從谷底飆至峰頂，2009年的房市遭遇了令人眩暈的過山車。而購買松江泗涇金港花園的40余名業主在付了首付款、房價每平方米上漲了近4000元的4個月后，卻被開發商發函告知由于貸款逾期90天以上未能審批通過，解除購房合同。
這不僅意味著蝸居夢碎，更需支付房款總價的1.5%作為違約金。憤怒的9位業主遂將開發商上海金廈房產公司告上法庭，昨天上午，松江法院開庭審理。
“房價上漲太快，開發商的心都‘亂’了，否則他們也不會花樣百出。”在庭審現場，一位業主如是表示。
據了解，牽涉“被退房”事件的40余位業主均是于去年六七月份購買位于9號線泗涇輕軌站旁的金港花園三期房源。
吳先生就是其中的一位，他告訴記者，去年7月17日，他與金廈房產公司簽訂了《商品房預售合同》，當場支付了首付款，并向銀行遞交了貸款所需的全部材料。可是4個月過去了，貸款依然杳無音訊。
讓他意外的是，去年11月，他收到了開發商金廈房產公司的告知函，稱貸款始終未能審批通過，逾期付款已超過90天，因此將解除購房合同，并要求他支付總房款的1.5%的賠償款。
“開發商的意思是，要么按原價退房，要么按照現在的售價補差價。”吳先生告訴記者，如果需要補差價，意味著多支付幾十萬元房款。“莫名其妙就多交幾十萬，哪有這樣的道理？”
與吳先生有著同樣遭遇的8名業主遂將開發商上海金廈房產公司告上法庭。
昨天上午，本案在泗涇法庭進行了開庭審理。
開發商是否可解除合同
在庭上，就業主是否違約、開發商是否有權單方面解除合同等問題，雙方展開了激烈的辯論。業主方表示自己并未違約，而被告方則堅持有權解除合同。
業主代理人上海樂言律師事務所律師吳要康稱，按照雙方簽訂合同的補充條款第7條規定，甲方（金廈房產公司）于2010年3月31日前將該房屋交付給乙方（業主）
“所以，去年11月被告發告知函時，原告尚未違約。”吳要康說。據了解，吳先生的貸款已于去年12月順利通過審批，只要開發商敲一個擔保章銀行就能順利放款，但是當吳先生去找開發商敲章時，對方卻以逾期為由拒絕辦理，導致遲遲未能交房。
事實上，上訴的這9名業主中有6名業主均已在發放告知函后貸款審核通過，但是均碰到了與吳先生同樣的問題，而另外3名未能貸款審批通過的業主也表示，可以以現金支付的方式補足房款，卻同樣遭拒絕。
針對業主的意見，開發商方面提出了反駁。開發商代理人上海福隆律師事務所律師趙衛平稱，“雖然補充條款約定3月31日是交款的最后期限，但是合同的第七條同樣約定，乙方若在本合同的約定時間（即簽訂借款協議的30天內）逾期超過90天后未能支付剩余房款，甲方可以單方面解除合同。”
“換言之，我可以等你到3月31日，也可以不等你。”趙衛平稱，當時金廈房產公司共發放告知函40余份，但是大部分業主隨后補交了剩余房款，順利拿到了房子。但是包括今天上訴的9戶在內，共有11戶業主因至今繳納剩余房款而遲遲未能履行合同。
令人意外的是，在庭審現場，開發商方面突然提出反訴，要求解除雙方簽訂的《商品房預售合同》，并要求原告向被告支付總房價款的1.5%作為違約金。
在庭上，記者發現雙方的依據各有不同。業主依據的是補充條款第7條，而開發商拋出的則是預售合同第7條。記者同時注意到，補充條款第8條約定：“若補充條款與預售合同條款不一致，以補充條款為主。”
為何業主半年都辦不出貸款
根據法庭提供的一份詢問筆錄，開發商指定的貸款銀行之一光大銀行方面稱，在資料全部準備齊全的情況下，一般貸款審批期限為15至20天，特殊情況除外。而如果貸款材料不齊全，又找不到委托銷售方漢宇地產經辦人時，再聯系小業主。
那么，這些業主為何在事隔四五個月后還是無法順利批出貸款呢？
對此，原告稱，在簽完貸款合同后，一直未接到銀行方面的電話，這些都說明貸款資料是完全齊備的。而受理貸款方的兩家銀行是由金廈房產公司委托，貸款未能按期審批，與開發商有不可推卸的責任。
而趙衛平稱，這一切與開發商無關，是“業主自身原因”和“銀行政策變化”所致。“業主也承認，由于去年下半年銀行貸款政策收緊，導致無法按期貸出。另外，部分業主的征信也存在問題，有些業主甚至已經貸款買第5套房了，在政策收緊的情況下，審批不通過也在情理之中。”
新聞延伸
房價飆高走低 房產官司都猛漲
從“過山車”到“俯臥撐”，房價的陰晴不定直接影響了房地產糾紛的數量和類型。2008年，當房價持續走低時，買方毀約成為一種潮流，糾紛也多多。進入2009年，上海二手房市場在過完新年后迅速回暖，看房的人一天比一天多，成交量也顯著提高。樓市由“小陽春”進入“盛夏”，賣主卻搭起了架子。從去年三四月至今，上海各基層法院收到因賣家“主動”毀約的案件快速增長，深究其背后的原因，與房價一路飆高有關。
以浦東新區法院為例，僅僅去年上半年浦東新區法院受理的起訴賣家違約案件就同比增長了30%。
綜合這些案件，在一手房市場，房地產開發商的“跳單”行為主要表現在不履行商品房訂購協議。開發商在正式預售房屋前，會與買家在訂購協議中約定房屋的價格和定金。房屋價格的快速上漲，導致開發商拒絕與買家正式簽訂商品房買賣合同。
而在二手房方面，看著房子一天一個價，賣家則選擇了賠上違約金與買家“拗斷”。在這類案件中，賣家往往使用“其他共有人不同意出售”、“定金收取不足”、“做低房價違法”等借口來毀約。
據悉，在審理這類案件時，法院壓力頗大。買房人往往堅持按原價格履行合同，而賣房人通常主張按現行價格交易或者寧愿承擔違約責任，導致雙方分歧較大，并各持己見均不愿作出讓步，較難促成調解。
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