期待已久的樓市分水嶺終于出現在4月的下半月，隨著調控新政的一一落地，觀望和降價將成為二手市場的主旋律。

    上海二手房指數辦公室的最新行情分析顯示，4月份本市二手房走出“分段式行情”。隨著一手市場出現的降價勢頭，二手房業主心態走低，導致投資客陸續放盤，部分區域出現3%-5%的降價幅度。

    上下半月現分水嶺

    2010年4月，上海二手房價格指數為2578點，較3月上升17點

    調控新政頻出，樓市格局逆轉。上海二手房指數辦公室認為，4月上半月延續3月下半月量價齊升的行情；4月15日、17日，隨著新“國四條”、“國十條”的接連出臺，尤其是房貸政策的收緊，強力抑制投機和投資性購房，同時置換型買家受制于房貸壓力，觀望情緒漸出，4月下半月二手房交易連續降溫。

    市中心漲幅超全市

    經統計，9個傳統市區房價平均上漲0.88%，超過全市平均漲幅。其中市中心5個區平均上漲0.97%。3月中旬后突起的一波市場行情，加速了傳統市區剛性需求爆發，并從低端物業傳導致高端物業，4月上半月甚至還有投資需求繼續進場，拉升了整個市中心行情。

    4月下半月政策連續出臺后，由于市中心中高端物業集中區和傳統自住區的二手房源供應稀缺，政策效應相對滯后，成交價格受新政影響并不大，加上一些高端物業買家本身資金實力強勁，以及持房業主對市中心的保值優勢充滿信心，沒出現大量委托拋盤現象，價格平穩甚至上揚。其中，漲幅最大的為黃浦區，4月環比上漲1.48%；其次為盧灣和楊浦區，均上漲0.94%。

    新興中心城區回落

    新興中心城區在3月下半月大幅攀升后，4月漲幅回落明顯，平均上漲0.3%，漲幅比上月縮小0.83個百分點。新政出臺后，投資客比較集中的外圍區域開始出現試探性的價格松動。其中，下降幅度最大的是嘉定區，4月下跌0.05個百分點。主要原因在于嘉定新城區一手樓盤率先推出優惠措施，使得不少客源流入一手房市場，二手房源成交量價齊跌。同類區域還有松江區和青浦區靠近傳統市區部分，4月分別下跌0.31%和0.06%。

    非中心城區4月平均上漲0.01%。其中奉賢南橋新城上漲0.38%，奉城下跌0.37%。

    松江青浦降價明顯

    據統計，4月全市68個控制點板塊仍然以上漲居多，上漲板塊多達55個，下跌的11個，還有兩個持平。

    4月上漲板塊平均漲幅達0.97%，其中超過1%的板塊有22個。世博會越發臨近，浦東三林和上南六里板塊的房子成為“搶手貨”，兩個板塊4月分別上漲3.35%和2.5%；另外，內環區域憑借自身地段優勢和保值價值暫時未受到新政影響，4月南京西路上漲1.74%，中山公園上漲1.87%。

    下跌板塊平均跌幅為0.61%，多集中在外郊環外，包括部分外環以外區域。其中松江泗涇和青浦新城區域，掛牌量比上月同期增加1-2成，部分業主愿意接受議價，兩板塊4月分別下跌0.53％和1％。此外，由于九亭板塊的物業近六成為投資客，受到收緊政策影響明顯，二手房甚至出現10%左右的議價空間，更有部分客戶因貸款問題選擇退房。

    短期降價加劇蔓延

    上海二手房指數辦公室認為，從4月二手房成交情況來看，各區域價格整體呈現內外環分化，其中政策出臺日成為行情逆轉的分水嶺，尤其是首付比重的提高令買方進入觀望期。由于4月下旬買賣雙方尚在“消化”政策，雖然價格未出現整體性下跌，但之前業主頻頻“跳價”行為幾乎絕跡，部分投資客開始主動降價，短期內觀望將加劇降價蔓延。