降價(jià)只是口號(hào) 上海房?jī)r(jià)5月上半月不降反升7%！

　就在市場(chǎng)風(fēng)傳部分房源開(kāi)始出現(xiàn)打折銷(xiāo)售的時(shí)候，網(wǎng)易房產(chǎn)卻發(fā)現(xiàn)，降價(jià)只是一句口號(hào)，更多的項(xiàng)目是在玩“假摔”。

　　降價(jià)樓盤(pán)成交價(jià)不跌反升

　　方方工作室在對(duì)上海主力在售項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，外環(huán)附近的中低端樓盤(pán)率先打車(chē)“折扣牌”，不過(guò)實(shí)際成交價(jià)卻并與之前持平甚至略高。

　　比如松江九亭的新盤(pán)－西郊百麗苑，開(kāi)盤(pán)打出“8.8折”的優(yōu)惠，但實(shí)際優(yōu)惠后價(jià)格基本和區(qū)域持平；針對(duì)新政情況，還有些樓盤(pán)打出一次付款較大幅度優(yōu)惠的情況。比如松江新城的綠地薔薇九里（資料、論壇)，公寓房源一次付款可享受92折，貸款94折。折后均價(jià)仍略高于前期相似房源價(jià)格。

　　方方工作室分析師認(rèn)為，從目前折扣力度來(lái)看，大部分樓盤(pán)均對(duì)外報(bào)出折扣優(yōu)惠，但從實(shí)際表現(xiàn)來(lái)看，折扣價(jià)格基本和前期持平，甚或略高。真正降價(jià)樓盤(pán)仍屬少數(shù)。

　　與此同時(shí)，網(wǎng)易房產(chǎn)從上海永慶房屋研展部獲得最新數(shù)據(jù)顯示，5月上半月（5月1日—5月15日），盡管上海樓市中低端住宅打折聲不斷，不過(guò)，成交均價(jià)卻不降反升。永慶房屋數(shù)據(jù)顯示，5月上半月，上海新房的平均成交單價(jià)為24637元/㎡，環(huán)比4月底的一手平均成交單價(jià)22926元/㎡， 5月平均成交單價(jià)繼續(xù)上漲7%。而成交量卻出現(xiàn)大幅下挫，上海一手房的成交量共1054套，環(huán)比4月上半月成交的4610套，5月成交量下跌近80%。

上海永慶房屋總經(jīng)理陳史翎表示，4月份一連串的宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，第一個(gè)受到影響的是成交量的大幅萎縮，從成交價(jià)的變化，可以看出大部分開(kāi)發(fā)商的態(tài)度還是選擇捂盤(pán)，靜觀其變。不管是降價(jià)的樓盤(pán)數(shù)量，還是每一個(gè)樓盤(pán)的降價(jià)幅度都看不到開(kāi)發(fā)商的身影，主要原因是調(diào)控政策控制買(mǎi)方的信貸資金，但是并沒(méi)有緊縮對(duì)開(kāi)發(fā)商的授信，對(duì)于09年從銀行大量獲取信貸資金及超額利潤(rùn)的開(kāi)發(fā)商而言，并不急于降價(jià)殺低庫(kù)存。所以會(huì)看到一個(gè)比較矛盾的數(shù)據(jù)，成交量大幅滑落，但是價(jià)格還是逆市上揚(yáng)。

　　值得注意的是，從成交環(huán)線(xiàn)的平均成交價(jià)格來(lái)看，5月上半月，除郊外環(huán)下跌18%以外，其他各環(huán)線(xiàn)的平均成交單價(jià)出現(xiàn)了不同程度的上漲，且平均上漲幅度為26.3。

　　開(kāi)發(fā)商加速推盤(pán)

　　上海永慶房屋研展部統(tǒng)計(jì)顯示，上海19個(gè)區(qū)3月份的時(shí)候，市場(chǎng)上一手樓盤(pán)的成交量小于新增房源的一共有10個(gè)。其成交量與新增房源量的比值為：1：2.3。4月份時(shí)，上海成交量小于新增房源量的片區(qū)擴(kuò)大為14個(gè)，其成交量與新增房源量的比值為：1：4。5月份上海成交量與新增可售房源量比值又拉高為1：8。

　　中房信分析師薛建雄指出，政策出臺(tái)以后，開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)了兩個(gè)陣營(yíng)較大分化的局面；以綠地、保利等過(guò)去一年里大規(guī)模擴(kuò)張的開(kāi)發(fā)商，加大了推盤(pán)和促銷(xiāo)力度，以保證資金回融，以避免巨大的在建項(xiàng)目和貸款出現(xiàn)斷檔，同時(shí)此類(lèi)開(kāi)發(fā)商還可能會(huì)暫停新項(xiàng)目的開(kāi)工和拿地，同時(shí)放緩在建工程的速度以減少資金投入壓力。另一批以地方小國(guó)企和中小地產(chǎn)公司為主的地產(chǎn)商，由于在建工程和可售房源都相對(duì)較少，加上政策期間的保守策略不敢輕易投資，在房源銷(xiāo)售不暢的情況下就不再推新，甚至加價(jià)以穩(wěn)定自身的客戶(hù)。

　　陳史翎表示，最近連環(huán)出臺(tái)的調(diào)控政策對(duì)房市的影響首先反映在成交量上，如果這些政策被有效執(zhí)行，房地產(chǎn)的價(jià)格一定會(huì)下挫。但是大部分的開(kāi)發(fā)商現(xiàn)階段還是選擇觀望，主要原因還是看好后市，另外也認(rèn)為這次的調(diào)控政策應(yīng)該是短期現(xiàn)象，一段時(shí)間后政府的調(diào)控政策就會(huì)收手，所以寧可不殺低也要保有利潤(rùn)。

　　他同時(shí)認(rèn)為，上海樓市一波比一波高，終究還是資金惹的禍，要對(duì)準(zhǔn)下藥，還是要從資金面處理？如果能夠同步緊縮銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)上市公司IPO發(fā)行的額度，不讓開(kāi)發(fā)商囤地又囤錢(qián)，有資金壓力就會(huì)加速開(kāi)發(fā)變現(xiàn)，房?jī)r(jià)才有可能下調(diào)的可能。否則，現(xiàn)在的現(xiàn)象是買(mǎi)方不買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商不賣(mài)，成交量低迷，會(huì)殺害到經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)，也會(huì)增加執(zhí)行調(diào)控政策的壓力，只要一松綁，又會(huì)造成報(bào)復(fù)性反彈，所以光是控制需求是不夠的，應(yīng)該也要擴(kuò)大供給雙管齊下。要讓開(kāi)發(fā)商心甘情愿的加速開(kāi)發(fā)增加房源供應(yīng)量和調(diào)整價(jià)格，只有增加開(kāi)發(fā)商的資金壓力別無(wú)他法。

　　薛建雄同時(shí)指出，出于保值升值需求，就會(huì)使得樓市的內(nèi)在購(gòu)買(mǎi)力大增。因此，如果開(kāi)發(fā)商和銀行的努力，有效消化掉首付和利率提高帶來(lái)的成本；那成在開(kāi)發(fā)商巨大的推盤(pán)和營(yíng)銷(xiāo)功勢(shì)下，到5月底成交量就有可能出現(xiàn)回暖，那么房?jī)r(jià)就存在重新上漲的壓力。