排除部分買(mǎi)房人心態(tài)比較浮躁，對(duì)開(kāi)發(fā)商有一定的積怨，而任志強(qiáng)正好是開(kāi)發(fā)商的典型代表人物。
可是，新政之下，開(kāi)發(fā)商也承受了太多的壓力，他們的日子也過(guò)得并不舒服。如今有“代表”被襲擊，開(kāi)發(fā)商也該好好想想，如何應(yīng)對(duì)新政。
雖然近期開(kāi)發(fā)商拿地日趨謹(jǐn)慎，部分新房房?jī)r(jià)也開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)，但更多的開(kāi)發(fā)商仍選擇觀望，以不變應(yīng)萬(wàn)變。
謹(jǐn)慎拿地
5月10日，北京和上海分別舉行了樓市新政后的首場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)，北京順義區(qū)的地塊由于開(kāi)發(fā)商的報(bào)價(jià)低于政府最低價(jià)而導(dǎo)致流拍；而上海昔日“地王”頻現(xiàn)的新江灣城地塊，僅以拍賣(mài)底價(jià)成交，相對(duì)周邊地塊的樓板價(jià)，跌去了三分之一。
5月12日，北京市又迎來(lái)樓市新政執(zhí)行以來(lái)的第二場(chǎng)土地交易。從招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)看，開(kāi)發(fā)商對(duì)地塊遠(yuǎn)不及此前熱情，普遍報(bào)價(jià)謹(jǐn)慎，此前動(dòng)輒過(guò)千萬(wàn)的競(jìng)價(jià)階梯沒(méi)有出現(xiàn)，更有部分開(kāi)發(fā)商因報(bào)價(jià)低于底價(jià)直接被淘汰。
業(yè)內(nèi)人士表示，調(diào)控政策的“組合拳”下，開(kāi)發(fā)商拿地的意愿已經(jīng)發(fā)生了變化，手持現(xiàn)金成為首選。
自4月中旬國(guó)務(wù)院陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)新政之后，各地也相繼出臺(tái)配套的地方政策，例如北京調(diào)整土地“招拍掛”政策。但實(shí)際上，此輪土地出讓政策的調(diào)整并不是單一政策，而是伴隨著信貸政策的調(diào)整，以及國(guó)家對(duì)市場(chǎng)購(gòu)房者的限制政策入市的。在微妙的房地產(chǎn)大勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商的拿地心態(tài)也正在微妙地變化著。
中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，隨著政策的出臺(tái)，購(gòu)房者觀望情緒出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆橐矔?huì)很快降溫。交易量的下降，加上金融政策中貨幣供給有回歸常態(tài)的趨勢(shì)，使得開(kāi)發(fā)商的預(yù)期現(xiàn)金流變得緊張，不敢貿(mào)然拿地了。
事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)發(fā)生變化。來(lái)自中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)顯示，自2月底以來(lái)，十大龍頭標(biāo)桿房企中，復(fù)地、華潤(rùn)、金地、綠城及雅居樂(lè)均已暫停拿地，表現(xiàn)出謹(jǐn)慎態(tài)度。4月標(biāo)桿房企購(gòu)地支出約42億元，為近12個(gè)月以來(lái)最低水平。
中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心對(duì)25家知名房企進(jìn)行的調(diào)查顯示，新政后，只有12%的房企依然會(huì)盡可能多拿地，更多的企業(yè)愿意手持現(xiàn)金。
對(duì)此，地產(chǎn)大腕潘石屹也感嘆，“這下沒(méi)人搶‘地王’了”。
堅(jiān)挺房?jī)r(jià)
除了拿地更加謹(jǐn)慎之外，開(kāi)發(fā)商在房?jī)r(jià)方面也格外小心。新政已推行一個(gè)月，但房?jī)r(jià)卻沒(méi)有像預(yù)想中那樣“脆弱”得不堪一擊。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥表示，目前樓市正處于政府、銀行、地產(chǎn)商、購(gòu)房者的多方博弈狀態(tài)，觀望情緒濃厚，房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)整體松動(dòng)跡象。
以北京為例，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在新政公布后，一線城市樓市的成交熱度已經(jīng)降溫，樓盤(pán)銷(xiāo)售速度下降。盡管如此，開(kāi)發(fā)商們卻仍未開(kāi)始降價(jià)促銷(xiāo)，房?jī)r(jià)依然保持堅(jiān)挺。
記者致電104個(gè)在售樓盤(pán)，雖然其中有55個(gè)樓盤(pán)有打折或優(yōu)惠活動(dòng)，但這些優(yōu)惠幾乎都是針對(duì)全款付款的優(yōu)惠，折扣最大也只有9.5折，而直接降價(jià)的僅為頂秀美泉小鎮(zhèn)和專家國(guó)家公館兩家，降價(jià)幅度也不大。其余49家在售住宅項(xiàng)目基本維持原價(jià)。
北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉在接受記者采訪時(shí)表示，除了部分郊區(qū)項(xiàng)目外，城區(qū)項(xiàng)目的價(jià)格依然堅(jiān)挺，開(kāi)盤(pán)的元大都7號(hào)，每平方米均價(jià)甚至從28500元還上調(diào)到31000元。
在福建省福州市，樓市銷(xiāo)量萎靡不振，而價(jià)格卻非常堅(jiān)挺，連續(xù)4個(gè)月過(guò)萬(wàn)。4月份一手房簽約均價(jià)為11321.59元/平方米，環(huán)比增加53.62元/平方米，漲幅為0.48%。
當(dāng)然，也有部分開(kāi)發(fā)商選擇了打折或降價(jià)等優(yōu)惠促銷(xiāo)方式。根據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)信息，4月份至今，上海共有近40個(gè)樓盤(pán)打出折扣讓利消息，最高折扣為8.8折。而在深圳，一些開(kāi)發(fā)商還放出少量特價(jià)房試探市場(chǎng)。
可是，盡管部分地區(qū)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)回落跡象，但波及面和降價(jià)幅度有限，多數(shù)房產(chǎn)商對(duì)降價(jià)仍“保持沉默”。
心理大考
其實(shí)，開(kāi)發(fā)商目前正在接受一場(chǎng)心理大考。雖然新政壓力終將導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，但何時(shí)是拐點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商還在守候。當(dāng)然，不可否認(rèn)，新政之下，市場(chǎng)從觀望期走向劇變期，開(kāi)發(fā)商心態(tài)也出現(xiàn)兩極分化之勢(shì)。
一些開(kāi)發(fā)商性子比較急，他們認(rèn)為未來(lái)市場(chǎng)會(huì)走向下行階段，成交量和價(jià)格都會(huì)出現(xiàn)一波回調(diào)勢(shì)頭，越早將產(chǎn)品推向市場(chǎng)，就可以盡可能獲得相對(duì)高價(jià)；如果推遲賣(mài)樓，將出現(xiàn)更多消費(fèi)者流失的情況，導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷(xiāo)，因此選擇“走為上策”，通過(guò)“搶跑”來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)。例如，廣州白云某樓盤(pán)原本將開(kāi)盤(pán)時(shí)間定在五一黃金周前后，但4月22日突然宣布將時(shí)間改在4月24日。而原定于五一開(kāi)盤(pán)的廣州市碧桂園鳳凰城樓盤(pán)，突然于4月29日晚大規(guī)模群發(fā)信息，通知意向買(mǎi)家，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)日期提前到4月30日。
與此相反，也有一些開(kāi)發(fā)商選擇了“避其鋒芒”，用推遲買(mǎi)樓來(lái)抵消新政壓力。原本定于5月開(kāi)盤(pán)的廣州天河五山某新盤(pán)突然對(duì)外宣稱，因工程等原因推遲開(kāi)盤(pán)，計(jì)劃在6月底7月初上市。中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜分析，“搶跑”和推遲發(fā)售體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商群體對(duì)于最近調(diào)控政策在理解上的分歧，選擇后一種營(yíng)銷(xiāo)方式的樓盤(pán)大多認(rèn)為市場(chǎng)影響只是短期的，長(zhǎng)期看會(huì)使區(qū)域穩(wěn)定健康發(fā)展。
當(dāng)然，以萬(wàn)科為首的一些開(kāi)發(fā)商也樂(lè)于接受新政，并表示支持。“密集出臺(tái)的新政旨在促使樓市的理性回歸，將促進(jìn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。”萬(wàn)科副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶表示非常看好調(diào)控新政，并且強(qiáng)調(diào)不管市場(chǎng)環(huán)境如何變化，萬(wàn)科都將致力于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，做購(gòu)房者所需要的好產(chǎn)品，并且領(lǐng)跑行業(yè)向低碳、綠色方向發(fā)展。
炒房客的糾結(jié)與戰(zhàn)術(shù)
房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)嗎？房?jī)r(jià)什么時(shí)候降啊？也有人開(kāi)始憂慮：“我剛買(mǎi)完房子，降了我就虧了！”
近日，搜房網(wǎng)和中指調(diào)查在北京、上海、天津、濟(jì)南、南京、長(zhǎng)沙、蘇州8個(gè)城市進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查。數(shù)據(jù)顯示，大多數(shù)欲購(gòu)房者因?yàn)樾抡七t了購(gòu)房計(jì)劃，五成認(rèn)為下半年出現(xiàn)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)。
這個(gè)5月，炒房客們最糾結(jié)，面對(duì)接連不斷的調(diào)控重拳，似乎有些亂了陣腳。這一個(gè)多月以來(lái)，炒房客中抑郁者有之，轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外與二三線城市者有之，囤積黃金者和大肆購(gòu)買(mǎi)豪宅者亦有之。
就這樣被樓市套牢
“現(xiàn)在，我最后悔的就是，去年為什么沒(méi)有把房子脫手，還逆市進(jìn)了貨！”居住在廣州的李先生，3年前投身炒房，目前手上有6套房，其中3套是在去年下半年樓價(jià)高位時(shí)買(mǎi)進(jìn)。
“當(dāng)時(shí)覺(jué)得還會(huì)繼續(xù)漲，所以沒(méi)有放盤(pán)。”他說(shuō)，去年樓價(jià)瘋狂攀升，業(yè)主都是“老大”，別人求著你賣(mài)，從100萬(wàn)元至105萬(wàn)元至110萬(wàn)元，上升特別快，給人有更高的預(yù)期，所以當(dāng)時(shí)一直都沒(méi)把房子放盤(pán)。
去年樓價(jià)高位期間，他在某小區(qū)買(mǎi)的一套每平米8000元左右的房子，現(xiàn)已跌到約單價(jià)7000元了。雖然不至于成為負(fù)資產(chǎn)，但首期款20萬(wàn)元卻快賠進(jìn)去了。
“越跌就越舍不得賣(mài)”，于是，他就被“套住”了。加上去年還在天河客運(yùn)站旁邊買(mǎi)進(jìn)的兩套房，現(xiàn)在3套房的資產(chǎn)總共“縮水”30萬(wàn)元至40萬(wàn)元。
溫州的陳先生也是樓市套牢的典型例子。他通過(guò)與親戚、朋友合股及銀行貸款的方式，在杭州、上海、溫州等地投資房地產(chǎn)，購(gòu)得房產(chǎn)十余套。新的購(gòu)房政策一出，親戚朋友紛紛要求退出股本，本想快進(jìn)快出的陳先生因?yàn)槭种械姆慨a(chǎn)無(wú)人問(wèn)津，資金難以周轉(zhuǎn)。近幾天，他因承受不住巨大的心理壓力，只得頻頻光顧心理診所。
轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市
孟女士在香港一所大學(xué)當(dāng)漢語(yǔ)教師，在內(nèi)地已經(jīng)有6年的房地產(chǎn)投資歷史，在深圳擁有兩套房產(chǎn)，有一套2009年拋出了。“新政對(duì)我來(lái)說(shuō)影響很大，基本在一線城市很難貸款，不能買(mǎi)房了。現(xiàn)在限外令一出，更沒(méi)法在深圳、北京這些地方投資了，我想看看惠州那邊的豪宅，準(zhǔn)備去考察一下。”孟女士表示，新政精準(zhǔn)地打擊了投機(jī)投資客，但是也傷及了普通的剛性需求者和她這樣的長(zhǎng)線投資者。“政策應(yīng)重點(diǎn)打擊短線炒作者，是他們把樓價(jià)抬高了。我建議出臺(tái)政策讓購(gòu)買(mǎi)多套房產(chǎn)者持有至少一年，那樣很多炒作者都會(huì)被嚇退的。”
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部一位負(fù)責(zé)人介紹，目前全國(guó)已有超過(guò)30%的炒房者轉(zhuǎn)向房?jī)r(jià)相對(duì)較低的二三線城市。武漢、沈陽(yáng)、重慶等城市都成了炒房者要搶占的市場(chǎng)。他們認(rèn)為，這些城市比起一線城市，炒房的成本低了好幾倍，升值潛力更大，并且不會(huì)有大起大落的現(xiàn)象出現(xiàn)。連地產(chǎn)商們都紛紛“進(jìn)駐”了，炒房客怎會(huì)甘于落后？其實(shí)又何止這些，一些有錢(qián)的人還把投資之手伸向了黃金和海外房產(chǎn)。
淘房變淘金
“中國(guó)黃金旗艦又現(xiàn)千萬(wàn)元囤金大戶！”這則消息近日被掛在各大網(wǎng)站頭條。據(jù)商家透露，這位投資者售出京郊一套房產(chǎn)，轉(zhuǎn)而用上千萬(wàn)資金投資黃金。這位神秘投資客剛剛出手了自己位于京郊的第三套房產(chǎn)，轉(zhuǎn)向投資實(shí)物黃金。他說(shuō)：“現(xiàn)在的樓市不穩(wěn)定，加上國(guó)家各項(xiàng)政策的頻頻發(fā)布，讓人心里覺(jué)得不安，這次轉(zhuǎn)投黃金主要是用作規(guī)避其他投資風(fēng)險(xiǎn)。”
據(jù)悉，目前在溫州、南京、武漢等城市都現(xiàn)囤金熱潮。“最近一個(gè)溫州老鄉(xiāng)在這里買(mǎi)了1400多萬(wàn)元的黃金。”溫州人、金頂集團(tuán)的總裁陶行逸對(duì)媒體稱。記者算了一下，按照5月10日每克263元的金價(jià)，1400萬(wàn)元可以買(mǎi)進(jìn)黃金將近53公斤。
溫州人的傳統(tǒng)似乎總是“有錢(qián)一起賺”。陶行逸表示，最近接待了不少溫州考察團(tuán)，這些考察團(tuán)少則四五人，多則十幾人，都是朋友介紹過(guò)來(lái)的。他還透露，很多溫州客戶以前都是炒房的，現(xiàn)在都過(guò)來(lái)咨詢?cè)趺闯袋S金，炒房團(tuán)變成炒金團(tuán)了。
近日，金價(jià)連創(chuàng)年內(nèi)新高。5月4日，國(guó)際現(xiàn)貨黃金價(jià)格沖高到1192美元，之后很快超過(guò)1200美元。記者發(fā)現(xiàn)，在北京國(guó)華、菜百等商場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)5公斤、10公斤金條的買(mǎi)家每天都有，消費(fèi)者對(duì)黃金的投資熱情還在高漲。
瘋狂買(mǎi)豪宅
除了買(mǎi)黃金，生猛的溫州炒房團(tuán)越來(lái)越忙乎。
近日，“溫州人砸一億買(mǎi)南京百套房，房?jī)r(jià)越高越要炒”，類似的聲音不絕不耳。一邊是國(guó)家在不斷出臺(tái)“地產(chǎn)新政”；而另一邊，部分炒房客的投資熱情卻沒(méi)有絲毫的減退，這成了“新政”下的一大悖論。
幾位不愿意透露姓名的購(gòu)房者稱：“國(guó)家相關(guān)的‘地產(chǎn)新政’一出，反而增強(qiáng)了我們購(gòu)房的議價(jià)能力。”他們認(rèn)為目前通脹壓力嚴(yán)重，一定要投資固定資產(chǎn)，免得手頭的現(xiàn)金貶值。
另外，這些投資人基本都是全額付款，不受房貸收緊的影響。就算出臺(tái)物業(yè)稅，也不會(huì)動(dòng)搖他們對(duì)豪宅的投資。
地產(chǎn)大鱷“棄宅從商”
近期，保利房地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)胡在新表示，保利將全力沖刺商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，未來(lái)的3至5年，將持有型商用物業(yè)的投資比例逐漸增大到全部投資的30%。首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光也表示，未來(lái)3年內(nèi)，首創(chuàng)置業(yè)預(yù)計(jì)投資300億元，走與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的住宅產(chǎn)業(yè)綜合體道路。
據(jù)了解，中糧、招商、金融街、首創(chuàng)、富力、保利等地產(chǎn)大鱷近期均加大了在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資力度。業(yè)內(nèi)人士分析，由于樓市新政并沒(méi)有將商用房納入其中，投資者仍可異地購(gòu)買(mǎi)或者一次購(gòu)買(mǎi)多套商用房，這會(huì)引起新一輪的商用房投資熱潮。
涉足海外市場(chǎng)
近日，從日韓，到美歐、澳大利亞，金融風(fēng)暴后哀鴻一片的房地產(chǎn)市場(chǎng)，紛紛感受到了攜款而來(lái)、直奔房市的中國(guó)買(mǎi)房客的沖擊力。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4000億元人民幣是被中國(guó)政府近期調(diào)控樓市新政擠出來(lái)的投資資金，它們中的一部分已經(jīng)殺向了海外樓市。
一家美國(guó)媒體說(shuō)：“一旦中國(guó)人積累了些資本，就要找一個(gè)出口。”在眾多西方媒體的報(bào)道中，“財(cái)大氣粗”、“腰纏萬(wàn)貫”一時(shí)間成了中國(guó)人的形象專利。美國(guó)福布斯網(wǎng)站5月2日甚至為“中國(guó)制造”找了個(gè)“兄弟”———“中國(guó)購(gòu)買(mǎi)”。但就像那句流行語(yǔ)所說(shuō)，羨慕的背后，可能就是“嫉妒、恨”，“中國(guó)人霸占世界”的論調(diào)已然不脛而走。
目前圍繞“海外看房”，國(guó)內(nèi)已經(jīng)形成了一個(gè)由海外購(gòu)房投資者、國(guó)外開(kāi)發(fā)商、國(guó)內(nèi)旅行社、移民公司、留學(xué)公司、“看房團(tuán)黃牛”等組成的產(chǎn)業(yè)鏈。
對(duì)此，專家表示，未來(lái)新的調(diào)控政策還將陸續(xù)推出， “投資客‘搶食’二三線城市，國(guó)內(nèi)民間資本流向海外，這些都不是政府調(diào)控樓市的初衷。”
高壓之下 地產(chǎn)股還能投資嗎？
通過(guò)采訪公募私募一線投資人和分析券商研報(bào)可知，房地產(chǎn)板塊短期存在交易性機(jī)會(huì)，中期則需謹(jǐn)慎，長(zhǎng)期仍可看好。
從4月上旬開(kāi)始，地產(chǎn)指數(shù)的狂跌最大幅度達(dá)到30%，之后走勢(shì)改為橫盤(pán)。而整個(gè)A股市場(chǎng)緊隨其后，上證指數(shù)轉(zhuǎn)頭直跌，創(chuàng)出一年來(lái)的新低。一直被認(rèn)為低估的藍(lán)籌股連續(xù)下挫，中小盤(pán)股盡管屢創(chuàng)新高，最終還是步藍(lán)籌之后塵，在驟跌中擠壓泡沫。跌如潮水，甚至沒(méi)有緩沖余地。嚴(yán)厲的房市新政似乎并未結(jié)束，那么，股市還會(huì)再跌下去嗎？風(fēng)險(xiǎn)是否已經(jīng)釋放？今后該如何投資房地產(chǎn)股？
謹(jǐn)慎對(duì)待充分調(diào)整后的市場(chǎng)機(jī)遇
短期內(nèi)，房地產(chǎn)板塊的估值已經(jīng)回落到2008年9月份的水平，“大跌之后有反彈”幾乎成為共識(shí)。但從中期看，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)板塊仍抱著非常謹(jǐn)慎的態(tài)度。
近期本刊記者采訪多家機(jī)構(gòu)，公募基金和陽(yáng)光私募均認(rèn)為，房地產(chǎn)板塊的政策風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到比較充分的釋放，后市會(huì)有結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會(huì)。而從券商發(fā)布的研究報(bào)告看，也表示出相同的觀點(diǎn)。
易方達(dá)基金北京分公司總經(jīng)理劉超安接受記者采訪時(shí)表示，“政策對(duì)股市造成了極大的打壓。不過(guò)，跳水之后的房地產(chǎn)板塊有超跌反彈可能，存在交易性機(jī)會(huì)。”私募明星經(jīng)理童第軼也持有相同的觀點(diǎn)，他說(shuō)：“房地產(chǎn)板塊對(duì)政策反應(yīng)得已經(jīng)比較充分，會(huì)反彈，會(huì)有一些結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。”
中金公司在研究報(bào)告中指出，股價(jià)大幅度調(diào)整已經(jīng)反應(yīng)了較為悲觀的房?jī)r(jià)下跌預(yù)期，隨著價(jià)跌量升，地產(chǎn)股將迎來(lái)較好的投資機(jī)會(huì)。該機(jī)構(gòu)稱，短期內(nèi)行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)已基本釋放。當(dāng)前房?jī)r(jià)調(diào)控已成政治目標(biāo)，房?jī)r(jià)不跌，政策不會(huì)罷休。而此次政策最嚴(yán)厲之處在于信貸的緊縮和各種稅費(fèi)的嚴(yán)格征收，打壓股價(jià)的效果非常明顯，嚴(yán)格執(zhí)行甚至可能出現(xiàn)矯枉過(guò)正。
另外，招商證券、興業(yè)證券、東興證券等紛紛給予房地產(chǎn)業(yè)推薦或看好的投資評(píng)級(jí)。不過(guò)，機(jī)構(gòu)在樂(lè)觀的同時(shí)也表示出謹(jǐn)慎。國(guó)信證券認(rèn)為，地產(chǎn)股中短期投資機(jī)會(huì)難現(xiàn)，未來(lái)3-6個(gè)月仍有較大壓力，建議低配。中投證券預(yù)測(cè)，今年4月份主要城市成交價(jià)升量增的情況將成為近幾年階段性高點(diǎn)，市場(chǎng)將迅速出現(xiàn)“量跌”隨后“價(jià)跌”的調(diào)整格局。
民族證券對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)僅給出“中性”評(píng)級(jí)，認(rèn)為未來(lái)房地產(chǎn)板塊的盈利增速將趨穩(wěn)回落，上市房企資金壓力加大；宏觀面上，通貨膨脹壓力漸增，使加息的可能性日益增大，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成中期影響。
“房地產(chǎn)的調(diào)控政策還將繼續(xù)，何時(shí)會(huì)出還要看房?jī)r(jià)、地價(jià)等市場(chǎng)各方面反應(yīng)情況而定，是一個(gè)相機(jī)抉擇的過(guò)程。”國(guó)海富蘭克林基金的研究總監(jiān)徐荔蓉這樣回應(yīng)記者，他從連續(xù)下跌的市場(chǎng)中看到了機(jī)會(huì)，但在投資策略上仍然相對(duì)謹(jǐn)慎。
“經(jīng)濟(jì)要轉(zhuǎn)型，但地產(chǎn)代表舊的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式，目前地產(chǎn)股盡管被低估，但還是要謹(jǐn)慎對(duì)待。”童第軼這樣看待房地產(chǎn)板塊，“不確定因素太多，一方面在經(jīng)濟(jì)惡化時(shí)國(guó)家會(huì)拿來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)；另一方面，當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇了，國(guó)家就會(huì)進(jìn)行一定的調(diào)控。”
長(zhǎng)期仍然看好
市場(chǎng)仍然看好房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，這不僅是房地產(chǎn)及其帶動(dòng)的幾十個(gè)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的作用舉足輕重，而且未來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將保持較高增長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)是大趨勢(shì)。
劉超安表示，從長(zhǎng)期看房市新政對(duì)市場(chǎng)的剛性需求也造成壓制，積存過(guò)久則有可能出現(xiàn)強(qiáng)勁爆發(fā)。而從整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)看，房地產(chǎn)所占比重較大，如果一直打壓下去，會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影響。他對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)仍然充滿信心。
中金公司預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入中期調(diào)整，但2020年之前將處于上升階段。接下來(lái)的兩年，市場(chǎng)將呈現(xiàn)“V”型走勢(shì)，今年下半年至明年上半年，行業(yè)將處于明顯調(diào)整期，明年市場(chǎng)逐步回升。但這輪調(diào)整將是市場(chǎng)理性回歸的過(guò)程，不會(huì)改變行業(yè)向上的大趨勢(shì)。同時(shí)，受政策預(yù)期和信心效應(yīng)影響，2011年市場(chǎng)復(fù)蘇的過(guò)程可能不會(huì)非常迅速，而調(diào)整中會(huì)緩解“限制供地、高地價(jià)、高房?jī)r(jià)”的市場(chǎng)瓶頸，有利于行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展。
通過(guò)對(duì)比世界主要國(guó)家房?jī)r(jià)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系，中金公司發(fā)現(xiàn)，從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)一致，房?jī)r(jià)最主要是受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響且波動(dòng)幅度大于經(jīng)濟(jì)波動(dòng)幅度。參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，解決住房問(wèn)題主要是靠市場(chǎng)，我國(guó)目前除增加持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)之外，政府能做的已到極至。
據(jù)此推斷，我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將處于快速增長(zhǎng)期，那么房地產(chǎn)向上大趨勢(shì)不會(huì)改變。數(shù)據(jù)顯示，2004-2007年，全國(guó)主要城市人均GDP處于3000-8000美元時(shí)，住房?jī)r(jià)格上漲速度明顯加快，交易量高峰出現(xiàn)在人均GDP5000-8000美元區(qū)間。2009年我國(guó)人均GDP3711美元，剛跨過(guò)3000美元關(guān)口。目前，一線城市人均GDP普遍超過(guò)8000美元，住房市場(chǎng)高速發(fā)展期已過(guò)，二線城市正處于加速階段，三四線城市則蓄勢(shì)待發(fā)。
總體而言，短期調(diào)控政策不會(huì)改變房地產(chǎn)長(zhǎng)期周期趨勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)板塊仍可長(zhǎng)期看好。
房地產(chǎn)股還能投資嗎?
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)板塊個(gè)股要進(jìn)行差異化分析，對(duì)一些優(yōu)勢(shì)企業(yè)可以給予重點(diǎn)關(guān)注。如休閑地產(chǎn)龍頭廣宇發(fā)展（000537.SZ），4月初公告擬通過(guò)定向增發(fā)吸納大股東魯能集團(tuán)的7家公司股權(quán)。資產(chǎn)注入后廣宇發(fā)展將成為全國(guó)性地產(chǎn)公司，擁有建筑面積近1300萬(wàn)平米及萬(wàn)畝一級(jí)開(kāi)發(fā)土地，其中海南區(qū)域占到建筑面積的30%和開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)權(quán)益增值額的43%。對(duì)此，中信建投證券曾重估其每股凈資產(chǎn)為19.16 元，遠(yuǎn)高于現(xiàn)在10元左右的股價(jià)。
二、三、四線城市的房地產(chǎn)價(jià)格上升空間更大，資源為王的房地產(chǎn)行業(yè)讓二線優(yōu)質(zhì)企業(yè)名至實(shí)歸。信達(dá)地產(chǎn)（600657.SH）屬于純正央企，是信達(dá)系旗下唯一的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，具有多項(xiàng)地產(chǎn)資源注入預(yù)期，當(dāng)然該公司在全國(guó)性擴(kuò)張中也面臨著管理風(fēng)險(xiǎn)。名流置業(yè)（000667.SZ）在產(chǎn)業(yè)鏈整合中注重品牌塑造，武漢城市規(guī)劃、城中村改造為奇提供巨大商機(jī)，正在實(shí)施的股權(quán)激勵(lì)將進(jìn)一步提升經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。
在延伸產(chǎn)業(yè)鏈上，廣鋼股份(600894.SH)近日受到廣泛關(guān)注，該公司88%的主營(yíng)業(yè)務(wù)是圓鋼螺紋鋼，受益建材行業(yè)發(fā)展；寶鋼集團(tuán)與廣東國(guó)資擬組建鋼鐵控股集團(tuán)，這賦予了該公司資產(chǎn)置換預(yù)期，外延式發(fā)展路徑圖線。另外該公司實(shí)施環(huán)保遷建，有利于淘汰落后產(chǎn)能，還將空置出大量土地，具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的想象空間。
住宅市場(chǎng)受打壓，反過(guò)來(lái)加強(qiáng)了商業(yè)地產(chǎn)的受益預(yù)期。金融街（000402.SZ）成為行業(yè)調(diào)控的避風(fēng)港，該公司實(shí)施回歸京津區(qū)域戰(zhàn)略，相關(guān)商務(wù)地產(chǎn)儲(chǔ)備豐富，現(xiàn)金充裕，財(cái)務(wù)健康，2010年旗下項(xiàng)目建設(shè)將進(jìn)入高峰。
國(guó)信證券盡管建議低配房地產(chǎn)板塊，但仍然建議關(guān)注五大類品種，很有借鑒意義。包括跌幅大、估值低廉的小盤(pán)地產(chǎn)股中南建設(shè)（000961.SZ）、陽(yáng)光城（000671.SZ），受益于大消費(fèi)增長(zhǎng)的物業(yè)出租股小商品城（600415.SH）、輕紡城（600790.SH），城投概念兼保障性住房受益股云南城投（600239.SH）、中天城投（000540.SZ）、西藏城投（600773.SH），受益城市價(jià)值提升的蘇寧環(huán)球（000718.SZ）、招商地產(chǎn)（000024.SZ），具有資產(chǎn)注入、整體上市概念的中航地產(chǎn)（000043.SZ）、沙河股份（000014.SZ）等。
查看更多相關(guān)信息，可登陸松江第一招聘網(wǎng)>>
