土地遇冷或使樓市鳴響“倒退”警報！

輿論與業(yè)內，幾乎一致認為，中國樓市高房價由以下幾個因素形成，首先是土地制度，一邊倒的國家壟斷市場，要一下子改觀，堪比“阿波羅登月”；其二是地方“GDP”的競爭機制，這多年來國內大中城市追逐土地“GDP”已成公開的“秘密”，甚至于已到了一種“肆無忌憚”的程度；其三是土地招拍掛，清一色的價高者得，面粉屢屢貴過面包，房產(chǎn)商肯定不是“年廣久”，既然出讓金一路飆高，那么房價不高才怪呢！第四是土地供應量的不足，總體土地市場是求大于供，當然也不可排除地方政府為了攫取更大的出讓金，人為控制土地推出；第五是信貸政策，2009年國家信貸總額幾乎20%流入房地產(chǎn)市場，天量的信貸流向國企央資的房地產(chǎn)大鱷，由于信貸的“助紂為虐”，大房企爭相攀比囤地本事，有房企所囤積土地竟然可以開發(fā)13年之久。如此這般，房價終于刺破了藍天的蒼穹，以“超音速”的速度在繼續(xù)。

高房價終于也有“活膩”的時候，2010年4月中旬，中央出手了，用“藥”劑量之大，著實引起了整個房地產(chǎn)行業(yè)的顫抖。全國房地產(chǎn)市場基本處于觀望、等待之勢，房價下挫預期全面加大，商品房銷量急劇下降，二手房“割肉清倉”屢見不鮮。但是，真正要讓房價下降且是十分的艱難，從傳媒中映入眼簾的是一片“虛折”、“虛讓”、假摔、明降暗升，反正，忽悠大于實際行動。當然，新政局部無可否認地存在“矯枉過正”，更有一刀切的嫌疑，但是，新政還是點到了高房價的“死穴”，卡到了房產(chǎn)商的脖子，后勢的不確定性，讓整個樓市充斥渺茫。

新政尚處于檢驗期，國內一、二線城市的整個房地產(chǎn)市場且已風聲鶴唳。有人說，新政太嚴厲，而事實上此次宏觀調控已被稱為史上最嚴厲的調控措施；也有人說房產(chǎn)商能扛上個一年半載，反正，嚇死膽小的，撐死膽大的，這些年，由于方方面面的因素，中國整體房地產(chǎn)市場的確存在“變異”的跡象。

然而，市場總是具有二面性，沒有矛，又何來盾，皮之不存毛將焉附。新政的實施，已經(jīng)讓國內的土地市場兩級分化，或已經(jīng)產(chǎn)生質的變化。2010年5月26日，上海傳媒載，“土地市場熱情依舊不減，限價地塊拍出高溢價”，話說的是上海嘉定江橋鎮(zhèn)E02-1住宅地塊開拍，最終寧波寧興集團和浙江中源建設聯(lián)合體以6.9億奪得，溢價率達170%，該地塊占地近50000平米，容積率1.6。此個案憑心而論，對上海房地產(chǎn)市場是波瀾不驚，充其量是新政后上海土地市場一出小戲而已。比起4月份上海松江富林地塊價格縮水二成，新江灣地塊底價成交，順便再插一句，是次新江灣地塊招拍掛樓板價僅萬余元，而現(xiàn)在比較慘的是“仁恒房產(chǎn)”，二年前以20000元/平米的樓板價拍進與上述新江灣地塊相鄰項目，嗚呼，這生活已經(jīng)無法做了。在5月24日，北京更是出現(xiàn)四幅商業(yè)用地全體流拍的結果，其實，國內土地市場事實上的遇冷已開始蔓延。

2010年5月26日，上海土地市場帶來了最觸目驚心的事實，“上海105幅土地盛宴遇冷”，究竟冷到什么程度，大概與現(xiàn)在西伯利亞鬼天氣無異。這次是上海房產(chǎn)史上最集中的土地出讓，地塊總數(shù)達到105幅，面積合計超過500萬平米，大部分分布于上海寶山、崇明、閔行、閘北、浦東新區(qū)，純住宅用地為24幅，其它為綜合性用地。這105幅的土地出讓底價總額為465億元，出讓保證金總額為23億元。倘若出讓成功，那么上海2010年土地出讓金超千億是毫無問題的，全年時間才過半，上海地方政府可能已在想著另找裝土地出讓金的“缽子”了。

105幅土地推介一星期左右，已經(jīng)出現(xiàn)多個地塊出讓方要求推遲出讓時間或直接終止的現(xiàn)象。上海之所以密集推出如此“天量”土地，平抑地價、遏制高房價是主要的。相比國內其它地方，土地市場也頻頻“感冒”、“發(fā)燒”，已經(jīng)出現(xiàn)十分明顯的流拍率上升，溢價率下降的趨勢。樓市宏觀調控，最大的出發(fā)點，就是遏制高房價，從目前來講，供應量加大是必須的，因此，放量推地，方能滿足剛需市場，但且事與愿違，受調控總體影響，行業(yè)回調預期正逐步加大。而其所派生出來的問題，已經(jīng)不是靠多推土地就能解決的，包括限貸、按揭利率變相提高、二套房三套房政策，房產(chǎn)商現(xiàn)在最為緊要的是先守住眼前“一畝三分地”，于是，謹慎拿地，隔空觀望也不足為奇。“上海105幅土地盛宴遇冷”，對接下來的土地市場完全是個教訓，“三十年河東，三十年河西”，土地風向正在漸變，土地遇冷或使樓市鳴響“倒退”警報。