從谷底飆至峰頂，2009年的房市遭遇了令人眩暈的過山車。而購買松江泗涇金港花園的40余名業(yè)主在付了首付款、房價每平方米上漲了近4000元的4個月后，卻被開發(fā)商發(fā)函告知由于貸款逾期90天以上未能審批通過，解除購房合同。
這不僅意味著蝸居夢碎，更需支付房款總價的1.5%作為違約金。憤怒的9位業(yè)主遂將開發(fā)商上海金廈房產(chǎn)公司告上法庭，昨天上午，松江法院開庭審理。
“房價上漲太快，開發(fā)商的心都‘亂’了，否則他們也不會花樣百出。”在庭審現(xiàn)場，一位業(yè)主如是表示。
據(jù)了解，牽涉“被退房”事件的40余位業(yè)主均是于去年六七月份購買位于9號線泗涇輕軌站旁的金港花園三期房源。
吳先生就是其中的一位，他告訴記者，去年7月17日，他與金廈房產(chǎn)公司簽訂了《商品房預(yù)售合同》，當(dāng)場支付了首付款，并向銀行遞交了貸款所需的全部材料。可是4個月過去了，貸款依然杳無音訊。
讓他意外的是，去年11月，他收到了開發(fā)商金廈房產(chǎn)公司的告知函，稱貸款始終未能審批通過，逾期付款已超過90天，因此將解除購房合同，并要求他支付總房款的1.5%的賠償款。
“開發(fā)商的意思是，要么按原價退房，要么按照現(xiàn)在的售價補差價。”吳先生告訴記者，如果需要補差價，意味著多支付幾十萬元房款。“莫名其妙就多交幾十萬，哪有這樣的道理？”
與吳先生有著同樣遭遇的8名業(yè)主遂將開發(fā)商上海金廈房產(chǎn)公司告上法庭。
昨天上午，本案在泗涇法庭進行了開庭審理。
開發(fā)商是否可解除合同
在庭上，就業(yè)主是否違約、開發(fā)商是否有權(quán)單方面解除合同等問題，雙方展開了激烈的辯論。業(yè)主方表示自己并未違約，而被告方則堅持有權(quán)解除合同。
業(yè)主代理人上海樂言律師事務(wù)所律師吳要康稱，按照雙方簽訂合同的補充條款第7條規(guī)定，甲方（金廈房產(chǎn)公司）于2010年3月31日前將該房屋交付給乙方（業(yè)主）
“所以，去年11月被告發(fā)告知函時，原告尚未違約。”吳要康說。據(jù)了解，吳先生的貸款已于去年12月順利通過審批，只要開發(fā)商敲一個擔(dān)保章銀行就能順利放款，但是當(dāng)吳先生去找開發(fā)商敲章時，對方卻以逾期為由拒絕辦理，導(dǎo)致遲遲未能交房。
事實上，上訴的這9名業(yè)主中有6名業(yè)主均已在發(fā)放告知函后貸款審核通過，但是均碰到了與吳先生同樣的問題，而另外3名未能貸款審批通過的業(yè)主也表示，可以以現(xiàn)金支付的方式補足房款，卻同樣遭拒絕。
針對業(yè)主的意見，開發(fā)商方面提出了反駁。開發(fā)商代理人上海福隆律師事務(wù)所律師趙衛(wèi)平稱，“雖然補充條款約定3月31日是交款的最后期限，但是合同的第七條同樣約定，乙方若在本合同的約定時間（即簽訂借款協(xié)議的30天內(nèi)）逾期超過90天后未能支付剩余房款，甲方可以單方面解除合同。”
“換言之，我可以等你到3月31日，也可以不等你。”趙衛(wèi)平稱，當(dāng)時金廈房產(chǎn)公司共發(fā)放告知函40余份，但是大部分業(yè)主隨后補交了剩余房款，順利拿到了房子。但是包括今天上訴的9戶在內(nèi)，共有11戶業(yè)主因至今繳納剩余房款而遲遲未能履行合同。
令人意外的是，在庭審現(xiàn)場，開發(fā)商方面突然提出反訴，要求解除雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》，并要求原告向被告支付總房價款的1.5%作為違約金。
在庭上，記者發(fā)現(xiàn)雙方的依據(jù)各有不同。業(yè)主依據(jù)的是補充條款第7條，而開發(fā)商拋出的則是預(yù)售合同第7條。記者同時注意到，補充條款第8條約定：“若補充條款與預(yù)售合同條款不一致，以補充條款為主。”
為何業(yè)主半年都辦不出貸款
根據(jù)法庭提供的一份詢問筆錄，開發(fā)商指定的貸款銀行之一光大銀行方面稱，在資料全部準備齊全的情況下，一般貸款審批期限為15至20天，特殊情況除外。而如果貸款材料不齊全，又找不到委托銷售方漢宇地產(chǎn)經(jīng)辦人時，再聯(lián)系小業(yè)主。
那么，這些業(yè)主為何在事隔四五個月后還是無法順利批出貸款呢？
對此，原告稱，在簽完貸款合同后，一直未接到銀行方面的電話，這些都說明貸款資料是完全齊備的。而受理貸款方的兩家銀行是由金廈房產(chǎn)公司委托，貸款未能按期審批，與開發(fā)商有不可推卸的責(zé)任。
而趙衛(wèi)平稱，這一切與開發(fā)商無關(guān)，是“業(yè)主自身原因”和“銀行政策變化”所致。“業(yè)主也承認，由于去年下半年銀行貸款政策收緊，導(dǎo)致無法按期貸出。另外，部分業(yè)主的征信也存在問題，有些業(yè)主甚至已經(jīng)貸款買第5套房了，在政策收緊的情況下，審批不通過也在情理之中。”
新聞延伸
房價飆高走低 房產(chǎn)官司都猛漲
從“過山車”到“俯臥撐”，房價的陰晴不定直接影響了房地產(chǎn)糾紛的數(shù)量和類型。2008年，當(dāng)房價持續(xù)走低時，買方毀約成為一種潮流，糾紛也多多。進入2009年，上海二手房市場在過完新年后迅速回暖，看房的人一天比一天多，成交量也顯著提高。樓市由“小陽春”進入“盛夏”，賣主卻搭起了架子。從去年三四月至今，上海各基層法院收到因賣家“主動”毀約的案件快速增長，深究其背后的原因，與房價一路飆高有關(guān)。
以浦東新區(qū)法院為例，僅僅去年上半年浦東新區(qū)法院受理的起訴賣家違約案件就同比增長了30%。
綜合這些案件，在一手房市場，房地產(chǎn)開發(fā)商的“跳單”行為主要表現(xiàn)在不履行商品房訂購協(xié)議。開發(fā)商在正式預(yù)售房屋前，會與買家在訂購協(xié)議中約定房屋的價格和定金。房屋價格的快速上漲，導(dǎo)致開發(fā)商拒絕與買家正式簽訂商品房買賣合同。
而在二手房方面，看著房子一天一個價，賣家則選擇了賠上違約金與買家“拗斷”。在這類案件中，賣家往往使用“其他共有人不同意出售”、“定金收取不足”、“做低房價違法”等借口來毀約。
據(jù)悉，在審理這類案件時，法院壓力頗大。買房人往往堅持按原價格履行合同，而賣房人通常主張按現(xiàn)行價格交易或者寧愿承擔(dān)違約責(zé)任，導(dǎo)致雙方分歧較大，并各持己見均不愿作出讓步，較難促成調(diào)解。
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