降價只是口號 上海房價5月上半月不降反升7%！

　就在市場風(fēng)傳部分房源開始出現(xiàn)打折銷售的時候，網(wǎng)易房產(chǎn)卻發(fā)現(xiàn)，降價只是一句口號，更多的項目是在玩“假摔”。

　　降價樓盤成交價不跌反升

　　方方工作室在對上海主力在售項目進(jìn)行價格調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，外環(huán)附近的中低端樓盤率先打車“折扣牌”，不過實際成交價卻并與之前持平甚至略高。

　　比如松江九亭的新盤－西郊百麗苑，開盤打出“8.8折”的優(yōu)惠，但實際優(yōu)惠后價格基本和區(qū)域持平；針對新政情況，還有些樓盤打出一次付款較大幅度優(yōu)惠的情況。比如松江新城的綠地薔薇九里（資料、論壇)，公寓房源一次付款可享受92折，貸款94折。折后均價仍略高于前期相似房源價格。

　　方方工作室分析師認(rèn)為，從目前折扣力度來看，大部分樓盤均對外報出折扣優(yōu)惠，但從實際表現(xiàn)來看，折扣價格基本和前期持平，甚或略高。真正降價樓盤仍屬少數(shù)。

　　與此同時，網(wǎng)易房產(chǎn)從上海永慶房屋研展部獲得最新數(shù)據(jù)顯示，5月上半月（5月1日—5月15日），盡管上海樓市中低端住宅打折聲不斷，不過，成交均價卻不降反升。永慶房屋數(shù)據(jù)顯示，5月上半月，上海新房的平均成交單價為24637元/㎡，環(huán)比4月底的一手平均成交單價22926元/㎡， 5月平均成交單價繼續(xù)上漲7%。而成交量卻出現(xiàn)大幅下挫，上海一手房的成交量共1054套，環(huán)比4月上半月成交的4610套，5月成交量下跌近80%。

上海永慶房屋總經(jīng)理陳史翎表示，4月份一連串的宏觀調(diào)控政策出臺，第一個受到影響的是成交量的大幅萎縮，從成交價的變化，可以看出大部分開發(fā)商的態(tài)度還是選擇捂盤，靜觀其變。不管是降價的樓盤數(shù)量，還是每一個樓盤的降價幅度都看不到開發(fā)商的身影，主要原因是調(diào)控政策控制買方的信貸資金，但是并沒有緊縮對開發(fā)商的授信，對于09年從銀行大量獲取信貸資金及超額利潤的開發(fā)商而言，并不急于降價殺低庫存。所以會看到一個比較矛盾的數(shù)據(jù)，成交量大幅滑落，但是價格還是逆市上揚(yáng)。

　　值得注意的是，從成交環(huán)線的平均成交價格來看，5月上半月，除郊外環(huán)下跌18%以外，其他各環(huán)線的平均成交單價出現(xiàn)了不同程度的上漲，且平均上漲幅度為26.3。

　　開發(fā)商加速推盤

　　上海永慶房屋研展部統(tǒng)計顯示，上海19個區(qū)3月份的時候，市場上一手樓盤的成交量小于新增房源的一共有10個。其成交量與新增房源量的比值為：1：2.3。4月份時，上海成交量小于新增房源量的片區(qū)擴(kuò)大為14個，其成交量與新增房源量的比值為：1：4。5月份上海成交量與新增可售房源量比值又拉高為1：8。

　　中房信分析師薛建雄指出，政策出臺以后，開發(fā)商出現(xiàn)了兩個陣營較大分化的局面；以綠地、保利等過去一年里大規(guī)模擴(kuò)張的開發(fā)商，加大了推盤和促銷力度，以保證資金回融，以避免巨大的在建項目和貸款出現(xiàn)斷檔，同時此類開發(fā)商還可能會暫停新項目的開工和拿地，同時放緩在建工程的速度以減少資金投入壓力。另一批以地方小國企和中小地產(chǎn)公司為主的地產(chǎn)商，由于在建工程和可售房源都相對較少，加上政策期間的保守策略不敢輕易投資，在房源銷售不暢的情況下就不再推新，甚至加價以穩(wěn)定自身的客戶。

　　陳史翎表示，最近連環(huán)出臺的調(diào)控政策對房市的影響首先反映在成交量上，如果這些政策被有效執(zhí)行，房地產(chǎn)的價格一定會下挫。但是大部分的開發(fā)商現(xiàn)階段還是選擇觀望，主要原因還是看好后市，另外也認(rèn)為這次的調(diào)控政策應(yīng)該是短期現(xiàn)象，一段時間后政府的調(diào)控政策就會收手，所以寧可不殺低也要保有利潤。

　　他同時認(rèn)為，上海樓市一波比一波高，終究還是資金惹的禍，要對準(zhǔn)下藥，還是要從資金面處理？如果能夠同步緊縮銀行對開發(fā)商的貸款，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)上市公司IPO發(fā)行的額度，不讓開發(fā)商囤地又囤錢，有資金壓力就會加速開發(fā)變現(xiàn)，房價才有可能下調(diào)的可能。否則，現(xiàn)在的現(xiàn)象是買方不買，開發(fā)商不賣，成交量低迷，會殺害到經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)，也會增加執(zhí)行調(diào)控政策的壓力，只要一松綁，又會造成報復(fù)性反彈，所以光是控制需求是不夠的，應(yīng)該也要擴(kuò)大供給雙管齊下。要讓開發(fā)商心甘情愿的加速開發(fā)增加房源供應(yīng)量和調(diào)整價格，只有增加開發(fā)商的資金壓力別無他法。

　　薛建雄同時指出，出于保值升值需求，就會使得樓市的內(nèi)在購買力大增。因此，如果開發(fā)商和銀行的努力，有效消化掉首付和利率提高帶來的成本；那成在開發(fā)商巨大的推盤和營銷功勢下，到5月底成交量就有可能出現(xiàn)回暖，那么房價就存在重新上漲的壓力。