昨日，上海舉行樓市新政后的首次住宅土地出讓。雖然當天出讓的5幅土地均順利找到買家，但相比之前，滬上成交宅地卻是一年多來首次出現價格下調。

　　據了解，當天出讓的5幅土地分別是：浦江鎮中心河以南A-1、2號地塊、浦江鎮中心河以南A-3號地塊、浦江鎮中心河以南C-1、2號地塊、新江灣C4地塊、松江區廣富林2-6號地塊。其中，條件苛刻的新江灣城地塊以底價成交；松江廣富林的土地成交價格則相比當地前一輪賣地價格“打了個8折”。

　　土地大佬熱情依舊

　　作為“國十條”后上海出讓的首批住宅用地，昨日的賣地大會現場擁擠異常。在土地市場，資金依然充裕的地產大佬們拿地熱情顯然依舊。

　　當天的土地出讓吸引大量開發商到場：包括當天拿地的保利地產、華僑城集團、招商地產等皆是正牌地產央企。事實上，當天所有土地全部被國企收獲。

　　除此之外，國內老大萬科以及香港兩大巨頭和記黃埔和新鴻基也參與其中。

　　值得注意的是，李嘉誠名下和記黃埔此次破天荒地參加除新江灣城之外的所有四幅土地出讓。這家香港巨頭去年一年在土地市場基本沉默，但此次動作尤為積極。不過，當天的激戰最終還是讓和黃當了回看客。

　　當天上午，保利地產旗下上海保利建錦房地產有限公司以11.83億元價格拿下浦江鎮中心河以南A-3地塊，折合樓板價格為12755元/平方米，溢價率177%。這一地塊也成為當天成交的第一幅土地。

　　保利地產下午再接再厲，以14.26億元價格獲得浦江鎮另外一幅土地浦江鎮中心河以南C-1、2號地塊，溢價率128%。

　　隨后，上海陸家嘴金融貿易開發有限公司15.28億元奪得浦江鎮中心河以南A-1、2號地塊，溢價率172%。

　　松江地王下調20%

　　值得注意的是，5月7日下午，上海宅地市場一年多來第一次迎來了土地成交價格的明顯回調。

　　下午2時，上海北方城市投資發展有限公司以18.4億元的價格拿下松江區廣富林2-6號地塊，溢價率92.5%，折合樓板價13724元/平方米。

　　而就在今年2月26日，在10余家開發商的激烈爭奪下，相鄰且容積率相同的廣富林2-4號地塊最終由萬科集團聯合招商地產以16378元/平方米的高樓板價摘牌，并創下松江地價紀錄。

　　萬科招商此次繼續組團參與，但他們卻沒有以慣例“托底”兩個多月前的地價。

　　可查資料顯示，松江區廣富林2-6號地塊出讓面積16.7588萬平方米，規劃容積率為0.8，掛牌起始價為9.56億元，其起拍樓板價為7130元/平方米，截至5月6日在網上已完成一輪掛牌，掛牌價11.8億元，高出底價約兩成，折合樓板價約8801元/平方米。

　　相比于此前地王天價，此次松江地塊價格有了接近20%的價格下調。“等于開發一個樓盤的利潤了。”一名開發商評論道。

　　此后，上海城投以11.1億元底價摘得新江灣C4地塊，樓板價僅為1萬元/平方米。

　　而新江灣城上一次賣地是在2009年底，中建地產拍得的C6地塊地價高達32400元/平方米，即使此次地塊要求條件苛刻。地塊要求免費建造標準不低于9000元/平方米、建筑規模為2.7萬平方米的全裝修人才公寓，粗略計算成本為2.43億元。以人才公寓容積率為1.2-1.5計，占地約為2萬平方米；剩余地塊面積為8.8公頃，建筑面積8.4萬平方米，折算地塊出讓成本即樓面地價也僅在16100元/平方米左右。 相比中建，城投此番拿地價格幾乎打了個對折。

　　開發風險加大

　　4月中旬房貸新政重磅出擊，及五一房展前所未有的成交低迷并未降低房企拿地熱情，浦江鎮3幅地塊多家房企競拍，導致溢價難回落。

　　根據上海中原研究咨詢部土地監測數據顯示，今年1月全市居住用地平均溢價155%，2月全市溢價133%，3月零溢價是由于一幅條件苛刻的地塊底價成交。從溢價對比來看，浦江鎮2幅地塊溢價超過170%，1幅為128%，溢價并未出現明顯降溫態勢。

　　從地價與目前周邊房價的對比來看，浦江鎮板塊項目層次差距大，有配套商品房、普通商品房及高端別墅，以比較成功的普通商品房“一品漫城”作為參照，該盤目前公寓價格在20000元/平方米左右，別墅價格在35000元/平方米以上。高端別墅萬科翡翠園，別墅價格更是高達70000元/平方米以上。這就是說，如果以中高端項目為可比樓盤，其地價并不為過；作為普通公寓類住宅來開發的話，其開發收益將受到較大抑制。

　　據此，昨日也有分析人士指出，目前政策環境趨緊，市場房價拐點下行的預期不斷加強，短期實現反轉向上難度較大，在開發時間制約下，一旦項目開盤遭遇價格低谷，其開發風險將加大。