申城二手房降價(jià)3%-5% 松江青浦均降價(jià)明顯！

 期待已久的樓市分水嶺終于出現(xiàn)在4月的下半月，隨著調(diào)控新政的一一落地，觀望和降價(jià)將成為二手市場(chǎng)的主旋律。

    上海二手房指數(shù)辦公室的最新行情分析顯示，4月份本市二手房走出“分段式行情”。隨著一手市場(chǎng)出現(xiàn)的降價(jià)勢(shì)頭，二手房業(yè)主心態(tài)走低，導(dǎo)致投資客陸續(xù)放盤，部分區(qū)域出現(xiàn)3%-5%的降價(jià)幅度。

    上下半月現(xiàn)分水嶺

    2010年4月，上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)為2578點(diǎn)，較3月上升17點(diǎn)

    調(diào)控新政頻出，樓市格局逆轉(zhuǎn)。上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，4月上半月延續(xù)3月下半月量?jī)r(jià)齊升的行情；4月15日、17日，隨著新“國(guó)四條”、“國(guó)十條”的接連出臺(tái)，尤其是房貸政策的收緊，強(qiáng)力抑制投機(jī)和投資性購(gòu)房，同時(shí)置換型買家受制于房貸壓力，觀望情緒漸出，4月下半月二手房交易連續(xù)降溫。

    市中心漲幅超全市

    經(jīng)統(tǒng)計(jì)，9個(gè)傳統(tǒng)市區(qū)房?jī)r(jià)平均上漲0.88%，超過(guò)全市平均漲幅。其中市中心5個(gè)區(qū)平均上漲0.97%。3月中旬后突起的一波市場(chǎng)行情，加速了傳統(tǒng)市區(qū)剛性需求爆發(fā)，并從低端物業(yè)傳導(dǎo)致高端物業(yè)，4月上半月甚至還有投資需求繼續(xù)進(jìn)場(chǎng)，拉升了整個(gè)市中心行情。

    4月下半月政策連續(xù)出臺(tái)后，由于市中心中高端物業(yè)集中區(qū)和傳統(tǒng)自住區(qū)的二手房源供應(yīng)稀缺，政策效應(yīng)相對(duì)滯后，成交價(jià)格受新政影響并不大，加上一些高端物業(yè)買家本身資金實(shí)力強(qiáng)勁，以及持房業(yè)主對(duì)市中心的保值優(yōu)勢(shì)充滿信心，沒(méi)出現(xiàn)大量委托拋盤現(xiàn)象，價(jià)格平穩(wěn)甚至上揚(yáng)。其中，漲幅最大的為黃浦區(qū)，4月環(huán)比上漲1.48%；其次為盧灣和楊浦區(qū)，均上漲0.94%。

    新興中心城區(qū)回落

    新興中心城區(qū)在3月下半月大幅攀升后，4月漲幅回落明顯，平均上漲0.3%，漲幅比上月縮小0.83個(gè)百分點(diǎn)。新政出臺(tái)后，投資客比較集中的外圍區(qū)域開始出現(xiàn)試探性的價(jià)格松動(dòng)。其中，下降幅度最大的是嘉定區(qū)，4月下跌0.05個(gè)百分點(diǎn)。主要原因在于嘉定新城區(qū)一手樓盤率先推出優(yōu)惠措施，使得不少客源流入一手房市場(chǎng)，二手房源成交量?jī)r(jià)齊跌。同類區(qū)域還有松江區(qū)和青浦區(qū)靠近傳統(tǒng)市區(qū)部分，4月分別下跌0.31%和0.06%。

    非中心城區(qū)4月平均上漲0.01%。其中奉賢南橋新城上漲0.38%，奉城下跌0.37%。

    松江青浦降價(jià)明顯

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月全市68個(gè)控制點(diǎn)板塊仍然以上漲居多，上漲板塊多達(dá)55個(gè)，下跌的11個(gè)，還有兩個(gè)持平。

    4月上漲板塊平均漲幅達(dá)0.97%，其中超過(guò)1%的板塊有22個(gè)。世博會(huì)越發(fā)臨近，浦東三林和上南六里板塊的房子成為“搶手貨”，兩個(gè)板塊4月分別上漲3.35%和2.5%；另外，內(nèi)環(huán)區(qū)域憑借自身地段優(yōu)勢(shì)和保值價(jià)值暫時(shí)未受到新政影響，4月南京西路上漲1.74%，中山公園上漲1.87%。

    下跌板塊平均跌幅為0.61%，多集中在外郊環(huán)外，包括部分外環(huán)以外區(qū)域。其中松江泗涇和青浦新城區(qū)域，掛牌量比上月同期增加1-2成，部分業(yè)主愿意接受議價(jià)，兩板塊4月分別下跌0.53％和1％。此外，由于九亭板塊的物業(yè)近六成為投資客，受到收緊政策影響明顯，二手房甚至出現(xiàn)10%左右的議價(jià)空間，更有部分客戶因貸款問(wèn)題選擇退房。

    短期降價(jià)加劇蔓延

    上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，從4月二手房成交情況來(lái)看，各區(qū)域價(jià)格整體呈現(xiàn)內(nèi)外環(huán)分化，其中政策出臺(tái)日成為行情逆轉(zhuǎn)的分水嶺，尤其是首付比重的提高令買方進(jìn)入觀望期。由于4月下旬買賣雙方尚在“消化”政策，雖然價(jià)格未出現(xiàn)整體性下跌，但之前業(yè)主頻頻“跳價(jià)”行為幾乎絕跡，部分投資客開始主動(dòng)降價(jià)，短期內(nèi)觀望將加劇降價(jià)蔓延。