昨日，上海舉行樓市新政后的首次住宅土地出讓。雖然當(dāng)天出讓的5幅土地均順利找到買家，但相比之前，滬上成交宅地卻是一年多來(lái)首次出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)。
據(jù)了解，當(dāng)天出讓的5幅土地分別是：浦江鎮(zhèn)中心河以南A-1、2號(hào)地塊、浦江鎮(zhèn)中心河以南A-3號(hào)地塊、浦江鎮(zhèn)中心河以南C-1、2號(hào)地塊、新江灣C4地塊、松江區(qū)廣富林2-6號(hào)地塊。其中，條件苛刻的新江灣城地塊以底價(jià)成交；松江廣富林的土地成交價(jià)格則相比當(dāng)?shù)厍耙惠嗁u地價(jià)格“打了個(gè)8折”。
土地大佬熱情依舊
作為“國(guó)十條”后上海出讓的首批住宅用地，昨日的賣地大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)擁擠異常。在土地市場(chǎng)，資金依然充裕的地產(chǎn)大佬們拿地?zé)崆轱@然依舊。
當(dāng)天的土地出讓吸引大量開(kāi)發(fā)商到場(chǎng)：包括當(dāng)天拿地的保利地產(chǎn)、華僑城集團(tuán)、招商地產(chǎn)等皆是正牌地產(chǎn)央企。事實(shí)上，當(dāng)天所有土地全部被國(guó)企收獲。
除此之外，國(guó)內(nèi)老大萬(wàn)科以及香港兩大巨頭和記黃埔和新鴻基也參與其中。
值得注意的是，李嘉誠(chéng)名下和記黃埔此次破天荒地參加除新江灣城之外的所有四幅土地出讓。這家香港巨頭去年一年在土地市場(chǎng)基本沉默，但此次動(dòng)作尤為積極。不過(guò)，當(dāng)天的激戰(zhàn)最終還是讓和黃當(dāng)了回看客。
當(dāng)天上午，保利地產(chǎn)旗下上海保利建錦房地產(chǎn)有限公司以11.83億元價(jià)格拿下浦江鎮(zhèn)中心河以南A-3地塊，折合樓板價(jià)格為12755元/平方米，溢價(jià)率177%。這一地塊也成為當(dāng)天成交的第一幅土地。
保利地產(chǎn)下午再接再厲，以14.26億元價(jià)格獲得浦江鎮(zhèn)另外一幅土地浦江鎮(zhèn)中心河以南C-1、2號(hào)地塊，溢價(jià)率128%。
隨后，上海陸家嘴金融貿(mào)易開(kāi)發(fā)有限公司15.28億元奪得浦江鎮(zhèn)中心河以南A-1、2號(hào)地塊，溢價(jià)率172%。
松江地王下調(diào)20%
值得注意的是，5月7日下午，上海宅地市場(chǎng)一年多來(lái)第一次迎來(lái)了土地成交價(jià)格的明顯回調(diào)。
下午2時(shí)，上海北方城市投資發(fā)展有限公司以18.4億元的價(jià)格拿下松江區(qū)廣富林2-6號(hào)地塊，溢價(jià)率92.5%，折合樓板價(jià)13724元/平方米。
而就在今年2月26日，在10余家開(kāi)發(fā)商的激烈爭(zhēng)奪下，相鄰且容積率相同的廣富林2-4號(hào)地塊最終由萬(wàn)科集團(tuán)聯(lián)合招商地產(chǎn)以16378元/平方米的高樓板價(jià)摘牌，并創(chuàng)下松江地價(jià)紀(jì)錄。
萬(wàn)科招商此次繼續(xù)組團(tuán)參與，但他們卻沒(méi)有以慣例“托底”兩個(gè)多月前的地價(jià)。
可查資料顯示，松江區(qū)廣富林2-6號(hào)地塊出讓面積16.7588萬(wàn)平方米，規(guī)劃容積率為0.8，掛牌起始價(jià)為9.56億元，其起拍樓板價(jià)為7130元/平方米，截至5月6日在網(wǎng)上已完成一輪掛牌，掛牌價(jià)11.8億元，高出底價(jià)約兩成，折合樓板價(jià)約8801元/平方米。
相比于此前地王天價(jià)，此次松江地塊價(jià)格有了接近20%的價(jià)格下調(diào)。“等于開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤的利潤(rùn)了。”一名開(kāi)發(fā)商評(píng)論道。
此后，上海城投以11.1億元底價(jià)摘得新江灣C4地塊，樓板價(jià)僅為1萬(wàn)元/平方米。
而新江灣城上一次賣地是在2009年底，中建地產(chǎn)拍得的C6地塊地價(jià)高達(dá)32400元/平方米，即使此次地塊要求條件苛刻。地塊要求免費(fèi)建造標(biāo)準(zhǔn)不低于9000元/平方米、建筑規(guī)模為2.7萬(wàn)平方米的全裝修人才公寓，粗略計(jì)算成本為2.43億元。以人才公寓容積率為1.2-1.5計(jì)，占地約為2萬(wàn)平方米；剩余地塊面積為8.8公頃，建筑面積8.4萬(wàn)平方米，折算地塊出讓成本即樓面地價(jià)也僅在16100元/平方米左右。 相比中建，城投此番拿地價(jià)格幾乎打了個(gè)對(duì)折。
開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大
4月中旬房貸新政重磅出擊，及五一房展前所未有的成交低迷并未降低房企拿地?zé)崆椋纸?zhèn)3幅地塊多家房企競(jìng)拍，導(dǎo)致溢價(jià)難回落。
根據(jù)上海中原研究咨詢部土地監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年1月全市居住用地平均溢價(jià)155%，2月全市溢價(jià)133%，3月零溢價(jià)是由于一幅條件苛刻的地塊底價(jià)成交。從溢價(jià)對(duì)比來(lái)看，浦江鎮(zhèn)2幅地塊溢價(jià)超過(guò)170%，1幅為128%，溢價(jià)并未出現(xiàn)明顯降溫態(tài)勢(shì)。
從地價(jià)與目前周邊房?jī)r(jià)的對(duì)比來(lái)看，浦江鎮(zhèn)板塊項(xiàng)目層次差距大，有配套商品房、普通商品房及高端別墅，以比較成功的普通商品房“一品漫城”作為參照，該盤目前公寓價(jià)格在20000元/平方米左右，別墅價(jià)格在35000元/平方米以上。高端別墅萬(wàn)科翡翠園，別墅價(jià)格更是高達(dá)70000元/平方米以上。這就是說(shuō)，如果以中高端項(xiàng)目為可比樓盤，其地價(jià)并不為過(guò)；作為普通公寓類住宅來(lái)開(kāi)發(fā)的話，其開(kāi)發(fā)收益將受到較大抑制。
據(jù)此，昨日也有分析人士指出，目前政策環(huán)境趨緊，市場(chǎng)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)下行的預(yù)期不斷加強(qiáng)，短期實(shí)現(xiàn)反轉(zhuǎn)向上難度較大，在開(kāi)發(fā)時(shí)間制約下，一旦項(xiàng)目開(kāi)盤遭遇價(jià)格低谷，其開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)將加大。
查看更多相關(guān)信息，可登陸松江第一招聘網(wǎng)>>
