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晨報(bào)記者徐運(yùn) 張昱欣
樓市新政剛剛經(jīng)過一個(gè)雙休日，但似乎已在市場(chǎng)上初步顯現(xiàn)效應(yīng)。記者昨天探訪本市多個(gè)在售樓盤，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)的跡象。在某樓盤售樓處，無須找銷售經(jīng)理或更高級(jí)別的人“打招呼”，普通的銷售人員就能把房?jī)r(jià)放到“九三折”；另一個(gè)樓盤的售樓處工作人員則向記者暗示：再過一兩周，會(huì)有驚喜。
售樓處已松口打“九三”折
雖然有迪士尼概念及未來多條軌交線路直達(dá)的利好預(yù)期，面對(duì)“國(guó)字號(hào)”房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控手段頻出，去年以來房?jī)r(jià)漲幅明顯的川沙、周康等板塊也難以繼續(xù)堅(jiān)挺。
記者昨天走訪該區(qū)域部分近期有新開盤房源的項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商已在采取“贈(zèng)送露臺(tái)面積”、“總價(jià)打折”等讓利措施。
也許是工作日的原因，在浦東中環(huán)區(qū)域標(biāo)志性樓盤之一的綠洲康城親水灣小區(qū)，偌大的售樓處只有一對(duì)客戶在與售樓人員接洽。
據(jù)了解，綠洲康城親水灣目前在售的一手房房源并不多，公開報(bào)價(jià)已上漲至24900元/平方米。“目前90平方米左右的新房源只有靠近御霞路的一套高區(qū)帶精裝修的房子，現(xiàn)在購(gòu)買可以在總價(jià)基礎(chǔ)上打九五折。”售樓人員向記者介紹。當(dāng)記者表示“有意向，但總價(jià)仍略高于預(yù)算”時(shí)，售樓員終于亮出“底牌”：最低折扣可以到九三折。
記者了解到，綠洲康城親水灣在今年3月的房展會(huì)上曾打出過“九五折”的購(gòu)房?jī)?yōu)惠，時(shí)隔僅一個(gè)月，折扣幅度進(jìn)一步加大。
買裝修房送18平方米露臺(tái)
而位于浦東新區(qū)川沙路1666號(hào)的金領(lǐng)國(guó)際小區(qū)，由于此次推盤正值房產(chǎn)調(diào)控政策接連出臺(tái)之時(shí)，相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，銷售因此受到一定程度的影響。“目前的購(gòu)房者多為在川沙附近工作的白領(lǐng)上班族及首次置業(yè)者，一些原本有意向的投資及改善性需求暫時(shí)選擇觀望。”
記者發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目地處浦東唐鎮(zhèn)銀行卡產(chǎn)業(yè)園與曹路板塊交界處。
售樓工作人員介紹，金領(lǐng)國(guó)際上周末剛推出一批71-90平方米的精裝修小戶型房源，分布于小區(qū)西北側(cè)沿街的兩幢樓，單價(jià)在21000元/平方米左右。
記者了解到，這批新開房源的單價(jià)比該樓盤此前一批房源的價(jià)格略高，但此次開盤房源為全新精裝修房源，裝修標(biāo)準(zhǔn)約為1300元/平方米。
售樓工作人員還向記者介紹，此次推出的部分90平方米兩房型較此前有所改良，6樓以上房源附帶18平方米左右的露臺(tái)。“露臺(tái)可以封閉，業(yè)主可根據(jù)實(shí)際居住需要對(duì)房型重新分割組合，更主要的是，這批房源的露臺(tái)面積是贈(zèng)送的。”
本輪調(diào)整力度或超2007年
記者昨天走訪市場(chǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，有一些樓盤雖然沒有折扣，但或多或少給出一些暗示：價(jià)格方面的松動(dòng)或許很快就會(huì)到來。
昨天下午2點(diǎn)，記者來到周末剛開盤的虹橋一號(hào)售樓處，銷售人員稱，目前樓盤的均價(jià)為2.2萬(wàn)元/平方米，沒有折扣，但是就在記者即將離開售樓處時(shí)，該銷售人員笑著說：“你不要著急，過一兩個(gè)星期也許會(huì)有好消息給你的。”
而在普陀桃浦板塊的恒盛鼎城華公館，銷售人員同樣表示現(xiàn)售房源沒有折扣，但他隨后又暗示：“你可以等等看，如果有新的消息我們會(huì)馬上通知你。”
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，種種信號(hào)表明，較大范圍的新房明折暗扣，可能在幾周后出現(xiàn)。因?yàn)檎叱雠_(tái)后，從上周末開盤新盤情況來看，上月一些新盤開盤當(dāng)日曾出現(xiàn)的“一日清”的盛舉已經(jīng)不復(fù)存在，為了保證銷售速度，以免觀望情緒濃厚后更加難賣，適當(dāng)?shù)拇黉N是可以期待的。
中房信分析師薛建雄告訴記者：“畢竟會(huì)對(duì)很多客戶心里造成影響，給點(diǎn)限時(shí)折扣可以促進(jìn)他們馬上下單，但優(yōu)惠幅度不會(huì)大。”“我估計(jì)一個(gè)月之內(nèi)，新政組合拳就會(huì)影響到一手商品住宅。”上海中原研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理馬冀在談到新盤的“反常”現(xiàn)象時(shí)表示，外環(huán)線以外的房?jī)r(jià)“泡沫”將會(huì)被快速擠壓；中心區(qū)域高端公寓及別墅物業(yè)等高端市場(chǎng)增速將放緩。“整體言之，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情基本告以終結(jié)，明年的市場(chǎng)會(huì)否轉(zhuǎn)暖也有待相應(yīng)的稅收政策是否會(huì)出臺(tái)。”馬冀認(rèn)為，預(yù)計(jì)本輪調(diào)整周期將會(huì)超過2007年那波行情，畢竟人民幣加息在所難免，購(gòu)房成本將會(huì)進(jìn)一步提高。
房東議價(jià)誠(chéng)意明顯增強(qiáng)
與新房相比，二手房市場(chǎng)相對(duì)平靜。從上個(gè)周末的情況來看，投資客似乎并不心急。“局部地區(qū)掛牌房源略有增加，但是絕對(duì)沒有出現(xiàn)大批掛牌激增的現(xiàn)象。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師黃河滔告訴記者。
以浦東上南板塊為例，板塊內(nèi)新昌里公寓、上南花園等樓盤二手房源均出現(xiàn)掛牌量增加的現(xiàn)象，而在已掛牌的房東中，賣房誠(chéng)意也有明顯提升。據(jù)易居臣信上南店店經(jīng)理朱繼良介紹，僅周末兩天門店就有不少掛牌房東打來電話表示希望盡快出手，其心理價(jià)格也明顯松動(dòng)，原先的到手價(jià)已成為成交價(jià)，目前來看，平均10個(gè)掛牌房東中有2-3個(gè)表達(dá)出這樣的意愿，預(yù)計(jì)隨著政策被市場(chǎng)逐漸消化，這樣的現(xiàn)象會(huì)逐漸增多。
不過,記者昨天從中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、合富置業(yè)等多家中介了解到，沒有出現(xiàn)全市性的掛牌爆增，大規(guī)模拋盤的情況。“事實(shí)上即便是上南板塊也不是掛牌量急增。”易居臣信市場(chǎng)研究中心分析師楊晨青說：“只是在已經(jīng)掛牌的房東中，部分房東售房誠(chéng)意明顯增加了。”即原先沒有議價(jià)空間，現(xiàn)在稍微低一點(diǎn)也可以考慮。
“賣方的反應(yīng)沒有那么快。”楊晨青告訴記者，因?yàn)榻^大多數(shù)最急售的賣方在去年和一季度都已出手了，其次，手中有貸款的賣方多數(shù)也是持有優(yōu)惠利率，不會(huì)隨著新政而上調(diào)。
“去年房?jī)r(jià)的漲幅讓現(xiàn)在的房東既得利潤(rùn)已經(jīng)很高，大多數(shù)還是有充分的空間可以進(jìn)一步觀望市場(chǎng)的變化。”楊晨青說。
部分買家看跌后市而選擇違約
“此次新政對(duì)買方的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于賣方。”楊晨青告訴記者。“我們分行近日總共只有3個(gè)客戶交了小訂金，但這兩天來，已接連發(fā)生了兩起買家違約現(xiàn)象，比例已經(jīng)很高。”昨天，一家中介分行經(jīng)理通過這個(gè)例子，向記者描述新政對(duì)市場(chǎng)造成的沖擊。他說，這些買家現(xiàn)在一般以房貸困難為由違約，明里說“貸款出來了就簽，貸不到款就不簽”，實(shí)際上是在拖時(shí)間，寧愿白付幾萬(wàn)元錢的小訂金，也要選擇違約。“買家的真實(shí)想法，其實(shí)是認(rèn)為隨著新政的出臺(tái)，房?jī)r(jià)將有較大幅度下跌。”不僅如此，前些日子原本跟該分行預(yù)約看房的潛在買房人，這兩天也都取消看房計(jì)劃，表示不著急買房了，看看后市再說。
這位中介經(jīng)理的煩惱并非個(gè)別現(xiàn)象。來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，市場(chǎng)活躍樓盤四季晶園、上城等，目前受到貸款收緊影響，已出現(xiàn)買房人違約退房現(xiàn)象；松江九亭板塊，也出現(xiàn)部分客戶因貸款問題而選擇違約退房。在閘北大寧板塊，本來決定要買房的客戶因?yàn)樾抡又赜^望心理，放緩入市腳步。
新政頻繁出臺(tái)，買家已明顯減少。在松江泗涇、閔行七寶、寶山大華、浦東張江等板塊，成交量對(duì)樓市消息面的敏感程度高于其他板塊。自4月起買房人開始減少，降幅在10%-20%不等。在閔行七寶板塊，4月以來減少的1-2成客戶中，基本都為置換型買家。房?jī)r(jià)拐點(diǎn)預(yù)期及貸款條件收緊，促使此類買家轉(zhuǎn)為觀望，并引發(fā)總價(jià)在130萬(wàn)-180萬(wàn)元之間的2房和3房房源成交出現(xiàn)下滑。而在松江泗涇板塊，退市買家同樣以置換型居多，中等價(jià)位房源也出現(xiàn)成交回落
