樓市變天

　　2010年注定是復雜的一年。

　　股指期貨推出，股市大幅震蕩，黃金高歌猛進，外匯市場波瀾起伏……

　　春夏之交，樓市也風云突變。

　　5月6日，一條爆炸性的消息幾乎占據了全國各大經濟媒體頭條：恒大集團宣布全國約40個樓盤同時推出8.5折促銷讓利活動。這是新一輪樓市調控背景下，第一個擎起降價大旗的大型房地產開發企業。

　　本以為是對消費者的利好消息，誰知到最后卻成了一出鬧劇。5月10日，恒大地產集團品牌中心稱，將于5月16日結束8.5折促銷活動。兩天之后，又稱將8.5折促銷延長至月底。說變就變，不僅讓一些購房人無所適從，連圈內人士也犯迷糊。

　　其實，無論開發商使出什么怪招，都是為了應對房產新政。

　　房產新政“組合拳”已推行一個多月，樓市陡然生變。

　　先是房價。北京通州的領漲盤，新政推出后的第二天便“改頭換面”成領跌盤。中原領先指數系統數據顯示，4月，京滬深等五大城市的二手住宅成交量出現不同程度的回落，以北京和深圳跌幅最大。

　　與此同時，開發商拿地也日趨謹慎，北京甚至出現了由于開發商的報價低于政府最低價而導致流拍的現象。

　　原來近乎瘋狂的購房者，如今也冷靜下來，觀望房價走勢。

　　樓市調控，還有多少政策可以出臺？

　　新政之下，房價真的能跌下來嗎？

　　房地產市場的天，究竟會如何變？

　　政策變臉

　　政策的變化，早在年初已見端倪。

　　3月5日，溫家寶總理在十一屆全國人大三次會議上作政府工作報告時說，要促進房地產市場平穩健康發展，堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。

　　隨后召開的兩會上，高房價更成了“千夫所指”。與會代表大多聲伐高房價，呼吁遏制房價過快上漲。

　　然而，市場絲毫不為所動。

　　兩會剛剛結束，北京又現兩處新“地王”，北京一季度商品房平均售價比去年同期上漲約11.2%。國金證券首席經濟學家金巖石博士戲謔：“太不像話了，太不給政府面子不給溫總理面子了！”

　　于是，房地產市場宏觀調控政策“組合拳”高頻打出。

　　4月14日召開的國務院常務會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付不得低于50%，貸款率不得低于基準利率的1.1倍；17日，國務院出臺新“國十條”，要求房價過高地區，可暫停發放三套房及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

　　各大部委、監管機構也在快速行動。4月11日，銀監會要求，銀行不得對投機投資購房貸款；4月13日，住建部要求加快保障房建設，遏制房價過快上漲；4月19日，住建部要求商品住房嚴格實行購房實名制；4月21日，銀監會官員強調，二套房以住房套數界定，不再以貸款為準。

　　各地方也紛紛出拳，新規不斷。

　　4月30日，北京市率先推出“京版”樓市新政，規定同一購房家庭只能新購買一套商品住房；海南緊隨其后，推出了海南版樓市“十一條”，確保10%的土地出讓金向保障性住房建設項目傾斜；杭州近日也公布了非首次購房的認定標準，確定以交稅記錄為準；上海將出臺細則，按年征收8‰的房產稅；青島的“新14條”，要求外地人買房貸款須先開證明、房源價格須一次性公開等；深圳也出臺新政，對非本地居民暫停發放購買住房貸款……

　　歷經數年的“空調”和“越調越漲”之后，很多民眾已經對房地產的宏觀調控失去信心，更有甚者認為“房地產調控的政策公信力已消失殆盡”。但是，這次打破了以往套路的調控新政，迅速給中國樓市帶來轉折性變化，不僅一下子使樓市由“賣方市場”轉變為“買方市場”，而且就連一些開發商和炒房者都不得不承認，樓市新政下，中國一些大中城市的房價可能要降兩三成。

　　看來，往日貌似溫順的“老虎”，真的發威了。

　　市場變天

　　山雨欲來風滿樓。

　　受新政影響，多數重點城市的成交量持續下降。4月18日至30日，13個城市中有7個城市成交量低于新政前，其中北京、深圳、杭州、蘇州降幅超過40%。5月1日至14日，新政的影響范圍進一步擴大，13個城市的日均成交水平全部低于4月下半月，其中北京、上海、廣州、杭州等10個城市降幅超過30%。

　　與2007年-2009年的平均水平相比，5月1日至14日，11個可比城市中，北京、上海、廣州等7個城市日均成交水平低于2008年全年平均水平且降幅均超過30%，僅天津、武漢、重慶、長沙4個城市高于2008年，其中長沙更是高于2009年。

　　此外，數據顯示，5月份第二周，上海商品房成交均價為22873元/平方米，環比下跌9%，結束了此前連續3周高于2.5萬元的局面。在北京，341個普通商品住宅項目中，價格持平及降價打折項目占41%。以通州為例，“新國十條”頒布前，通州樓盤領漲整個北京樓市，而之后一個月，通州有6個樓盤降價打折，降價打折項目占比達到21%。

　　新盤如此，二手房更是每況愈下，無論是市場成交量還是價格上都有不同程度的下滑。數據顯示，北京、上海、廣州、深圳和天津等五大城市二手住房成交量分別較4月上旬下跌達44%-92%之多。價格方面，各地房價下跌幅度卻不太明顯，五大城市房價跌幅均在6%上下，如北京下跌6.2%、上海下跌5.7%、深圳下跌6.7%、廣州下跌5.3%、天津下跌6.4%。

　　敏感的股票市場上，房地產股一瀉千里。從4月上旬開始，地產指數狂跌，最大幅度達到30%，很多地產股股價接近腰斬。

　　春夏之交，房地產市場飄起了漫天雪花。

　　開發商變穩

　　政策一變臉，開發商也變得乖巧起來。

　　5月10日，在北京和上海，分別舉行了樓市新政后的首場土地拍賣會。其中，北京順義區的地塊，由于開發商的報價低于政府最低價導致流拍；而上海昔日“地王”頻現的新江灣城地塊，僅以拍賣底價成交。

　　5月12日，在北京市樓市新政執行以來的第二場土地交易過程中，開發商對地塊遠不及此前熱情，普遍報價謹慎，有部分開發商因報價低于底價直接被淘汰。

　　業內人士表示，調控政策的“組合拳”下，開發商已經不敢貿然拿地了。

　　與此同時，開發商也聰明地控制了房價的上漲，有部分樓盤價格出現了松動。記者調查發現，京城部分樓盤，尤其是遠郊區縣的項目已經出現價格松動的跡象，利用小步微調房價來爭取客源。

　　當然，大部分開發商在“亂世”中選擇了“以不變應萬變”，力求穩中求勝。拿地的謹慎自是不用說，單是“死扛”房價不降的決心，就可見一斑。而目前開發商持有的現金超過2500億元，可謂不差錢。東莞某開發商運營總監甚至公開對媒體稱，開發商資金的耗盡至少需要半年甚至更長的時間。

　　有專家認為，掌握一手房的開發商因為資金穩固，不會主動降價，只是觀望風向。一手房“量減價不減”的情況，意味著市場觀望和相持的狀態基本成型。與此同時，雖然新政出臺以來，各地關于降價拋售的消息此起彼伏，但絕大部分房企還是選擇按兵不動。有開發商坦言，由于后續的調控政策不明朗，也無法預測屆時的市場反應，所以大部分房企只能采取按兵不動的策略。

　　炒房團變招

　　與開發商的氣定神閑不同，新政之后，炒房團紛紛撤離一線城市，繼而轉戰其他市場。

　　溫州炒房團最先反應，但他們并沒有大面積拋售樓盤，只是開始為資金尋找下一個方向。溫州天浩置業有限公司總經理王珍楠表示，如果購房全部利用自己的資金，那就要看是否具有升值潛力。目前樓市新政組合拳下，溫州炒房團選擇暫時放棄房地產，轉向其他投資品。

　　有關數據顯示，溫州目前已通過各種形式投入到股權投資領域的資金大約200億元。也有溫州投資客購買實物黃金動輒幾百萬元，甚至上千萬元。據了解，最近中國黃金溫州旗艦店金條銷量快速增長，投資者也從過去的按“克”買黃金，升級為論“斤”買。此外，不少投資者已將目光投向珠海、廈門、昆明等二線城市的房地產。

　　上海、廣州等地的投資客，也同溫州炒房團一樣紛紛轉場。不同的是，這些投資客選擇了拋售手中的房源。在上海，隨著樓市調控政策一步步地收緊，一些本地投資客的觀望心態結束，希望盡快拋售變現，將資金投向其他投資渠道。在北京多家房地產中介門店前，記者注意到，不少掛出的房源顯著地標著“直降XX萬元”的字眼，其陣勢堪比超市的促銷活動。一位房地產中介稱，有些投資客出于對未來政策的擔憂而對手中的房源降價出售。

　　但是，這部分投資客并沒有放棄房地產，而是轉戰到了商業地產。

　　“現在什么都漲價了，物價上漲比銀行利息漲得快，我擔心存款到時候縮水，放在股市風險又太大，還是投資房產最靠得住。”手頭有20萬元的張先生一直關注著房地產市場。據他介紹，之前想投資住宅，主要是看中了住宅的杠桿效應，2-3成的首付就可進入，且短期內升幅較大。“不過，樓市新政出臺后，不僅首付和貸款利率都提高了，且升值空間也變小了。”

　　像張先生這樣的投資客認為，新政的實施使得投資住宅的門檻提高，現在商業地產也是五成首付，貸款利率維持以往指標，不會增加他的投資成本，租金回報率比住宅更高，且未受到政策打擊，更有發展潛力。對當下新政的分析，讓他更加堅定了自己的判斷，并將目光鎖定在商業地產上。

　　買房人“變心”

　　今年4月房產新政出臺之前，樓盤捂盤惜售，二手房賣主坐地漲價的現象屢見不鮮。因為傳說中的政策調控并沒有來臨，而購房者在焦慮中唯恐房價還有新一輪的上漲。但是，從現在開始，買房人似乎應該悠著點了。

　　面對密集的房產新政，以及開發商和炒房人的表現，欲買房者的內心無比痛快。但是，記者采訪的大多欲買房者對于新政一月的成效，感覺力道還是不夠。

　　新政之初，“等待再看”的心態，使得不少購房者放棄了購買打算。數據顯示，隨著上海新房成交的持續低迷，滬上新盤“撤單退房”的現象也逐漸開始增多——4月上旬，撤單超過30套的在售樓盤項目只有兩個，而在4月下旬，這一樓盤數量已經上升到了6個。在成都春交會上，面對眾多優惠，現場咨詢觀望的市民占了大多數，現場簽單下手的人很少。

　　“現在政府調控還沒有結束，誰還會再來搶房呢？優惠又有什么用呢？再等等看吧。”購房者李小姐對記者說的一番話，道出了現在購房者的心態。原本一直租房的李小姐夫婦，今年初準備買一套新房，早前已經看了北京大量的新盤，近期原本準備下手買一套通州的房子，但是在新政出臺后以后，立馬停手。“我發現原來很搶手的房子，大家都在觀望了，沒準過兩天又降價了呢。”

　　據西南證券測算，與2008年末實施最優惠放貸政策時相比，“國十條”新政實施后，二套房購房首付成本上升66%，貸款利率成本上升57%。西南證券稱，新政將對改善性住房、投資、投機性購房產生較強抑制作用，會使得市場再度陷入觀望期，成交量會有所下降。

　　狼真的來了嗎？

　　5月18日，國資委副主任李偉在日前的中央企業信息工作視頻會議上指出，宏觀經濟政策在不同階段可能會進行微調，尤其是貨幣政策和房地產調控政策，這將給部分行業和企業生產經營帶來影響，使得“政策或將變奏”的猜測聲音再次放大。

　　莫非，政策又再次手軟了？

　　據了解，包括住建部在內的一些部委正在部署調研，對樓市政策的實施效果進行評估。因此，政策變動的可能性仍然存在。業內人士也表示，由于市場正在較好地降溫，中央層面不太可能追加更為嚴厲的措施。

　　這樣看來，似乎又是“狼來了”的故事再次上演。

　　本輪調控被稱為“史上最嚴厲”，除了對炒房者的精準打擊之外，更因為中央第一次明確提出了在穩定房價和住房保障工作上要對政府官員“建立考核問責機制”。也許，這是切斷地方政府和開發商利益紐帶的精準一刀。也正因此，本輪房地產新政被很多人寄予厚望。

　　那么，此次的系列新政究竟有沒有用？重壓之下，房價會不會下降？就此問題，記者連線多位專家學者以及業內人士，得到了是近乎相同的答案——此輪調控力度很大，新政之后房價會下降。

　　中央財經大學金融學院副教授蔡如海接受記者采訪時表示，政策影響會很大，推動市場進入一個調整期。本輪房產調控新政，一方面通過提高二套房首付、限制購買多套房等金融和行政手段，堵住投機型需求，從而在短期內給過熱的市場降溫，遏制住房價過快上漲的勢頭；另一方面又通過增加土地供應、規范市場秩序等手段努力增加市場供應，尤其是增加保障性住房和中低價位、中小套型普通商品房的供應，從而向老百姓釋放積極信號，即一段時期以后市場供應將會明顯增加，不必因為恐慌而急于購房。

　　“只要房地產市場把炒作與投資這部分清除出來，住房需求就會發生根本性變化。這次政策威力非常之大，如果認真執行，市場肯定會回歸理性。”中國社科院金融所研究員易憲容接收記者采訪時說，“去年投機買房的，如果不趕緊拋售會被全部套牢。”

　　讓變化來得更猛烈些吧

　　房價暴漲，千夫所指。在全民“忍無可忍”的時刻，宏觀調控如同五月里的冰雪，讓樓市一夜之間跌入冷宮。

　　本輪的調控剛剛開始一月余，市場立即風云突變。房地產商迷茫了：我們到底做錯了什么，又一次用如此嚴厲的手段來“對付”我們？

　　表面上看，地產商們很無辜，他們的確只是在按照市場規則賺錢，而且只是在奉行了資本逐利的“天條”。但他們似乎忘記了一個更高的“天條”：他們用于掙錢的重要生產資料——土地，本身是天賦人權的一部分。如果居者無其屋，或者困難人群連廉租房都住不上，必然導致人心不安，社會動蕩，這不僅是經濟問題，更是政治問題。

　　表面上看，樓市很無辜，就在2008年，房地產才被高調地定位為支柱產業，并在GDP“保八”中居功至偉。如今似乎危機已經過去，經濟過熱之慮，使抑制房地產成為抑制經濟過熱的另一個砝碼。在這樣的宏觀背景下，宏觀調控發力也是理所當然。

　　這些，都使中國的房價漲跌從一開始就帶有非經濟因素的色彩。遺憾的是多數房地產商都“不懂政治”，不僅頻頻調高房價，還借著城市化、剛性需求、支柱產業等一系列利好，騰挪其間演繹成瘋狂的房價：2009年，樓市的新房成交價格漲幅第一次超過了20%，達24%，是近15年來最大漲幅。

　　2010年1月，溫總理“遏制房價過快上漲”話音剛落，房價再次一路狂飆，當月全國70個大中城市房價同比上漲9.5%，環比上漲1.3%，同比漲幅創21個月新高。房價的高漲，終于引至了激烈的調控。而整肅令下，大眾和輿論都歡聲一片。

　　那些在房價高位時買入的普通消費者此時會作何感想呢？可能這是宏觀調控唯一心有顧忌，手有所軟的地方。但是放到長期看，如果是自住者，似乎不必擔憂，如果你對中國未來的經濟發展充滿信心的話，那么陣痛和恐慌只是暫時的。

　　當然，開發商在“委屈”之余，也可以堅持不降價，但歷史和經驗告訴大家，他們扛不了多久。部分意見領袖也可以吹毛求疵地指責調控手段非市場化，或是中國房地產發展的政策不夠系統，配套政策不夠完善，調控有“捉鬼放鬼”之嫌，但既然置身中國國情，就得從轉型期的國情出發，更應看到，不顧社會、民眾承受能力的暴利之路是走不通的，端碗吃肉、放碗罵娘的事情已經得不到任何聲援。

　　因為對普通老百姓來講，收入的增長總是追不上房價的翅膀，調控是幫助他們實現愿望的最后一點希望，也是我們所處的社會最后的底限了。

　　雖然這些年來，樓市調控出臺的政策之繁多、之無效與之重復，讓業內人士暗笑“不過是循環一圈再來”，但我們寧愿相信另外一句看似無關的話：“愛情就像切洋蔥，你一片一片切下去，總有一片會讓你淚流滿面。”

　　讓變化來得更猛烈些吧——否則，樓市也會淚流滿面。

　　上海，等待“靴子”落地

　　房產稅8‰？近期，坊間將上海擬開征房產稅的傳聞炒得沸沸揚揚。

　　5月12日，一則“上海近日將出臺樓市調控細則并征收房產稅”的消息占據各大網站的顯著位置。而一個星期前的5月4日，國務院法制辦財政金融司副司長季懷銀也通過官方媒體透露：“開征住房保有環節的稅收，是保證住房市場健康發展的治本之策，也是解決當前我國面臨的多項棘手問題的治本之策，早開征比晚開征好，但需分步實施，而非一蹴而就”。

　　這一表態似乎意味著，房產稅的腳步已經越來越近。

　　有媒體報道，上海版樓市調控細則最快將在本月公布，而上海對住房保有環節征稅也將在細則出臺后正式啟動。不過到目前為止，上海市住房保障和房屋管理局網站上對此并未發布任何消息，而現在市場聚焦的幾乎也是等待上海這一只“靴子”的落地。

　　上海細則呼之欲出

　　在“新國十條”之后，包括北京、深圳、青島等地都相繼公布了執行細則。然而，在房價高企的上海，細則卻遲遲未能露面，而有關部門的守口如瓶也使得樓市新政的細則變得撲朔迷離。

　　盡管上海樓市調控的細則尚未出臺，但是來自于各個渠道的消息卻已充斥整個市場。其中，關于開征房產保有稅被認為是新政的重要內容，而有關公積金貸款將視面積實行差額房貸等也可能成為調控政策的另一重要內容。

　　有報道稱，上海正在緊鑼密鼓的討論樓市調控細則，其中包括房產稅征收辦法。初步草案是將家庭人均面積作為是否征收房產稅的重要依據。如果符合征稅條件，需按年支付相當于房產值0.8%的房產稅，計稅基礎為評估價而非房產成交價。此外，對于已經出租的住房并按時繳納了房產稅的購房者，將考慮不再重復計稅。不過，有開發商表示，傳聞中關于房產稅按照估值來征的說法可行性較低，因為操作成本太高。

　　關于“視面積實行差額房貸”，目前已體現在北京市公布的公積金房貸新政中。據消息稱，上海的公積金貸款在此方面也已基本確定，而關于“面積”的定義，市場的猜想為90平方米，與北京的相同。

　　除此以外，還有消息透露，上海也有可能出臺限購令，即本地家庭限購兩套，外地人士限購一套。不過限購令一說并未得到證實，而不少市場人士也表示，限購令帶有過強的計劃色彩，其效果可能不如預想。

　　按照上述的一些關于上海調控新政的消息，上海此次的調控被市場稱為可能是“最嚴厲”的房產新政。不過到目前為止，所有的消息并非出自官方之口，這也使得調控新政成為大家心中的謎團。

　　樓市天空已轉陰

　　細則出不出？到底什么時候出？上海易居房地產研究院高級研究員回建強在接受《投資與理財》記者采訪時表示，有關調控的細則會出臺，不過可能不會馬上出臺；關于調控的力度，他表示上海在執行國家政策方面一般都會從嚴。此外，其他業內人士也表示，房產保有稅的出臺是遲早的事情，不過時間上還不確定。

　　房產泡沫一直是近幾年來市場討論的一個熱點。上海房價是否存在虛高？回建強表示，一定程度上是有的。也有人表示，郊區或偏遠一點的地區房產的泡沫更大。

　　保有稅的出臺能否有效的調控樓市呢？搜狐的一份網絡調查顯示，24.53%的人認為保有稅能抑制房產投機；18.57%的人認為會調控樓市，打壓過高房價；不過也有9.38%的人認為對于短期炒房者影響不大。回建強也表示，措施出臺會帶給樓市比較明顯的影響，上海樓市成交量會大幅度下降，同時也能有效的抑制高房價，打擊投機者。此外，有人也說到，政策最大程度的是帶來心理上的影響，也就是說人們的預期會改變，從而導致樓市發生一些變化。

　　不過，從市場方面看，盡管政策尚未出臺，樓市卻已或多或少發生了一些變化，“陰云籠罩”、“變天”之勢似乎即將來臨。第一財經所作的一項2010房企老總調查問卷的結果顯示，18位房企老總認為房價會下跌，他們認為價格回落是一個必然的過程，不過以何種形式、在何時出現，目前大家都還是一種觀望狀態。

　　市場成交量已經出現較為明顯的萎縮，5月第一周，上海住宅成交面積為7.1萬平方米，為近5年來同期最低的一周。

　　地產商方面也陸續有降價優惠的舉措。5月初，恒大就率先打出了8.5折優惠的促銷牌。除恒大以外，上海綠地旗下部分住宅項目也悄然降價。有消息報道，綠地位于上海松江區的綠地薔薇九里項目一次性付清打9.3折，貸款9.5折，綠地諾丁山聯排別墅總價立減8萬元。綠地方面則表示，部分樓盤的優惠是參加房交會的活動，旗下產品并沒有全線降價。

　　根據市場信息，4月份至今，上海共有近40個樓盤有折扣讓利的舉措，郊區板塊是目前上海樓市出現價格調整的集中區域。而相比于新樓盤，二手房市場的反應更為顯著。此外，“捂盤”也成為開發商應對的一項措施，據統計，5月至今上海新開盤數量僅為14個，與4月末兩周的數量相比，銳減5成。

　　對民眾而言，新政尤其是住房保有稅的出臺將關系到自己的切身利益，不少人對此也表示了自己的看法。

　　一位購房者向記者表示“很擔憂”。他在去年剛買了一套面積較大的房子，屬于第二套房范疇，目前房子尚在還貸當中，如果還要征收房產稅，無疑又增加一個沉重的負擔。也有購房者接受采訪時表示，目前手上持有多套住房的人并不少，如果開征所謂的房產稅，他們將面臨一筆巨大的開支，也將嚴重的超出他們的承受范圍。

　　有購房意愿的人群中不乏一批改善性需求者，對于這些人，回建強表示，如果要更好的規避政策，最好的方法是賣掉小房子買大房子，不過中間有可能存在一個重合期。不少人都已經提出調控政策不能一刀切，也許會有相應的政策來兼顧此類人群的利益。

　　政策需著眼長期

　　有資深的房地產人士表示，在上海的房地產市場，存在著很多投機型的外資和游資。調控新政最大的目標主要是抑制投機性的需求，不管如何，調控的基礎不能偏離了廣大老百姓。

　　日前，中國房地產開發集團理事長孟曉蘇就表示，開征物業稅第一步應該走商業地產，第二步從小產權房起征物業稅，然后對高檔住房和豪宅征收，最后是對所有居民征收。稅收政策直接影響的是投資尤其是投機者，不少持有多套住房的人，可能會因為持有成本過高而將多余的物業拋出，從而會增加二手房市場的供應。

　　不過也有業內人士表示，調控政策對目前居高不下的房價會起到一定的打壓作用，但是從某種程度上來講，這些都只是短期的行為。長期來看，政府應該建立更完善、更健康的廉價房、廉租房機制，切實從經濟實力較差的中低成收入者的利益出發，進一步解決他們的住房問題。

　　目前，關于上海調控細則的傳聞已經非常令人關注。對多數人而言，調控政策所帶來的期待就是高房價的被抑制或者下跌。SOHO董事長潘石屹預計，住房價格下跌的幅度會在15%-20%左右，回到2009年初的水平。而方方地產資訊機構最新報告的結論則是，此輪調整，房價下跌幅度至少20%。說法各異，而樓市到底會如何演繹，也只有等待“靴子”落地時才能揭曉。

　　開發商“被扔鞋”大多仍在觀望

　　新政壓力之下，開發商有所轉變，除了拍地更加謹慎之外，也有部分適當降低了房價。但是，更多的開發商還是選擇按兵不動，佯裝“冬眠”，力求平穩過關。

　　5月7日下午，有“任大炮”之稱的華遠地產董事長任志強，在大連參加“大連住宅與房地產高峰論壇”的時候，遭遇了“鞋襲”。

　　潘石屹在微博中這樣描述細節：“任志強上臺第一句話話音未落，會場有一哥們就朝臺上扔了兩只鞋，大叫‘去死吧！’，后面有個別人也跟著起哄，邊拍手邊叫‘好’，然后那個扔鞋的哥們就大搖大擺的走出門去了。任志強說‘看來我的待遇能比得上總統了’，之后心態超好地開始做報告。”

　　且不論扔鞋者的是非對錯，單說任志強被襲擊的原因，中經聯秘書長陳云峰認為有兩點，一是任志強素有“任大炮”的外號，其言論一直比較激進，爭議較大；其二是新政后，開發商和買房者處于僵持階段，不排除部分買房人心態比較浮躁，對開發商有一定的積怨，而任志強正好是開發商的典型代表人物。

　　可是，新政之下，開發商也承受了太多的壓力，他們的日子也過得并不舒服。如今有“代表”被襲擊，開發商也該好好想想，如何應對新政。

　　雖然近期開發商拿地日趨謹慎，部分新房房價也開始出現松動，但更多的開發商仍選擇觀望，以不變應萬變。

　　謹慎拿地

　　5月10日，北京和上海分別舉行了樓市新政后的首場土地拍賣會，北京順義區的地塊由于開發商的報價低于政府最低價而導致流拍；而上海昔日“地王”頻現的新江灣城地塊，僅以拍賣底價成交，相對周邊地塊的樓板價，跌去了三分之一。

　　5月12日，北京市又迎來樓市新政執行以來的第二場土地交易。從招標現場看，開發商對地塊遠不及此前熱情，普遍報價謹慎，此前動輒過千萬的競價階梯沒有出現，更有部分開發商因報價低于底價直接被淘汰。

　　業內人士表示，調控政策的“組合拳”下，開發商拿地的意愿已經發生了變化，手持現金成為首選。

　　自4月中旬國務院陸續出臺房地產新政之后，各地也相繼出臺配套的地方政策，例如北京調整土地“招拍掛”政策。但實際上，此輪土地出讓政策的調整并不是單一政策，而是伴隨著信貸政策的調整，以及國家對市場購房者的限制政策入市的。在微妙的房地產大勢下，開發商的拿地心態也正在微妙地變化著。

　　中原地產華北區董事總經理李文杰認為，隨著政策的出臺，購房者觀望情緒出現，開發商的拿地熱情也會很快降溫。交易量的下降，加上金融政策中貨幣供給有回歸常態的趨勢，使得開發商的預期現金流變得緊張，不敢貿然拿地了。

　　事實上，開發商對市場預期已經發生變化。來自中原地產的監測顯示，自2月底以來，十大龍頭標桿房企中，復地、華潤、金地、綠城及雅居樂均已暫停拿地，表現出謹慎態度。4月標桿房企購地支出約42億元，為近12個月以來最低水平。

　　中國不動產研究中心對25家知名房企進行的調查顯示，新政后，只有12%的房企依然會盡可能多拿地，更多的企業愿意手持現金。

　　對此，地產大腕潘石屹也感嘆，“這下沒人搶‘地王’了”。

　　堅挺房價

　　除了拿地更加謹慎之外，開發商在房價方面也格外小心。新政已推行一個月，但房價卻沒有像預想中那樣“脆弱”得不堪一擊。

　　住房和城鄉建設部副部長齊驥表示，目前樓市正處于政府、銀行、地產商、購房者的多方博弈狀態，觀望情緒濃厚，房價并未出現整體松動跡象。

　　以北京為例，記者調查發現，在新政公布后，一線城市樓市的成交熱度已經降溫，樓盤銷售速度下降。盡管如此，開發商們卻仍未開始降價促銷，房價依然保持堅挺。

　　記者致電104個在售樓盤，雖然其中有55個樓盤有打折或優惠活動，但這些優惠幾乎都是針對全款付款的優惠，折扣最大也只有9.5折，而直接降價的僅為頂秀美泉小鎮和專家國家公館兩家，降價幅度也不大。其余49家在售住宅項目基本維持原價。

　　北京中原三級市場研究部總監張大偉在接受記者采訪時表示，除了部分郊區項目外，城區項目的價格依然堅挺，開盤的元大都7號，每平方米均價甚至從28500元還上調到31000元。

　　在福建省福州市，樓市銷量萎靡不振，而價格卻非常堅挺，連續4個月過萬。4月份一手房簽約均價為11321.59元/平方米，環比增加53.62元/平方米，漲幅為0.48%。

　　當然，也有部分開發商選擇了打折或降價等優惠促銷方式。根據搜房網統計信息，4月份至今，上海共有近40個樓盤打出折扣讓利消息，最高折扣為8.8折。而在深圳，一些開發商還放出少量特價房試探市場。

　　可是，盡管部分地區出現了房價回落跡象，但波及面和降價幅度有限，多數房產商對降價仍“保持沉默”。

　　心理大考

　　其實，開發商目前正在接受一場心理大考。雖然新政壓力終將導致房價下跌，但何時是拐點，開發商還在守候。當然，不可否認，新政之下，市場從觀望期走向劇變期，開發商心態也出現兩極分化之勢。

　　一些開發商性子比較急，他們認為未來市場會走向下行階段，成交量和價格都會出現一波回調勢頭，越早將產品推向市場，就可以盡可能獲得相對高價；如果推遲賣樓，將出現更多消費者流失的情況，導致產品滯銷，因此選擇“走為上策”，通過“搶跑”來應對市場。例如，廣州白云某樓盤原本將開盤時間定在五一黃金周前后，但4月22日突然宣布將時間改在4月24日。而原定于五一開盤的廣州市碧桂園鳳凰城樓盤，突然于4月29日晚大規模群發信息，通知意向買家，項目開盤日期提前到4月30日。

　　與此相反，也有一些開發商選擇了“避其鋒芒”，用推遲買樓來抵消新政壓力。原本定于5月開盤的廣州天河五山某新盤突然對外宣稱，因工程等原因推遲開盤，計劃在6月底7月初上市。中原地產項目部總經理黃韜分析，“搶跑”和推遲發售體現了開發商群體對于最近調控政策在理解上的分歧，選擇后一種營銷方式的樓盤大多認為市場影響只是短期的，長期看會使區域穩定健康發展。

　　當然，以萬科為首的一些開發商也樂于接受新政，并表示支持。“密集出臺的新政旨在促使樓市的理性回歸，將促進行業長期穩定的發展。”萬科副總裁、北京萬科總經理毛大慶表示非常看好調控新政，并且強調不管市場環境如何變化，萬科都將致力于企業的長期發展，做購房者所需要的好產品，并且領跑行業向低碳、綠色方向發展。

　　炒房客的糾結與戰術

　　房價會出現拐點嗎？房價什么時候降啊？也有人開始憂慮：“我剛買完房子，降了我就虧了！”

　　近日，搜房網和中指調查在北京、上海、天津、濟南、南京、長沙、蘇州8個城市進行了問卷調查。數據顯示，大多數欲購房者因為新政而推遲了購房計劃，五成認為下半年出現房價拐點。

　　這個5月，炒房客們最糾結，面對接連不斷的調控重拳，似乎有些亂了陣腳。這一個多月以來，炒房客中抑郁者有之，轉戰海外與二三線城市者有之，囤積黃金者和大肆購買豪宅者亦有之。

　　就這樣被樓市套牢

　　“現在，我最后悔的就是，去年為什么沒有把房子脫手，還逆市進了貨！”居住在廣州的李先生，3年前投身炒房，目前手上有6套房，其中3套是在去年下半年樓價高位時買進。

　　“當時覺得還會繼續漲，所以沒有放盤。”他說，去年樓價瘋狂攀升，業主都是“老大”，別人求著你賣，從100萬元至105萬元至110萬元，上升特別快，給人有更高的預期，所以當時一直都沒把房子放盤。

　　去年樓價高位期間，他在某小區買的一套每平米8000元左右的房子，現已跌到約單價7000元了。雖然不至于成為負資產，但首期款20萬元卻快賠進去了。

　　“越跌就越舍不得賣”，于是，他就被“套住”了。加上去年還在天河客運站旁邊買進的兩套房，現在3套房的資產總共“縮水”30萬元至40萬元。

　　溫州的陳先生也是樓市套牢的典型例子。他通過與親戚、朋友合股及銀行貸款的方式，在杭州、上海、溫州等地投資房地產，購得房產十余套。新的購房政策一出，親戚朋友紛紛要求退出股本，本想快進快出的陳先生因為手中的房產無人問津，資金難以周轉。近幾天，他因承受不住巨大的心理壓力，只得頻頻光顧心理診所。

　　轉戰二三線城市

　　孟女士在香港一所大學當漢語教師，在內地已經有6年的房地產投資歷史，在深圳擁有兩套房產，有一套2009年拋出了。“新政對我來說影響很大，基本在一線城市很難貸款，不能買房了。現在限外令一出，更沒法在深圳、北京這些地方投資了，我想看看惠州那邊的豪宅，準備去考察一下。”孟女士表示，新政精準地打擊了投機投資客，但是也傷及了普通的剛性需求者和她這樣的長線投資者。“政策應重點打擊短線炒作者，是他們把樓價抬高了。我建議出臺政策讓購買多套房產者持有至少一年，那樣很多炒作者都會被嚇退的。”

　　據鏈家地產市場部一位負責人介紹，目前全國已有超過30%的炒房者轉向房價相對較低的二三線城市。武漢、沈陽、重慶等城市都成了炒房者要搶占的市場。他們認為，這些城市比起一線城市，炒房的成本低了好幾倍，升值潛力更大，并且不會有大起大落的現象出現。連地產商們都紛紛“進駐”了，炒房客怎會甘于落后？其實又何止這些，一些有錢的人還把投資之手伸向了黃金和海外房產。

　　淘房變淘金

　　“中國黃金旗艦又現千萬元囤金大戶！”這則消息近日被掛在各大網站頭條。據商家透露，這位投資者售出京郊一套房產，轉而用上千萬資金投資黃金。這位神秘投資客剛剛出手了自己位于京郊的第三套房產，轉向投資實物黃金。他說：“現在的樓市不穩定，加上國家各項政策的頻頻發布，讓人心里覺得不安，這次轉投黃金主要是用作規避其他投資風險。”

　　據悉，目前在溫州、南京、武漢等城市都現囤金熱潮。“最近一個溫州老鄉在這里買了1400多萬元的黃金。”溫州人、金頂集團的總裁陶行逸對媒體稱。記者算了一下，按照5月10日每克263元的金價，1400萬元可以買進黃金將近53公斤。

　　溫州人的傳統似乎總是“有錢一起賺”。陶行逸表示，最近接待了不少溫州考察團，這些考察團少則四五人，多則十幾人，都是朋友介紹過來的。他還透露，很多溫州客戶以前都是炒房的，現在都過來咨詢怎么炒黃金，炒房團變成炒金團了。

　　近日，金價連創年內新高。5月4日，國際現貨黃金價格沖高到1192美元，之后很快超過1200美元。記者發現，在北京國華、菜百等商場購買5公斤、10公斤金條的買家每天都有，消費者對黃金的投資熱情還在高漲。

　　瘋狂買豪宅

　　除了買黃金，生猛的溫州炒房團越來越忙乎。

　　近日，“溫州人砸一億買南京百套房，房價越高越要炒”，類似的聲音不絕不耳。一邊是國家在不斷出臺“地產新政”；而另一邊，部分炒房客的投資熱情卻沒有絲毫的減退，這成了“新政”下的一大悖論。

　　幾位不愿意透露姓名的購房者稱：“國家相關的‘地產新政’一出，反而增強了我們購房的議價能力。”他們認為目前通脹壓力嚴重，一定要投資固定資產，免得手頭的現金貶值。

　　另外，這些投資人基本都是全額付款，不受房貸收緊的影響。就算出臺物業稅，也不會動搖他們對豪宅的投資。

　　地產大鱷“棄宅從商”

　　近期，保利房地產集團營銷總監胡在新表示，保利將全力沖刺商業地產領域，未來的3至5年，將持有型商用物業的投資比例逐漸增大到全部投資的30%。首創置業董事長劉曉光也表示，未來3年內，首創置業預計投資300億元，走與產業相結合的住宅產業綜合體道路。

　　據了解，中糧、招商、金融街、首創、富力、保利等地產大鱷近期均加大了在商業地產領域的投資力度。業內人士分析，由于樓市新政并沒有將商用房納入其中，投資者仍可異地購買或者一次購買多套商用房，這會引起新一輪的商用房投資熱潮。

　　涉足海外市場

　　近日，從日韓，到美歐、澳大利亞，金融風暴后哀鴻一片的房地產市場，紛紛感受到了攜款而來、直奔房市的中國買房客的沖擊力。據相關數據統計，4000億元人民幣是被中國政府近期調控樓市新政擠出來的投資資金，它們中的一部分已經殺向了海外樓市。

　　一家美國媒體說：“一旦中國人積累了些資本，就要找一個出口。”在眾多西方媒體的報道中，“財大氣粗”、“腰纏萬貫”一時間成了中國人的形象專利。美國福布斯網站5月2日甚至為“中國制造”找了個“兄弟”———“中國購買”。但就像那句流行語所說，羨慕的背后，可能就是“嫉妒、恨”，“中國人霸占世界”的論調已然不脛而走。

　　目前圍繞“海外看房”，國內已經形成了一個由海外購房投資者、國外開發商、國內旅行社、移民公司、留學公司、“看房團黃牛”等組成的產業鏈。

　　對此，專家表示，未來新的調控政策還將陸續推出， “投資客‘搶食’二三線城市，國內民間資本流向海外，這些都不是政府調控樓市的初衷。”

　　高壓之下 地產股還能投資嗎？

　　通過采訪公募私募一線投資人和分析券商研報可知，房地產板塊短期存在交易性機會，中期則需謹慎，長期仍可看好。

　　從4月上旬開始，地產指數的狂跌最大幅度達到30%，之后走勢改為橫盤。而整個A股市場緊隨其后，上證指數轉頭直跌，創出一年來的新低。一直被認為低估的藍籌股連續下挫，中小盤股盡管屢創新高，最終還是步藍籌之后塵，在驟跌中擠壓泡沫。跌如潮水，甚至沒有緩沖余地。嚴厲的房市新政似乎并未結束，那么，股市還會再跌下去嗎？風險是否已經釋放？今后該如何投資房地產股？

　　謹慎對待充分調整后的市場機遇

　　短期內，房地產板塊的估值已經回落到2008年9月份的水平，“大跌之后有反彈”幾乎成為共識。但從中期看，市場對房地產板塊仍抱著非常謹慎的態度。

　　近期本刊記者采訪多家機構，公募基金和陽光私募均認為，房地產板塊的政策風險已經得到比較充分的釋放，后市會有結構性投資機會。而從券商發布的研究報告看，也表示出相同的觀點。

　　易方達基金北京分公司總經理劉超安接受記者采訪時表示，“政策對股市造成了極大的打壓。不過，跳水之后的房地產板塊有超跌反彈可能，存在交易性機會。”私募明星經理童第軼也持有相同的觀點，他說：“房地產板塊對政策反應得已經比較充分，會反彈，會有一些結構性機會。”

　　中金公司在研究報告中指出，股價大幅度調整已經反應了較為悲觀的房價下跌預期，隨著價跌量升，地產股將迎來較好的投資機會。該機構稱，短期內行業政策風險已基本釋放。當前房價調控已成政治目標，房價不跌，政策不會罷休。而此次政策最嚴厲之處在于信貸的緊縮和各種稅費的嚴格征收，打壓股價的效果非常明顯，嚴格執行甚至可能出現矯枉過正。

　　另外，招商證券、興業證券、東興證券等紛紛給予房地產業推薦或看好的投資評級。不過，機構在樂觀的同時也表示出謹慎。國信證券認為，地產股中短期投資機會難現，未來3-6個月仍有較大壓力，建議低配。中投證券預測，今年4月份主要城市成交價升量增的情況將成為近幾年階段性高點，市場將迅速出現“量跌”隨后“價跌”的調整格局。

　　民族證券對房地產行業僅給出“中性”評級，認為未來房地產板塊的盈利增速將趨穩回落，上市房企資金壓力加大；宏觀面上，通貨膨脹壓力漸增，使加息的可能性日益增大，對房地產市場將形成中期影響。

　　“房地產的調控政策還將繼續，何時會出還要看房價、地價等市場各方面反應情況而定，是一個相機抉擇的過程。”國海富蘭克林基金的研究總監徐荔蓉這樣回應記者，他從連續下跌的市場中看到了機會，但在投資策略上仍然相對謹慎。

　　“經濟要轉型，但地產代表舊的經濟增長模式，目前地產股盡管被低估，但還是要謹慎對待。”童第軼這樣看待房地產板塊，“不確定因素太多，一方面在經濟惡化時國家會拿來刺激經濟；另一方面，當經濟復蘇了，國家就會進行一定的調控。”

　　長期仍然看好

　　市場仍然看好房地產業的長期發展，這不僅是房地產及其帶動的幾十個行業在國民經濟增長中的作用舉足輕重，而且未來我國經濟仍將保持較高增長，房地產價格增長是大趨勢。

　　劉超安表示，從長期看房市新政對市場的剛性需求也造成壓制，積存過久則有可能出現強勁爆發。而從整個國民經濟看，房地產所占比重較大，如果一直打壓下去，會對經濟產生負面影響。他對未來的房地產業仍然充滿信心。

　　中金公司預測，房地產市場已經進入中期調整，但2020年之前將處于上升階段。接下來的兩年，市場將呈現“V”型走勢，今年下半年至明年上半年，行業將處于明顯調整期，明年市場逐步回升。但這輪調整將是市場理性回歸的過程，不會改變行業向上的大趨勢。同時，受政策預期和信心效應影響，2011年市場復蘇的過程可能不會非常迅速，而調整中會緩解“限制供地、高地價、高房價”的市場瓶頸，有利于行業長期發展。

　　通過對比世界主要國家房價和經濟增長關系，中金公司發現，從長期來看，房地產周期和經濟增長趨勢一致，房價最主要是受宏觀經濟的影響且波動幅度大于經濟波動幅度。參照國際經驗，解決住房問題主要是靠市場，我國目前除增加持有環節稅費之外，政府能做的已到極至。

　　據此推斷，我國經濟仍將處于快速增長期，那么房地產向上大趨勢不會改變。數據顯示，2004-2007年，全國主要城市人均GDP處于3000-8000美元時，住房價格上漲速度明顯加快，交易量高峰出現在人均GDP5000-8000美元區間。2009年我國人均GDP3711美元，剛跨過3000美元關口。目前，一線城市人均GDP普遍超過8000美元，住房市場高速發展期已過，二線城市正處于加速階段，三四線城市則蓄勢待發。

　　總體而言，短期調控政策不會改變房地產長期周期趨勢，對房地產板塊仍可長期看好。

　　房地產股還能投資嗎?

　　業內人士認為，對房地產板塊個股要進行差異化分析，對一些優勢企業可以給予重點關注。如休閑地產龍頭廣宇發展（000537.SZ），4月初公告擬通過定向增發吸納大股東魯能集團的7家公司股權。資產注入后廣宇發展將成為全國性地產公司，擁有建筑面積近1300萬平米及萬畝一級開發土地，其中海南區域占到建筑面積的30%和開發業務權益增值額的43%。對此，中信建投證券曾重估其每股凈資產為19.16 元，遠高于現在10元左右的股價。

　　二、三、四線城市的房地產價格上升空間更大，資源為王的房地產行業讓二線優質企業名至實歸。信達地產（600657.SH）屬于純正央企，是信達系旗下唯一的地產運營平臺，具有多項地產資源注入預期，當然該公司在全國性擴張中也面臨著管理風險。名流置業（000667.SZ）在產業鏈整合中注重品牌塑造，武漢城市規劃、城中村改造為奇提供巨大商機，正在實施的股權激勵將進一步提升經營業績。

　　在延伸產業鏈上，廣鋼股份(600894.SH)近日受到廣泛關注，該公司88%的主營業務是圓鋼螺紋鋼，受益建材行業發展；寶鋼集團與廣東國資擬組建鋼鐵控股集團，這賦予了該公司資產置換預期，外延式發展路徑圖線。另外該公司實施環保遷建，有利于淘汰落后產能，還將空置出大量土地，具有房地產開發的想象空間。

　　住宅市場受打壓，反過來加強了商業地產的受益預期。金融街（000402.SZ）成為行業調控的避風港，該公司實施回歸京津區域戰略，相關商務地產儲備豐富，現金充裕，財務健康，2010年旗下項目建設將進入高峰。

　　國信證券盡管建議低配房地產板塊，但仍然建議關注五大類品種，很有借鑒意義。包括跌幅大、估值低廉的小盤地產股中南建設（000961.SZ）、陽光城（000671.SZ），受益于大消費增長的物業出租股小商品城（600415.SH）、輕紡城（600790.SH），城投概念兼保障性住房受益股云南城投（600239.SH）、中天城投（000540.SZ）、西藏城投（600773.SH），受益城市價值提升的蘇寧環球（000718.SZ）、招商地產（000024.SZ），具有資產注入、整體上市概念的中航地產（000043.SZ）、沙河股份（000014.SZ）等。

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