史上最嚴厲的房地產調控政策出臺已經一個多月了，在一系列政策出臺之后，市場迅速冷卻，但在宏觀經濟前景不明朗的大環境下，調控政策面臨著兩難選擇，而“有價無市”的狀態已經顯示出本輪房地產調控將會是一場艱苦的持久戰。不過，業內人士也表示，本輪房地產調控是國家經濟結構調整的重要一環，因此，未來房地產行業的經濟支柱地位必然會被淡化，這也意味著房地產行業既得利益方的行為模式將不可避免地發生變革

　　新政滿月有價無市成主流

　　樓市新政落地已經一個多月了，對政策影響最為敏感的成交量迅速下降，比如上海地區5月上半月的成交量就暴挫了八成左右。但總體而言，“有價無市”依然是市場的主流，根據網上房地產的數據，截至上周，上海地區內環內、內外環間和外環外的均價依然穩定在44500元/平方米、21000元/平方米和10500元/平方米左右的位置上。在成交情況普遍低迷的環境下，高總價房源的成交情況成為左右樓市均價的關鍵因素。比如根據永慶房屋的數據，5月上半月閔行區的御濤園別墅共成交23套，平均成交單套價格為1676萬，平均成交單價為6.7萬元/平方米，直接導致該區域平均成交單價漲至39882元/平方米，漲幅為81.4%；而根據佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示，5月17日-5月23日，由于5萬元以上的高端樓盤成交量出現腰斬，該周上海市商品房的成交均價為19204元/平方米，自新政出臺以來首次跌破2萬元大關。

　　不過，雖然有價無市的主旋律仍在繼續，但上海、北京等地的房價均出現了結構性降價，部分前期炒作氣氛較為濃厚的區域價格有所松動，如北京五環外房源的成交均價下降顯著，通州、望京等地商品房的成交均價較前期高點已下降近15%；而上海方面，川沙地區是去年炒作資金較為集中的區域，迪士尼消息落地之后，該區域新房價格迅速飆升至2萬元/平方米。在新政出臺之后，該區域二手房價格已經出現松動，如中原地產川沙妙境分行有客戶掛牌10套鼎鑫名流苑的房源，價格在19000元/平方米，此外還有近6成賣家表示可以將掛牌價下調10%-20%。另外，根據21世紀不動產提供的數據，閔行顓橋、松江九亭等板塊部分主力樓盤的二手房成交均價也已較5月初有14%左右的降幅。

　　前景不明多方博弈仍在繼續

　　2008年，突如其來的全球金融危機救了原已身處水深火熱中的開發商一命，如今歐債危機似乎又要充當一次房地產行業的救世主，政府再次面臨著防止經濟二次探底風險和調控房地產市場的兩難選擇，而多方博弈也將在這一環境中延續。

　　樓市“軟著陸”：百姓憂心忡忡進入5月份，歐洲上空依然陰云密布，希臘債務危機如導火索一般地引爆整個歐洲債務危機，加大了全球經濟的不確定性，也讓我國的樓市調控陷入了兩難境地。一方面，正如國家發改委經濟體制與管理研究所主任張曉文所說的，盡管我國經濟整體形勢向好，但仍面臨著不少系統性的風險。那么，在未來出口可能受影響的情況下，進一步出臺嚴厲的樓市調控政策可能影響我國經濟復蘇的前景。另一方面，目前房價依然堅挺，上海市政府新聞發言人陳啟偉在上周五就表示，盡管新建商品住房價格漲幅回落，但仍未達到市場預期。因此如果樓市調控政策就此止步，房價則可能出現報復性的反彈，之前大量出臺的房地產調控政策的效果可能付之東流，中國房地產市場可能再次回到“一管就死、一放就亂”的老路。但是，在經歷了2008年之后，市場對于樓市調控“軟著陸”的預期更為強烈，有關樓市調控“軟著陸”的提法也頻現報端。

　　近期各地政府出臺的配套政策也確實有偏軟的嫌疑，相比北京出臺的嚴厲細則，深圳、廣州、重慶等地之后出臺的細則似乎都要比預期來得“溫和”。比如很早就提出研究房產消費稅的重慶，在其細則中并未明確提及消費稅，只是提出醞釀對個人房產收益征稅，還有不少城市的細則沒有叫停對于購置三套房及以上住房和異地購房的貸款。因“房產稅”而備受市場關注的上海版“國十條”也始終沒有出臺，雖然陳啟偉近日表示，上海市政府正在抓緊制定房產調控政策，制定中的上海房地產市場調控政策將更為嚴格，但細則的“難產”難免讓人心生不安。而在被稱為實體經濟晴雨表的資本市場上，連續大跌的地產股出現企穩跡象更直觀地反映出市場的預期，部分券商機構提高了房地產行業的投資評級，有券商分析員表示，雖然目前房地產股的買點尚未到來，但其價值已經有所低估。一般而言，資本市場的反應將領先實體經濟3到6個月，那么，如今地產股的表現是否意味著半年之后房地產市場就將企穩了呢？

　　對于可能出現的調控“軟著陸”，百姓可謂憂心忡忡。根據中國房地產動態政策設計研究組發布的《中國房地產政策滿意度調查》，參與調查的普通購房者雖然絕對支持調控政策的出臺，但是對政策的執行效果和政策的延續性明顯信心不足。僅有12.28％的購房者認為政府“基本實現”了平抑房價的預期目標，超過三分之一的購房者認為預期目標“沒有實現”，而對于未來政策的變化，三分之一的購房者認為政策環境將會“保持現狀”。市民劉小姐告訴記者，最近中介給她來電話時的口風突然發生了逆轉，從原來表示房東同意議價，一下子變成了房東跳價現象又開始出現，再看看如今各地方政府出臺的細則，她很擔心樓市可能會出現報復性的反彈。記者從中介了解到，雖然劉小姐說的情況可能只是個案，甚至可能是中介為了促進成交而耍的手段，但與之前相比，買賣雙方的心態的確有一些微妙的變化。比如新政剛出臺不久后，甚至有房東為了盡快成交而同意買家首付打白條，而如今不少房東選擇堅守報價已是不爭的事實，尤其是地段、品質較好的房源，房東的報價甚至有所上浮。

　　對賭政策：開發商不僅靜觀其變不斷升溫的調控“軟著陸”預期也給了開發商對賭政策的底氣。因此盡管《中國房地產政策滿意度調查》顯示，有45.45%的開發企業對于未來兩個季度政策環境的判斷為“將會趨于嚴厲”；盡管如萬科、保利等企業對于未來樓市的判斷越來越謹慎悲觀；盡管部分地區的供求關系在發生改變，比如4月份上海成交量小于新增房源量的片區擴大為14個，5月份上海成交量與新增可售房源量比值拉高為1∶8，但捂盤惜售和待價而沽依然是目前大多數開發商的選擇。上海永慶房屋總經理陳史翎表示，大部分開發商現階段選擇觀望的主要原因還是看好后市，另外也認為這次的調控政策應該是短期現象，一段時間后政府的調控政策就會收手，所以寧可死扛也要保有利潤。

　　更令人擔心的是，開發商們不僅僅靜觀其變。中國指數研究院副院長陳晟表示，由于加強預售資金監管等多項政策的疊加效應，企業資金壓力將顯著加大，投資信心和開工建設可能受到較大影響。從實際情況來看，面對未來可能出現的資金鏈的緊張，不愿殺跌的開發商選擇了減緩開工。根據相關數據，北京、上海、廣州等一線城市的房產開工量開始急劇減少，比如根據上海市城鄉建設和交通委員會發布的上海市建設項目信息，在新政出臺前的3月份，上海報批的商品住宅項目為43個，其中屬于普通商品住宅開發范圍的有16項。而截至上周，5月上海報批的商品住宅項目只有15項，其中真正屬于普通商品住宅開發范疇的只有5項，相比3月份縮水了三分之二左右，這可以說是在變相地逼宮政策。漢宇地產市場部研展主任邵明浩對此表示了擔憂，他認為如果開發商放緩開工情況蔓延，再加上前期需求的累積，很可能會造成新一輪的供給緊張，因此，未來政策需要進一步落實促進開發商加快開發，促進供應。

　　房產稅：達摩克利斯之劍懸而未決房產稅，一直被視作是調控樓市的殺手锏，甚至有分析人士認為，目前除了房產稅之外，樓市調控已無更嚴厲的手段。不過，隨著房地產市場調控的深入，有關房產稅出臺的問題卻顯得愈發撲朔迷離，先是上海多次傳出將公布有關房產稅的政策，但又多次被證偽，而國稅總局有關人士還表態“房產稅的征收和解釋權歸中央”；隨后國家發改委產業研究所所長助理黃漢權在接受采訪時表示，房產稅至少3年內不會出臺；但國家發改委隨即進行辟謠，并表示“3年之內免談房產稅”的講話不代表發改委的立場，相關報道“內容嚴重失實，造成了極為惡劣的影響”；而在最新出臺的《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》指出要逐步推進房產稅改革。總之，在熙熙攘攘了半個月之后，如今有關房地產稅的出臺依然停留在猜測、求證和辟謠的階段中。

　　業內人士表示，從法律程序、操作等層面來看，房產稅的出臺不存在什么障礙，但出臺的時機仍然不好說，而且正所謂“國之利器不可以示人”，房產稅這把達摩克利斯之劍始終高掛在市場頭上所帶來的心理影響，可能會比立即出臺房產稅所帶來的實際效果更好。業內人士表示，由于目前市場普遍預期房產稅是政府調控的最嚴厲手段，因此在房產稅出臺之后，可能給市場帶來利空出盡的感覺，市場就將進入政策的消化期。從過去的經驗來看，市場消化政策的速度是很快的，再加上目前市場或多或少已經提前消化了房產稅的影響，因此如果房產稅出臺后，市場可能會較快地結束觀望期，成交量也可能會有所恢復。而如果房產稅始終懸而未決，開發商和購房者可能更多地選擇觀望，這樣的話成交量可能會繼續低迷，等到一些實力不強的開發商擋不住的時候再出臺房產稅，政策效果可能會更好。

　　業內人士和專家同時表示，房產稅的確能夠起到一定的調控作用，但它也不是萬能的，調控樓市需要多方面政策相互配合。復旦大學尹伯成教授認為，目前收緊二套房、停貸三套房等緊縮個人的信貸資金及提高個人購房成本的做法對房價會有影響，但很難有大幅度的影響，關鍵還是要看未來國家信貸政策如何變化。此外，無論是政府官員還是專家學者都表示，希望房地產開發企業在銷售定價時正確把握形勢，順應市場趨勢，結合市場需求定價，加快資金回籠速度。

　　房地產行業行為模式必將變革

　　雖然目前有關房地產調控政策前景撲朔迷離，但此次中央政府調控房地產市場的決心并沒有發生動搖，業內人士表示，本輪房地產調控是國家經濟結構調整的重要一環，因此未來房地產行業的經濟支柱地位必然會被淡化，這也意味著地方政府、開發商、房產中介等房地產行業既得利益方的行為模式都將不可避免地面臨變革。

　　地方政府：從土地財政到提供服務地方政府的土地財政模式一直被認為是高房價問題始終難以解決的制度根源。在本輪房地產調控中，雖然沒有明確地涉及改變土地財政模式，但“國十條”不僅將維護房價穩定納入黨紀國法的考核體系，強化了有關工作落實情況的問責制度，同時要求地方政府限期公布土地出讓計劃，并對土地出讓中各類型土地比例提出明確要求。應該說在經濟發展模式轉型和產業結構調整的大環境下，未來地方政府必須要擺脫對于土地財政的依賴，并向服務型政府轉變。

　　業內人士認為，從宏觀的角度而言，土地永遠是稀缺的，因此最優質的土地和物業不愁賣不出價錢，但是這些土地和物業都是需要用心去經營才能持續產生更多的價值。因此，未來政府在房地產行業中擔任的角色不應該只是一個土地的出售方，而應該承擔起培育城市、經營城市、發展城市的責任。政府在賣地的時候，需要改變目前“價高者得”的制度，應該更多考慮將土地出售之后所能帶來的附加價值，比如拍下土地的開發項目是否符合城市的發展定位，是否有利于城市長期的發展等。業內人士表示，城市也是需要品牌的，如何找準城市發展定位，打造城市品牌，是政府在城市開發過程需要解決的關鍵問題。與原先的土地規劃不同，地方政府應該更多地考慮如何完善城市功能，而這不僅要求地方政府在產業結構優化升級、城市資源的合理配置等問題上做好規劃，更要加快提高城市生活保障體系，優化城市的布局，提高城市生活舒適度的步伐，同時為進入城市的企業提供更多更好的服務，這樣才能吸引更多的資源進入城市，這對于城市的經濟發展才更有利。

　　開發商：多元化發展是關鍵直至今日，對于大多數房地產開發企業而言，快速銷售、快速開發的住宅滾動開發以及低價買入、高價賣出的土地增值仍是其主要盈利模式。但是隨著房地產調控的進行，開發商獲得資金和土地的難度都會明顯上升，這種盈利模式的持續性必然會受到挑戰，因此房地產開發領域的行業洗牌在所難免，實力不足的開發商會成為項目公司或被其他公司吞并，而對于那些有實力的開發商而言，未來也需要多元化發展。

　　業內人士認為，除了現有的盈利模式之外，未來開發品質樓盤和進軍商業地產是開發商的必然選擇。一方面，從目前市場的情況來看，高端市場的行情依然比較堅挺，而且開發高端樓盤的利潤率會更高，因此，有實力打造精品樓盤的開發商會采取精耕細作的方法打造高端豪宅。另一方面，從成熟市場的經驗來看，持有一定比例的商業地產也是開發商控制風險的重要手段，比如在香港，很多成熟開發商的持有型物業比開發銷售型物業還要多，目前包括萬科、保利、金地等在內的一線開發商均醞釀著向商業地產領域的轉型。DTZ戴德梁行華東區董事總經理陸逢兆表示，開發商建立商業地產運營部門是未來發展方向，這次的樓市調控或許是房地產企業轉變經營策略的好機會。陸逢兆表示，企業應投入一定資源用于優質資產的管理，雖然資產管理部門不像開發部門，能立刻賺錢，相反是個花錢的部門。但是企業財富需要一個聚集的過程，這個部門可以幫助企業進行整體投資組合，規劃長遠的資產配置策略，幫助企業減少風險，達到持續穩定發展的目的。

　　房產中介：優質企業迎來低成本擴張期在房地產行業中，房產中介雖然不像地方政府和開發商那樣一直被頂在風口浪尖之上，但業內人士表示，作為房地產市場流通領域重要的參與方，在市場成交量較高的情況下，該行業的利潤率也很高。正因如此，從2008年年底到2009年年中，大量房地產經紀企業如雨后春筍般地冒出來，也造成了該行業魚龍混雜，不少中介的從業人員專業度較低、服務意識差、僅關注自身短期利益，導致有關于該行業的負面新聞也屢屢見諸報端。

　　業內人士認為，本輪房地產調控對于行業而言，是一個大浪淘沙的好機會。在市場成交量急速萎縮的情況下，那些網點較少、缺乏長期規劃的中小規模中介可能因為手中房源無法快速消化而難以為繼，而大型經紀公司可以利用自身網絡進行跨區域板塊交易，因此生存能力更強，并且隨著中小規模中介倒閉，優質企業有望迎來低成本擴張期。在未來的經營模式上，業內人士認為房產中介在傳統經紀業務之外，還應該注重向代理業務的延伸，利用自身的營銷網絡，幫助開發商實現快速回收資金，用兩條腿走路的方式來做大做強。

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　　上海5月商品住宅成交面積創5年來最低

　　佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示，2010年5月，上海市商品住宅累計成交面積約為30萬平方米，環比4月大幅萎縮70%，成交達到5年來最低。

　　自4月中旬房產新政出臺以來，房地產市場，尤其是商品住宅市場受到了前所未有的強力打壓。

　　佑威房地產研究所副主任陸麒麟指出，即便在2008年樓市最低谷的9、10月份，上海商品住宅月成交量尚且可以達到40多萬平方米。而今年5月的成交量僅為30萬平方米，“剔除春節因素，今年5月的商品住宅成交已經達到5年來最低，比2008年的低谷期還要低30%左右”。

　　此外，佑威樓市的數據還顯示，5月上海市商品住宅供應面積為95萬平方米，環比4月減少了23%；5月全市商品住宅成交均價為22338元/平方米，環比4月減少了2.6%。

　　馮侖：未來房價將下挫20%至30%

　　“本次房地產調控重點是抑制投資性購房，目前已見到政策效果，投資性購買幾乎歸零。”萬通地產董事長馮侖日前預測，未來房價將下挫20%至30%。面對困局，開發商應從注重開發轉向注重不動產運營，未來房地產企業應堅持“創新邏輯”。

　　他表示，房地產企業價值鏈分為三個階段。第一階段是開發，核心競爭能力體現在規模、速度和成本上，這樣的商業模式需要廉價的土地、快速建造能力和資本市場的支持，未來將面臨巨大壓力。第二階段應重視創新，圍繞不動產營運，以營運能力、創新能力、品牌能力以及“導演加制片”的能力提升出租率、服務品質和客戶穩定性。第三階段主要比拼資產管理能力，即將運營較好的不動產打包為金融產品的能力。他認為，我國房地產市場正面臨第二階段的市場情況，開發商應轉換思維，盡快轉型為商業不動產的運營開發商